Cho doanh nghiệp huy động vốn sớm với dự án trúng đấu giá?

Tăng cung, giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản mới đây đã đề xuất cho phép chủ đầu tư được huy động vốn sớm hơn đối với các dự án trúng đấu giá, trúng thầu, nhằm giảm áp lực tài chính, tháo gỡ vướng mắc triển khai và bảo đảm nguồn cung nhà ở.

Ảnh: ngọc dương

Theo HoREA, việc sửa đổi Nghị định 95/2024 cần đồng bộ với luật Nhà ở 2023, luật Đất đai 2024 và các luật liên quan, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững. Trong đó, hiệp hội kiến nghị điều chỉnh quy định về điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt đối với các dự án thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Bởi quy định hiện hành chỉ cho phép huy động vốn sau khi có quyết định giao đất hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp, trong khi nhiều dự án trúng đấu giá, trúng thầu vẫn phải chờ tới 36 tháng để hoàn tất bồi thường, tái định cư và được giao đất. Trong thời gian chờ đợi, nhà đầu tư phải ứng trước nguồn vốn lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính và giải phóng mặt bằng nhưng lại không được huy động vốn hợp pháp, gây áp lực tài chính, làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở.

Do vậy, HoREA đề xuất hoàn thiện "phương án 1" trong dự thảo Nghị định: nhà đầu tư được phép huy động vốn thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết ngay sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá hoặc trúng thầu, với điều kiện tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Riêng việc bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định. Ngoài ra, hiệp hội cũng kiến nghị làm rõ điều kiện vay vốn tín dụng đối với dự án nhà ở, theo hướng yêu cầu dự án đã xác định được chủ đầu tư nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng.

Ủng hộ đề xuất trên, ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, phân tích theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất và hoàn tất các điều kiện pháp lý liên quan. Tuy nhiên, với các dự án trúng đấu giá hoặc trúng thầu có sử dụng đất, quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng và hoàn tất thủ tục đất đai có thể kéo dài từ 2 - 3 năm, thậm chí lâu hơn. Trong khoảng thời gian này, doanh nghiệp buộc phải sử dụng hoàn toàn vốn tự có hoặc vốn vay để thực hiện nghĩa vụ tài chính và chi phí chuẩn bị đầu tư, trong khi chưa được phép huy động vốn hợp pháp. Thực tế này tạo áp lực rất lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp, làm chậm tiến độ dự án và gián tiếp khiến nguồn cung nhà ở bị thu hẹp.

"Việc cho huy động vốn sớm không chỉ giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn góp phần đẩy nhanh tiến độ dự án, tăng nguồn cung cho thị trường, trong khi vẫn bảo đảm an toàn pháp lý cho nhà đầu tư và người mua nhà. Thực tế đây là điểm nghẽn về pháp lý và dòng vốn nên kiến nghị cho phép huy động vốn sớm đối với dự án trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn có cơ sở để được xem xét", ông Trần Quốc Dũng nêu quan điểm.

Rút ngắn quy trình pháp lý thay vì tạo ngoại lệ

Ở chiều ngược lại, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn & Đầu tư NHQ, bày tỏ không đồng tình với đề xuất trên. Theo ông, trúng đấu giá hay trúng thầu cũng giống như các doanh nghiệp khác phải tự bỏ tiền mua đất, tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc quy định đủ điều kiện huy động vốn theo luật Nhà ở không nên có ngoại lệ và nên chăng cần tăng quy định về điều kiện huy động vốn đối với tất cả các dự án, đặc biệt là nhà chung cư để đảm bảo an toàn cho người mua nhà.

Ông Nuôi nhận định đề xuất của HoREA là được góp vốn hợp tác cùng đầu tư và nếu luật quy định như vậy sẽ dễ dẫn đến việc nhà đầu tư có thể lợi dụng để "lách luật" bán nhà khi chưa đủ điều kiện. "Hiện nay pháp luật không cho phép huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào khi chưa đủ điều kiện theo quy định của luật Nhà ở 2023. Nếu quy định chỉ được huy động vốn, hợp tác với pháp nhân thì có thể vi phạm quy định về điều kiện tham gia đấu thầu, đấu giá. Ngay từ khi tham gia đấu giá, nhà đầu tư đã được yêu cầu phải chuẩn bị đủ tài chính để thực hiện các thủ tục đầu tư dự án đến khi bàn giao, đưa vào sử dụng, giống như các doanh nghiệp khác phải bỏ tiền ra mua đất của người dân hay chuyển nhượng dự án của một doanh nghiệp khác. Về bản chất thì việc đấu thầu, đấu giá là hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo luật Đầu tư mà thôi", ông Nuôi nhấn mạnh.

Mặt khác, một chuyên gia bất động sản nhìn nhận dù doanh nghiệp trúng đấu giá cũng có cái khó riêng khi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước một khoản thanh toán lớn nhưng những thủ tục chuyển giao về pháp lý để thực hiện dự án thường sẽ bị kéo dài, dẫn đến gánh nặng tài chính cho đơn vị trúng đấu giá. Tuy nhiên, thay vì cho huy động vốn sớm, giải pháp được chuyên gia này đưa ra là nên rút ngắn quy trình thủ tục chuyển giao pháp lý dự án để nhà đầu tư sớm triển khai dự án và đưa vào kinh doanh để thu hồi vốn trong thời gian sớm nhất có thể. Đồng thời để khuyến khích nhà đầu tư tham gia đấu giá hiệu quả thì có thể nghiên cứu cơ chế đặc thù và quy trình chuyển giao pháp lý riêng cho hình thức này. "Thay vì đề xuất một cơ chế đặc biệt cho loại hình dự án này, chúng ta nên đề xuất quy trình rút ngắn thời gian tối ưu thì mới phù hợp và khả thi", vị này khuyến nghị.