Bồi thường đất giấy tay thế nào cho công bằng?

Đình Sơn- dinhsonthanhnien@gmail.com

15/11/2026 06:18 GMT+7

Đánh giá cao đề xuất hỗ trợ, bồi thường nhà đất giao dịch bằng giấy tay khi nhà nước thu hồi đất, nhưng theo các chuyên gia, cần phải thiết kế chính sách tối ưu và công bằng hơn.

Chỉ nên phân làm hai loại để bồi thường

Theo Dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, do Sở NN-MT TP.HCM xây dựng, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất (SDĐ) vào mục đích đất phi nông nghiệp trước ngày 15.10.1993, không vi phạm pháp luật về đất đai nhưng không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), được UBND xã, phường, đặc khu xác nhận không tranh chấp, đang sử dụng ổn định hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường về đất theo loại đất đang sử dụng. Giai đoạn từ 15.10.1993 đến trước 1.7.2004 sẽ hỗ trợ về đất bằng 80%, từ 1.7.2004 đến trước 1.7.2014 hỗ trợ về đất bằng 60% và từ 1.7.2014 đến trước ngày 1.8.2024 hỗ trợ về đất bằng 40% giá đất tính tiền bồi thường về đất theo loại đất đang sử dụng nhưng phải trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Một trường hợp khác theo Dự thảo là đất đã được cấp sổ hồng cho đất hoặc sổ hồng cho nhà và đất với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp nhưng hộ gia đình, cá nhân đã tự ý chuyển mục đích SDĐ, xây dựng nhà ở trước ngày 1.7.2014 (có khuôn viên riêng biệt, thực tế có cư trú trên thửa đất thu hồi) thì mức hỗ trợ bằng 100% giá đất ở cụ thể được duyệt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận xét: Cùng một hành vi giống nhau là mua bán nhà đất bằng giấy tay, nhưng chưa hoàn tất các thủ tục sang tên, ra sổ hồng, nhà đất phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, sử dụng ổn định, không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi, nhưng có trường hợp được bồi thường 100%, có trường hợp chỉ được bồi thường 40%, như vậy là chưa công bằng.

Ông Châu kiến nghị chỉ cần phân làm hai loại. Loại 1, nếu nhà đất đã có giấy tờ là sổ hồng của người bán trước, sau đó mua bán bằng giấy tờ viết tay và người mua vì lý do nào đó chưa sang tên, cập nhật biến động sẽ được bồi thường 100% như dự thảo. Loại 2 là tất cả các trường hợp mua bán còn lại không phân biệt giai đoạn đều bồi thường theo giá đất ở trừ đi số tiền SDĐ người dân đã đóng khi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp lên đất ở để công bằng với tất cả mọi người.

Ông Lê Hoàng Châu cũng lưu ý người dân một mặt nhận chính sách bồi thường có lý, có tình theo chính sách của TP nhưng cần quan tâm đến chính sách tái định cư bằng cách nhận suất tái định cư là nền đất hay căn hộ thay vì nhận tiền mặt. Bởi giá nhà, nền tái định cư cũng tính theo bảng giá đất giống như chính sách bồi thường. Khi đó người dân sẽ được mua nhà, đất để tái định cư tại chỗ hoặc sau này đem bán cũng sẽ có lợi hơn thay vì lấy tiền bồi thường theo bảng giá đất nhưng phải đi mua nhà đất ở nơi khác theo giá thị trường, cao hơn. Làm như vậy người dân mới bù lại được những "thiệt thòi" khi tính giá bồi thường theo bảng giá đất.

Tập trung hỗ trợ với nhóm có diện tích đất nhỏ

Đồng quan điểm với đề xuất hỗ trợ nhà đất giấy tay, song luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) góp ý: Dự thảo nên bổ sung chia nhỏ mức hơn về diện tích để chính sách bồi thường thích hợp hơn, đặc biệt là đối với đất ở. Bởi theo Nghị định 103/2024, tiền SDĐ khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở sẽ đóng theo hạn mức quy định của từng địa phương. Đất trong hạn mức sẽ được miễn tiền SDĐ và ngoài hạn mức tiền SDĐ đóng theo giá đất trong bảng giá.

Cụ thể theo luật sư Trần Đức Phượng, nên nâng mức phần trăm hỗ trợ đối với trường hợp trong hạn mức hoặc đặt ra diện tích cụ thể như đối với đất ở (150 m²), đất sản xuất,

kinh doanh phi nông nghiệp (200 m²). Như vậy, cần tập trung hỗ trợ đối với nhóm có diện tích đất nhỏ, đồng thời giảm mức hỗ trợ đối với người sử dụng diện tích lớn. Ngoài ra, cần quy định cụ thể đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Trong đó đối với trường hợp lấn chiếm, có quyết định cưỡng chế buộc trả lại đất đã lấn chiếm nhưng không thực hiện việc trả đất lấn chiếm thì không thuộc đối tượng được hỗ trợ theo nghị quyết này.

Đa số các chuyên gia có chung quan điểm, thực tế có không ít hộ gia đình, cá nhân SDĐ ổn định qua nhiều thế hệ, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai nhưng vì nhiều nguyên nhân khách quan mà chưa được cấp sổ hồng.

Vì vậy, việc căn cứ vào thời điểm bắt đầu SDĐ để xác định mức hỗ trợ là cách làm có cơ sở, vừa ghi nhận quá trình SDĐ thực tế, vừa bảo đảm nguyên tắc công bằng. Những trường hợp SDĐ từ trước ngày 15.10.1993 được hỗ trợ 100% là hợp lý bởi đây là nhóm người dân đã SDĐ trong thời gian rất dài, nhiều trường hợp lịch sử pháp lý đất đai không còn đầy đủ. Đáng chú ý, đề xuất hỗ trợ 100% giá đất ở cụ thể được duyệt đối với những hộ đã được cấp sổ hồng đất nông nghiệp nhưng tự chuyển mục đích sử dụng, xây dựng nhà ở trước ngày 1.7.2014, có khuôn viên riêng biệt và thực tế cư trú trên đất, cũng là một cách tiếp cận rất đáng cân nhắc. Bởi trong nhiều trường hợp, người dân đã sinh sống ổn định, hình thành nhà ở từ lâu nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích SDĐ. Nếu chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng ghi trên sổ để xác định mức hỗ trợ thì chưa phản ánh đầy đủ thực tế đời sống và quá trình SDĐ của người dân.

Hoan nghênh chính sách bồi thường 100% trong dự thảo của Sở NN-MT nhưng ông Lê Hoàng Châu phân tích đề xuất này chỉ áp dụng cho các trường hợp xảy ra từ ngày 15.10.1993 trở về trước, số người được hưởng chính sách đền bù 100% sẽ rất ít, nên đối tượng tác động có thể không lớn. Nhưng số người bị ảnh hưởng khoảng trên dưới 20 năm trở về sau này chiếm nhiều hơn. Nếu bồi thường ít quá, người dân sẽ không đủ điều kiện tái định cư. Vì vậy ông Châu khuyến nghị cần một chính sách bồi thường hợp lý hơn và cũng cần tính đến trường hợp đền bù cho những gia đình có nhiều thế hệ ở trong một ngôi nhà.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo chính sách này cần có cơ chế xác minh chặt chẽ, công khai, minh bạch, đặc biệt là việc xác định thời điểm SDĐ, quá trình cư trú và hiện trạng nhà ở. Cần phân biệt rõ trường hợp SDĐ ổn định từ lâu với hành vi cố tình xây dựng, chuyển mục đích trái phép để trục lợi chính sách. Đồng thời, việc trừ nghĩa vụ tài chính phải được tính toán rõ ràng, bảo đảm người dân hiểu và có thể giám sát. Quan trọng hơn, chính sách hỗ trợ cần được áp dụng thống nhất, tránh tình trạng cùng một nguồn gốc, quá trình SDĐ nhưng mỗi địa phương lại xác định một mức khác nhau. Khi quyền lợi của người dân được giải quyết thỏa đáng, họ sẽ có thêm niềm tin và sự đồng thuận trong việc bàn giao mặt bằng. Đây chính là điều kiện quan trọng để đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị và phát triển kinh tế - xã hội.

Đề xuất hỗ trợ bồi thường về đất với mức 100%, 80%, 60% và 40% giá đất tính tiền bồi thường đối với các trường hợp SDĐ phi nông nghiệp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ là một chính sách cần thiết, thể hiện sự chia sẻ của Nhà nước với người dân khi thu hồi đất để thực hiện các dự án. Đây cũng là hướng tiếp cận hợp lý nhằm tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM)