Chính phủ yêu cầu giữ công chứng giao dịch bất động sản

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu các bộ, ngành khẩn trương hoàn thiện các dự án luật, báo cáo trước 21.9 để trình Quốc hội.

Với dự án luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ giao Bộ NN-MT nghiên cứu, bổ sung, hoàn thiện các tiêu chí khung, nguyên tắc, cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất; chính sách về giá đất, vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết, quản lý, quyết định giá đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển nhà ở, cho thuê...

ẢNH: T.N

Đáng chú ý, Chính phủ yêu cầu trong dự án luật sửa đổi tiếp tục thực hiện yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vừa đảm bảo pháp luật về công chứng, vừa phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Ngoài ra, với luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Chính phủ giao Bộ Xây dựng rà soát các quy định về công chứng giao dịch bất động sản bảo đảm yêu cầu quản lý và an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi hệ thống dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt.

Trước đó, tại dự thảo luật Đất đai sửa đổi, Bộ NN-MT đề xuất bỏ công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch bất động sản như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp.

Thảo luận dự án luật tại kỳ họp Quốc hội không thường lệ lần thứ nhất hồi tháng 8, nhiều đại biểu bày tỏ lo ngại việc bỏ công chứng bắt buộc với giao dịch bất động sản có thể phát sinh nhiều rủi ro, như tranh chấp giao dịch vô hiệu hoặc có sự gian lận...

Trao đổi với Thanh Niên, công chứng viên Đào Duy An (Hà Nội) cho rằng, công chứng bắt buộc là "bộ lọc" đặt ra tại thời điểm ký kết, phần nào ngăn chặn các ý định lừa đảo. Với các hợp đồng giữa doanh nghiệp và người dân, nếu miễn công chứng sẽ tạo ra dòng giao dịch không ai kiểm tra, mà bất lợi sẽ rơi vào phía người mua.

Có ý kiến cho rằng không cần giữ công chứng khi các dữ liệu đất đai, bất động sản đã số hóa, song theo ông An, cả nước có khoảng 106 triệu thửa đất, song đến tháng 3.2026 theo công bố mới có khoảng 37 triệu thửa đất có trong cơ sở dữ liệu. Số còn lại vẫn đang phải hoàn thiện, đối khớp để đạt tiêu chí đúng, đủ, sạch, sống.

Công chứng điện tử để giảm phiền hà giấy tờ

Theo dữ liệu của Bộ NN-MT công bố tháng 5.2026, cả nước còn khoảng 80 triệu thửa đất cần làm sạch, làm sống dữ liệu, với mục tiêu cơ bản hoàn thành trong năm 2026. Tuy nhiên, "nếu xây dựng chính sách trên một tiền đề chưa thành hiện thực là rủi ro cần được cảnh báo", công chứng viên Đào Duy An nhìn nhận.

Đặc biệt, từ khía cạnh pháp lý của lĩnh vực công chứng, theo ông, dữ liệu dù đã được làm sạch mới chỉ trả lời được câu hỏi: thửa đất này đứng tên ai, tình trạng pháp lý ra sao?.

Song, dữ liệu không trả lời được 6 câu hỏi quyết định hiệu lực của giao dịch. Một, người đang ngồi ký có đúng là người đứng tên không? Hai là người đó có đủ năng lực hành vi tại thời điểm ký không? Ba là người đó tự nguyện hay đang bị lừa dối, bị ép buộc?

Bốn, nếu là tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình thì ai bắt buộc phải cùng ký. Năm, nội dung thỏa thuận có vi phạm điều cấm của luật, có trái đạo đức xã hội không. Sáu, các bên có hiểu đúng hậu quả pháp lý của điều khoản mình ký không?

"Sáu điều này không nằm trong dữ liệu, mà chỉ hình thành vào thời điểm ký công chứng, trước mặt người có thẩm quyền chứng nhận và phải chịu trách nhiệm khi chứng nhận", công chứng viên nêu.

Một bất cập khác nếu bỏ công chứng bắt buộc, là người dân vẫn phải nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai, do vẫn phải đăng ký biến động. Nói cách khác thủ tục không mất đi, nhưng khác biệt là nếu công chứng sẽ có công chứng viên kiểm tra hộ, hướng dẫn hoàn thiện và phải bồi thường nếu kiểm tra sai; nhưng sau khi bỏ thì người dân tự làm và tự chịu.

"Muốn thực sự giảm phiền hà cho người dân, thì phải hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, liên thông giữa công chứng, thuế và đăng ký, và triển khai công chứng điện tử theo luật Công chứng năm 2024. Đó là những việc sẽ cắt giảm được giấy tờ", ông An nêu.