Tại tờ trình đề xuất đưa dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ hồng) với các trường hợp mua đất bằng giấy tay trong giai đoạn từ sau ngày 1.7.2014 đến 1.8.2024, thời điểm luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Sở dĩ có đề xuất như trên bởi theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, hơn chục năm qua vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch chuyển nhượng đất đai gặp vướng mắc pháp lý, nhất là các trường hợp mua đất bằng giấy tay. Những trường hợp này người dân sẽ không được cấp sổ hồng, người sở hữu đất bị hạn chế giao dịch, thế chấp và tiềm ẩn phát sinh tranh chấp.
Theo ông Ngô Gia Hoàng (Trường đại học Luật TP.HCM), trên thực tế vẫn còn tồn tại trường hợp nhiều người dân thực hiện giao dịch mua đất bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực và chưa đăng ký biến động theo quy định, dẫn đến việc không thể làm thủ tục sang tên, cấp sổ hồng.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục đề xuất nới việc cấp sổ hồng cho người mua bán đất bằng giấy tay
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Tuy nhiên, luật Đất đai năm 2024 và nghị định 151/2024 có quy định về một số trường hợp người dân mua đất đất bằng giấy tay từ trước ngày 1.8.2024 khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ được cấp sổ hồng.
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ mua đất, mua nhà ở gắn liền với đất ở được lập trước ngày 15.10.1993 thì được cấp sổ hồng và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Giấy tờ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, nhưng phải được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15.10.1993.
Thứ hai, nếu người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như giấy tờ cấp từ thời kỳ trước, giấy chứng nhận tạm thời, giấy tờ hợp lệ theo chính sách đất đai trước đây... nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác thì vẫn có thể được cấp sổ hồng nếu có giấy tờ về việc mua đất có chữ ký của các bên; đến trước ngày 1.8.2024 vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định; đất không có tranh chấp. Trường hợp này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp sổ hồng.
Như vậy, các trường hợp quy định tại điều 137 luật Đất đai năm 2024 là các trường hợp mua nhà đất bằng giấy tay mà giao dịch xảy ra trước thời điểm ngày 15.10.1993 (ngày luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).
Ngoài ra nghị định 151/2024 cũng hướng dẫn thủ tục cấp sổ hồng cho người mua đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền (sang tên) theo quy định pháp luật.
Cụ thể:
Trường hợp thứ nhất, đất chưa được cấp sổ hồng: Người đang sử dụng đất có giấy tờ về mua đất có chữ ký của hai bên (giấy tay), không có tranh chấp; đáp ứng điều kiện về thời điểm chuyển nhượng:
Trước ngày 1.7.2014, nếu đất không có giấy tờ theo điều 137 luật Đất đai năm 2024. Trước ngày 1.8.2024, nếu đất có giấy tờ theo điều 137.
Người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ hồng lần đầu mà không phải làm thủ tục mua đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người mua nộp hợp đồng, văn bản mua đất theo quy định (có công chứng, chứng thực).
Trường hợp thứ hai là đang sử dụng đất do mua đất trước ngày 1.8.2024 mà đất đó đã có sổ hồng (mang tên người cũ), người đang sử dụng đất sẽ được nộp hồ sơ với thành phần khác nhau tùy theo từng trường hợp cụ thể.
Nhiều trường hợp mua đất không cần công chứng vẫn được cấp sổ hồng
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Trường hợp có hợp đồng hoặc văn bản về mua đất đã lập theo quy định (hợp đồng công chứng) nhưng bên bán không giao sổ hồng cho bên mua: nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và hợp đồng, văn bản về hợp đồng mua đất đã lập.
Trường hợp không có hợp đồng, văn bản theo quy định (chỉ có giấy tay, biên nhận viết tay): nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc sổ hồng đã cấp, giấy tờ về việc mua đất có đủ chữ ký của hai bên.
Sau khi nhận hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các thủ tục thông báo và niêm yết theo quy định.
Sau 30 ngày kể từ ngày có thông báo, nếu không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, sẽ cấp sổ hồng cho bên mua.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
"Hiện nay, mốc thời gian thực hiện mua đất bằng giấy tay được xem xét cấp sổ hồng đã kéo dài đến trước ngày 1.8.2024 thay vì chỉ đến 1.7.2014 như trước. Quy định mới cũng bao quát cả trường hợp không có giấy tờ lẫn có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 137 luật Đất đai 2024 vẫn được cấp sổ hồng cho người mua", ông Ngô Gia Hoàng cho phân tích.
Từ ngày 1.8.2024 bắt buộc phải có công chứng
Người mua nhà, đất bằng giấy tay tùy thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm lập hợp đồng giấy tay, sử dụng đất ổn định, đất có giấy tờ hay chưa, có tranh chấp không... sẽ được cấp sổ hồng và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định tại điều 137 luật Đất đai 2024 và điều 42 Nghị định 101/2024.
Đối với các trường hợp mua nhà, đất từ ngày 1.8.2024, bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất đai theo quy định, ngoại trừ các trường hợp luật cho phép công chứng, chứng thực theo yêu cầu.
Bình luận (0)