Cho công trình sai phép tồn tại: Không để cái sai trở thành lợi thế kinh tế

TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết về cơ chế đặc thù tháo gỡ khó khăn cho các dự án chậm triển khai. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất cho phép một số công trình, phần công trình vi phạm trật tự xây dựng được tồn tại thay vì buộc tháo dỡ, với điều kiện chủ đầu tư phải chịu xử phạt vi phạm hành chính, nộp lại số lợi bất hợp pháp và đáp ứng những yêu cầu về quy hoạch, an toàn công trình cùng các điều kiện pháp lý khác.

Không phải mọi công trình sai phép đều cần tháo dỡ bằng mọi giá

Đây là hướng tiếp cận đáng được xem xét trong bối cảnh nhiều dự án đã tồn đọng kéo dài, nguồn lực đất đai và tài sản bị đình trệ, trong khi không ít người dân đã bỏ tiền mua nhà nhưng chưa thể thực hiện đầy đủ quyền sở hữu. 

Tuy nhiên, chính sách càng mang tính ngoại lệ thì càng cần được thiết kế thận trọng, bởi một giải pháp có thể tháo gỡ khó khăn trước mắt nhưng cũng có thể tạo ra những hệ lụy lâu dài đối với kỷ cương quản lý đô thị.

Trước hết cần nhìn nhận rằng không phải mọi công trình xây dựng sai phép đều nhất thiết phải tháo dỡ bằng mọi giá. Trong một số trường hợp, công trình đã hoàn thành, phù hợp với quy hoạch hiện hành, bảo đảm an toàn và không xâm phạm quyền lợi hợp pháp của chủ thể khác. Việc phá dỡ toàn bộ có thể gây ra những thiệt hại kinh tế, xã hội lớn hơn so với lợi ích đạt được từ biện pháp xử lý này. 

Pháp luật không chỉ hướng đến việc trừng phạt hành vi vi phạm mà còn phải giải quyết hậu quả một cách hợp lý, bảo vệ lợi ích công cộng và hạn chế sự lãng phí không cần thiết. Vì vậy việc nghiên cứu cơ chế cho tồn tại có điều kiện không phải là điều bất hợp lý.

Nhưng cần phân biệt rõ giữa việc xử lý hậu quả của một công trình vi phạm với việc công nhận hành vi xây dựng trái pháp luật là hợp pháp. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau về bản chất pháp lý. 

Khoản 6 điều 34 luật Phát triển đô thị năm 2026 cho phép HĐND TP.HCM ban hành chính sách, biện pháp đặc biệt để tháo gỡ những dự án chậm triển khai thuộc phạm vi luật định, nhưng phải tuân thủ các nguyên tắc chặt chẽ. 

Đặc biệt, phải có kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc bản án đã có hiệu lực pháp luật xác định nguyên nhân sai phạm do lỗi của cơ quan quản lý nhà nước hoặc do lỗi của cả cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư, chủ đầu tư.

Điều đó có nghĩa cơ chế đặc thù không đương nhiên áp dụng đối với mọi công trình xây dựng sai phép, nhất là những trường hợp vi phạm hoàn toàn xuất phát từ hành vi cố ý của chủ đầu tư mà không đáp ứng điều kiện luật định. 

Luật còn đặt ra yêu cầu xử lý nghiêm tổ chức, cá nhân vi phạm, thu hồi lợi ích vật chất do hành vi vi phạm, không hợp pháp hóa sai phạm và không để phát sinh sai phạm mới. 

Trường hợp dự án đang trong quá trình tố tụng phải tuân thủ điều kiện riêng, đồng thời không được dùng cơ chế đặc thù để làm trái nội dung xử lý của bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Như vậy giới hạn pháp lý của chính sách không nằm ở việc chủ đầu tư có đủ tiền để nộp hay không, mà trước hết phải xác định dự án có thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế đặc thù và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật hay không.

ẢNH: H.M

Điểm cần được nghiên cứu kỹ hơn là phương pháp xác định số lợi bất hợp pháp trong dự thảo. Theo điều 8, đối với công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, số lợi bất hợp pháp được đề xuất xác định bằng diện tích sàn xây dựng vi phạm nhân với đơn giá theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký, nhưng không thấp hơn suất vốn đầu tư tương ứng, sau đó nhân với tỷ lệ 50%. Những trường hợp không nhằm mục đích kinh doanh hoặc không có hợp đồng, dự toán được duyệt sẽ áp dụng căn cứ tính khác theo dự thảo.

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP đang có hiệu lực, nhiều trường hợp vi phạm trật tự xây dựng vẫn phải áp dụng biện pháp buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm. 

Đối với các hành vi xảy ra trước thời điểm nghị định có hiệu lực, việc xử lý còn phải xem xét quy định chuyển tiếp. 

Chính vì vậy, cơ chế mà TP.HCM đang đề xuất phải được nhận diện là giải pháp đặc thù, có giới hạn về đối tượng và điều kiện, không phải nguyên tắc xử lý chung đối với mọi công trình sai phép.

Tháo gỡ tồn đọng nhưng phải thượng tôn pháp luật

Một vấn đề khác cũng cần được đặt ra là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước. Một công trình xây dựng không phép, sai phép thường không hình thành và hoàn thành chỉ trong thời gian ngắn. 

Quá trình thi công có nhiều giai đoạn và chịu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan chức năng. Vậy tại sao có những sai phạm không được ngăn chặn kịp thời, để đến khi công trình hoàn thành, đưa vào sử dụng mới phải tìm cách giải quyết?

Nếu chỉ tập trung xác định khoản tiền chủ đầu tư phải nộp mà không làm rõ trách nhiệm quản lý, chính sách mới chỉ giải quyết được một phần hậu quả. Điều đáng lo ngại là một cơ chế được xây dựng để xử lý những tồn tại lịch sử có thể vô tình tạo ra kỳ vọng rằng những sai phạm phát sinh trong tương lai cũng sẽ được tháo gỡ theo cách tương tự. 

Để hạn chế nguy cơ này, cần công khai danh mục dự án được xem xét, thời điểm phát sinh vi phạm, nguyên nhân sai phạm, kết luận thanh tra, kiểm tra, trách nhiệm của từng chủ thể và căn cứ quyết định cho phép công trình tồn tại.

Đặc biệt, không nên xem việc phù hợp với quy hoạch tại thời điểm xử lý là điều kiện đủ để giữ lại công trình. Cần đánh giá cả quá trình hình thành sai phạm, những lần điều chỉnh quy hoạch có liên quan và khả năng việc điều chỉnh đó tạo lợi ích bất hợp lý cho chủ đầu tư.

Đối với các điều kiện về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và an toàn công trình, cần có kết quả kiểm định đáng tin cậy, được thực hiện bởi đơn vị có đủ năng lực và cơ chế kiểm tra độc lập khi cần thiết. Không thể lấy mục tiêu chống lãng phí để đánh đổi những yêu cầu bảo vệ tính mạng, sức khỏe và tài sản của người dân.

ẢNH: HÀ MAI

Cùng với đó, những người mua nhà ngay tình phải được bảo vệ bằng các giải pháp cụ thể. Nếu công trình đủ điều kiện được giữ lại, cần xác định rõ trách nhiệm hoàn thiện thủ tục pháp lý để người dân thực hiện quyền sở hữu. Nếu không đủ điều kiện, trách nhiệm bồi thường, khắc phục hậu quả của chủ đầu tư và các chủ thể có liên quan cũng phải được giải quyết minh bạch.

Tôi cho rằng cần ủng hộ tinh thần chủ động tháo gỡ những dự án tồn đọng kéo dài, nhưng phải đặt việc tháo gỡ trong khuôn khổ thượng tôn pháp luật. Một chính sách tốt không nhất thiết phải lựa chọn cứng nhắc giữa phá dỡ và giữ lại, mà cần đánh giá toàn diện hậu quả kinh tế, xã hội, mức độ vi phạm, trách nhiệm của các chủ thể và quyền lợi hợp pháp của người dân.

Muốn vậy, cơ chế đặc thù cần bảo đảm 3 yêu cầu xuyên suốt: người vi phạm không được tiếp tục hưởng lợi bất hợp pháp, người dân ngay tình không phải gánh thay trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý có sai phạm phải chịu trách nhiệm tương xứng. Không thể lấy việc tháo gỡ dự án làm lý do để bỏ qua những thiếu sót trong thực thi công vụ.

Nếu thực hiện được những yêu cầu đó, việc cho công trình sai phép tồn tại có điều kiện mới thực sự là giải pháp khắc phục hậu quả, thay vì trở thành một hình thức chấp nhận vi phạm bằng nghĩa vụ tài chính. 

Bởi điều cần bảo vệ không chỉ là giá trị của những công trình đã xây dựng, mà còn là giá trị của những quy định pháp luật sẽ tiếp tục được thực thi trong tương lai.