Chỉ nên cấm phân lô tách thửa ở nội thành

 

Cụ thể, dự thảo nghị định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án “phân lô bán nền” đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh”. Điều này có nghĩa là chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “TP thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch TP trực thuộc T.Ư, TP thuộc tỉnh…” đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea), phân tích, từ thực tiễn của TP.HCM có 12 quận nội thành, 7 quận nội thành phát triển và 5 huyện, về tầm nhìn lâu dài và với yêu cầu phát triển đô thị bền vững, dự thảo nghị định đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án “phân lô bán nền” là có căn cứ và cũng là định hướng cần thiết để thực hiện lộ trình đô thị hóa, thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư cao tầng, các dự án nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đi đôi với kiểm soát chặt chẽ các hoạt động “phân lô bán nền” để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất. Tuy nhiên, cũng phải quan tâm nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương. "Do vậy, chỉ nên cấm “phân lô bán nền” tại các quận nội thành, các quận nội thành phát triển, TP thuộc tỉnh (TP thuộc TP), các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn TP. Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án phân lô bán nền phù hợp với thực tiễn của địa phương", ông Châu nói.

Nhu cầu trong dân lớn

Nay nếu cấm không cho tách thửa sẽ gây thiệt hại rất lớn cho người dân, đặc biệt là dân nghèo ở các khu vực ngoại thành Ông Nguyễn Hoài Nam, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM

Một người dân tại H.Hóc Môn, cho biết trước những sai phạm xây dựng không phép, trái phép của H.Hóc Môn, UBND TP.HCM đã tiến hành thanh tra, nhưng 3 năm rồi chưa có kết luận giải quyết. “Ai làm sai người đó phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Không thể vì cán bộ làm sai lại bắt dân phải chịu thiệt hại được. Thực tế, việc xử lý chậm trễ của chính quyền huyện đang ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân”, ông này bức xúc và tính toán, giả sử mỗi hồ sơ chuyển mục đích trung bình là 800 m2, với 1.392 hồ sơ không được tách thửa, tổng diện tích đất không được tách thửa là 1.113.600 m2. Hiện mỗi mét vuông giá thị trường trung bình 10 triệu đồng, tổng giá trị là 11.136 tỉ đồng. Nếu chỉ tính lãi vay ngân hàng trên số tiền này, tổn thất đã lên hàng ngàn tỉ đồng. “Ở đây tôi chỉ mới tính 1.392 hồ sơ chuyển mục đích, chưa tính 137 phương án hạ tầng kỹ thuật đã được phê duyệt nhưng không được tách thửa. Nên con số thiệt hại cho người dân, cho xã hội khủng khiếp. Thế nhưng đến nay người dân vẫn phải chờ đợi trong vô vọng vì việc tách thửa ở Hóc Môn đã đóng băng”, ông nói.

Theo ông Phan Xuân Thủy, Tổng giám đốc Công ty Green Real, việc chia lô tách thửa là quyền lợi chính đáng của người dân, việc nhà nước quản lý như thế nào cho tốt và định hướng quy hoạch cho bài bản, chứ không phải “ngăn sông cấm chợ”, đưa ra quá nhiều rào cản, thậm chí có những quy định trái với luật Đất đai, gây tổn thất rất lớn cho người dân, nhất là dân nghèo có đất mà không thể tách thửa để làm nhà.

Theo ông Nguyễn Hoài Nam, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, hiện nay các quy định của pháp luật đều không cấm việc phân lô bán nền kể cả ở các TP lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Điển hình như luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Luật cũng cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và tại đô thị. Ngoài ra, Nghị định 43 cũng cho phép các chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Theo ông Nam, Nghị định 43 quy định tương đối phù hợp và linh hoạt vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM.

“Từ những quy định của pháp luật, các địa phương đã ban hành các quyết định về hạn mức tối thiểu được tách thửa và các điều kiện về hạ tầng để được tách thửa. Thực tế cho thấy nhiều nơi đã thực hiện khá tốt việc cho phép người dân được thực hiện các quyền về tách thửa của mình. Nay nếu cấm không cho tách thửa sẽ gây thiệt hại rất lớn cho người dân, đặc biệt là dân nghèo ở các khu vực ngoại thành. Bởi tại các khu vực đó các dự án phát triển đô thị, các dự án nhà ở gần như rất hạn chế, trong khi đó người dân đã có sẵn đất, giờ chỉ cần phân lô, tách thửa theo đúng quy định, quy hoạch được duyệt là họ có thể có nhà ở, không phải bỏ thêm quá nhiều tiền để mua nhà trong các dự án bất động sản. Vấn đề là làm sao cần quản lý việc phân lô, tách thửa theo quy hoạch được duyệt và có hậu kiểm đối với các thửa đất sau khi đã tách thửa có đúng quy định hay không”, ông Nam phân tích.

Nhà nước nên quản lý phân lô theo quy hoạch tổng thể Ông Phan Xuân Thủy phân tích thêm: “Chưa nói việc người dân được phân lô tách thửa đáp ứng nhu cầu cuộc sống thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn. Vấn đề hiện nay là nhà nước quản lý các đồ án phân lô đó theo quy hoạch tổng thể 1/2.000, quy hoạch 1/500 và quản lý theo định hướng quy hoạch. Việc ngăn cấm chỉ tạo kẽ hở cho việc chạy chọt, phát sinh tiêu cực mà thôi”.