Đề xuất tăng mức bồi thường nhà đất giấy tay

Rã 'cục máu đông' giải phóng mặt bằng

Cụ thể theo dự thảo, người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy tay trong giai đoạn từ sau 1.7.2014 đến trước ngày 1.8.2024 được xem xét hỗ trợ tương đương mức bồi thường hoặc hỗ trợ về đất. Tổng mức chi trả không vượt quá giá trị mà chủ sử dụng hợp pháp ban đầu được hưởng và không tính trùng lặp trên cùng một diện tích. Với thửa đất đã có sổ hồng, người mua giấy tay được hưởng mức tương đương giá trị bồi thường của chủ cũ.

Ảnh: Nhật Thịnh

Trường hợp đất chưa có sổ, sử dụng ổn định, không tranh chấp và không vi phạm pháp luật, mức hỗ trợ đất phi nông nghiệp tính theo thời điểm sử dụng như sau: Trước ngày 15.10.1993 tỷ lệ bồi thường 100%, từ 15.10.1993 đến trước 1.7.2004 tỷ lệ bồi thường 80%, từ 1.7.2004 đến trước 1.7.2014 tỷ lệ bồi thường 60%, và từ 1.7.2014 đến trước 1.8.2024 tỷ lệ bồi thường 40%. Nếu đất có vi phạm pháp luật hoặc lấn chiếm sông, kênh, rạch, tỷ lệ hỗ trợ theo 4 mốc thời gian trên lần lượt là 70%, 56%, 42% và 28%.

Đối với đất nông nghiệp, dự thảo nghị quyết đề xuất mức hỗ trợ là 100% giá đất nông nghiệp nếu không vi phạm và 70% nếu có vi phạm.

TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá cao đề xuất của Sở NN - MT TP.HCM. Nếu được thông qua và thực hiện minh bạch, chính sách có thể tháo gỡ một nút thắt lớn trong công tác giải phóng mặt bằng. "Giá trị của đề xuất là mở hướng xử lý những tồn tại pháp lý kéo dài, gắn tiến độ đầu tư với quyền lợi của người phải di dời. Đây là cơ hội chuyển từ giải quyết từng hồ sơ sang tạo nền tảng đồng thuận cho phát triển đô thị", bà Loan giải thích.

Theo bà Loan, nhà, đất giấy tay hình thành qua nhiều thời kỳ, với nguồn gốc và hoàn cảnh khác nhau. Có trường hợp chỉ thiếu thủ tục sang tên, có trường hợp chưa được cấp sổ hồng, cũng có trường hợp lấn chiếm, sử dụng sai mục đích. Vì vậy, cần phân loại theo bản chất pháp lý và thực tế sử dụng. Bảo vệ người mua có chứng cứ xác thực, sinh sống ổn định phải đi cùng việc xác định trách nhiệm đối với vi phạm. Cách xử lý đồng loạt sẽ khó bảo đảm công bằng.

Sâu xa hơn, đây là bài toán phân bổ lợi ích và chi phí phát triển. Một tuyến đường hay công trình công cộng mang lại lợi ích cho đông đảo người dân, doanh nghiệp và có thể làm tăng giá trị đất đai xung quanh. Trong khi đó, những hộ phải di dời chịu xáo trộn trực tiếp về nơi ở, sinh kế và quan hệ cộng đồng. Chính sách cần bảo đảm họ được chia sẻ thành quả phát triển, tránh để lợi ích lan tỏa rộng nhưng tổn thất tập trung vào người nhường đất.

Bà Loan nhấn mạnh: Muốn giải phóng mặt bằng nhanh, trước hết phải hiểu điều khiến người dân chưa thể bàn giao. Đó có thể là bất đồng về quyền lợi, nhưng cũng có thể là chưa tìm được chỗ ở, không đủ tiền tạo lập nơi ở mới hoặc lo mất nguồn thu. Nếu chỉ nhìn sự chậm bàn giao như biểu hiện thiếu hợp tác, giải pháp dễ lệch trọng tâm. Cần làm rõ từng trở ngại, để phương án đưa ra có khả năng thực hiện trong hoàn cảnh cụ thể của mỗi hộ.

"Thỏa đáng phải được đánh giá bằng khả năng phục hồi cuộc sống sau di dời. Một gia đình có căn hộ mới nhưng mất cửa hàng tại nhà, xa nơi làm việc, tăng chi phí đi lại và chăm sóc con thì vẫn có thể khó khăn hơn. Bởi vậy, phương án cần tính đến chỗ ở, sinh kế và khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu. Với người cao tuổi, người khuyết tật, hộ thu nhập thấp, cần hỗ trợ phù hợp để việc nhận tiền không trở thành khởi đầu của bất ổn", bà Đỗ Thị Loan nhận định và nói thêm ở góc độ ngân sách, phải tính tổng chi phí thay vì chỉ so sánh số tiền bồi thường, hỗ trợ. Dự án kéo dài có thể phát sinh chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và điều chỉnh hợp đồng; xã hội tiếp tục chịu ùn tắc, chi phí vận tải và mất cơ hội kinh doanh. Khoản chi hợp lý để sớm có mặt bằng có thể mang lại hiệu quả lớn hơn phần tiết giảm trước mắt. Tuy nhiên, nhận định đó cần được kiểm chứng bằng tính toán cho từng dự án.

Công bằng còn phải được bảo đảm giữa người mua giấy tay và người đã hoàn thành thủ tục, nghĩa vụ tài chính. Cần phân biệt căn cứ bồi thường với căn cứ hỗ trợ, công khai điều kiện hưởng và nguyên tắc xác định mức chi trả. Chính sách xử lý tồn tại lịch sử phải có giới hạn rõ để không tạo kỳ vọng vi phạm mới cũng được hưởng tương tự. Khi người dân hiểu vì sao các trường hợp được giải quyết khác nhau, tính thuyết phục của chính sách mới được củng cố.

Bà Loan cũng lưu ý, khâu thực thi cần tránh biến việc xác minh thành nút thắt mới. TP nên thống nhất loại chứng cứ, cách xử lý hồ sơ thiếu, trách nhiệm phối hợp và thời hạn trả lời. Cơ quan có dữ liệu phải chủ động đối chiếu, không yêu cầu người dân chứng minh lại những thông tin đã được lưu giữ. Đồng thời, cần kiểm soát giả mạo giấy tờ, xác định đúng người nhận tiền và ngăn chi trả trùng. Kết quả giải quyết phải có cơ sở để người dân kiểm tra, phản hồi. Cần có cơ chế rà soát những hồ sơ tương tự nhưng được xử lý khác nhau, bởi sự nhất quán giữa các địa bàn cũng quan trọng như mức tiền mà từng hộ gia đình nhận được.

Cuối cùng theo bà Loan, nguồn vốn chi trả, quỹ tái định cư và kế hoạch bàn giao phải được chuẩn bị đồng bộ; lựa chọn tự lo chỗ ở cần thực sự tự nguyện; thưởng bàn giao sớm phải đặt trên nền phương án công bằng. TP cũng nên theo dõi đời sống sau di dời để kịp thời hỗ trợ trường hợp khó khăn. Không thể coi giải phóng mặt bằng là hoàn tất nếu công trình có đường tiến lên mà người dân phải di dời chưa có đường ổn định cuộc sống.

Chưa có sổ hồng, không đồng nghĩa với mất quyền

Luật sư (LS) Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, minh họa một gia đình mua đất ở vùng ven bằng giấy viết tay, giao đủ tiền rồi nhận bàn giao, xây nhà và sinh sống ổn định. Nhiều năm trôi qua, thủ tục sang tên vẫn chưa hoàn tất. Khi đất bị thu hồi, họ lo không biết ai có quyền nhận tiền. Vì thế, đề xuất của TP.HCM là hướng tháo gỡ tích cực. Tuy nhiên, ông Tú giải thích, 100% không có nghĩa mọi người mua đất giấy tay đều được hưởng mức cao nhất, càng không phải Nhà nước trả đủ giá mua bán trên thị trường. Hai gia đình cùng mua đất bằng giấy viết tay và cùng sử dụng nhiều năm, nhưng hồ sơ có thể khác nhau đáng kể. Một thửa đã có sổ hồng đứng tên người bán, chỉ chưa hoàn tất chuyển quyền, thửa khác chưa từng được cấp sổ. Có giao dịch đáp ứng điều kiện pháp luật, cũng có trường hợp cần làm rõ nguồn gốc đất hoặc hiệu lực mua bán.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Từ khía cạnh đó, ông Trương Anh Tú đề nghị, điểm đầu tiên phải phân biệt là bồi thường về đất theo luật và hỗ trợ theo chính sách. Bồi thường gắn với những điều kiện pháp luật quy định, hỗ trợ được xem xét theo đối tượng, phạm vi và tiêu chí riêng. Hai cơ chế có thể cùng xuất hiện trong một phương án thu hồi đất nhưng không thể dùng thay thế cho nhau. Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; trong đó có trường hợp mua đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký, sang tên. Như vậy, chưa có sổ hồng mang tên mình không đồng nghĩa chắc chắn mất quyền bồi thường. Ngược lại, đã giao tiền, nhận đất hoặc có giấy viết tay cũng chưa đủ để mặc nhiên xác định người mua được nhận tiền. Cần xem xét thời điểm giao dịch, điều kiện chuyển quyền, quá trình sử dụng đất và tài liệu liên quan theo quy định áp dụng cho từng trường hợp.

"Trước khi xác định mức hỗ trợ, cần xem người dân có đủ điều kiện được bồi thường theo luật hay không. Nếu đã đủ điều kiện bồi thường, quyền lợi phải được xem xét theo cơ chế ấy. Chính sách hỗ trợ là hướng giải quyết bổ sung cho những trường hợp thuộc phạm vi áp dụng, không phải lý do để bỏ qua quyền bồi thường. Người mua giữ giấy giao tiền, đang sinh sống trên đất. Người bán vẫn có tên trên sổ hồng. Nếu chỉ nhìn tên người đứng sổ, có thể bỏ sót quyền lợi cần xem xét của người mua. Nhưng nếu chỉ nhìn người đang ở, cũng chưa đủ căn cứ kết luận toàn bộ tiền bồi thường, hỗ trợ thuộc về họ. Nên cần làm rõ giao dịch có hiệu lực thế nào, việc giao nhận tiền và đất ra sao, thủ tục chuyển quyền đã thực hiện đến đâu và giữa các bên có tranh chấp hay không. Quyền nhận tiền phải dựa trên chứng cứ, không thể suy đoán", LS Trương Anh Tú khuyến nghị.

Chính sách phải thấu tình, đạt lý

Ngoài ra theo ông Trương Anh Tú, tiền bồi thường về đất, nhà và tài sản gắn liền với đất, cùng các khoản hỗ trợ không nhất thiết có cùng căn cứ xác định. Một gia đình có thể quan tâm đến tổng số tiền được nhận, nhưng khi giải quyết hồ sơ, từng khoản vẫn phải được xem xét đúng tính chất và điều kiện áp dụng. Đối với trường hợp đất thu hồi hoặc tài sản gắn liền với đất đang có tranh chấp, pháp luật có cơ chế gửi tiền bồi thường, hỗ trợ vào tài khoản theo quy định trong thời gian chờ giải quyết. Không phải mọi bất đồng giữa người mua và người bán đều tự động thuộc trường hợp này. Trước hết xác định hồ sơ có căn cứ xem xét bồi thường hay không. Tiếp đó đánh giá điều kiện hỗ trợ. Với hồ sơ còn tranh chấp hoặc thiếu chứng cứ thì làm rõ vấn đề cần giải quyết. Đây là kiến nghị về phương pháp thực hiện, không phải quy trình được khẳng định đã có trong dự thảo.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Đề xuất của Sở NN - MT hướng đến những vướng mắc có thật trong đời sống. Nhưng với người mua đất giấy tay, điều quan trọng không chỉ là mức hỗ trợ cao nhất, mà còn là quyền bồi thường của mình có được xem xét đầy đủ hay không. Khi mỗi khoản tiền được xác định đúng người, đúng căn cứ, chính sách mới giúp người dân thêm yên tâm trước những thay đổi lớn về nơi ở và cuộc sống", ông Trương Anh Tú nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận xét dự thảo đưa ra các mức bồi thường, hỗ trợ ở những giai đoạn khác nhau từ năm 1993 đến trước ngày 1.8.2024. Tuy nhiên, các hành vi, bản chất mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay hay vi phạm xây dựng là giống nhau, cho nên cần đưa ra một phương án hài hòa. Đơn cử, đối với những người đã có chứng từ sử dụng đất, chủ cũ đã có sổ hồng nhưng chuyển nhượng cho người đang sử dụng mà chưa kịp đăng ký sang tên, đăng bộ, tỷ lệ bồi thường 100% là đúng. Nhưng các trường hợp còn lại cần thống nhất một tỷ lệ bồi thường, không nên chia theo từng giai đoạn.

Ông Châu dẫn chứng, các trường hợp người dân lấn chiếm hành lang sông, kênh, rạch trên địa bàn TP.HCM để làm nhà từ trước năm 1975 chính quyền cũ không xử phạt. Sau ngày thống nhất đất nước, các trường hợp như vậy cũng không bị xử phạt hoặc có văn bản ngăn chặn. Mới đây chính quyền mới quy định về hành lang bảo vệ sông rạch. Đối với những trường hợp nhà đất nằm trong hành lang này sẽ không được cấp sổ hồng, còn bên ngoài vẫn được hợp thức hóa. "Quy định này là không công bằng vì người dân đã tạo lập nhà đất trước khi quy hoạch ban hành. Đối với trường hợp quy hoạch sau mà nhà, đất của người dân đã tạo lập từ trước thì phải tính bồi thường sòng phẳng. Còn nếu tạo lập sau thì căn cứ theo pháp lý để được bồi thường, tái định cư một cách thỏa đáng. TP.HCM là thành phố nghĩa tình nên chính sách cũng phải thấu tình, đạt lý", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.