Chôn vốn ở bước 4, doanh nghiệp bất động sản khổ vì quy trình thực hiện dự án nhà ở

Theo đó, bước 1 thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư; bước 2 phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; bước 3 giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; bước 4 xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất; bước 5 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Ông Võ Văn Hoan đã giao Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch - Đầu tư tiếp tục chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan rà soát, bổ sung, hoàn chỉnh thêm quy trình nêu trên đối với các nội dung: thời gian thực hiện của từng bước, trách nhiệm cụ thể của các sở - ngành, cơ chế kiểm tra, xử lý vi phạm, việc ứng dụng công nghệ thông tin để giám sát, kiểm tra quá trình thực hiện, công khai tiến độ các dự án để tăng cường tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Đồng thời chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan xây dựng quy trình liên thông, quy định rõ cơ chế phối hợp của các đơn vị có liên quan trong việc thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của luật Đầu tư, luật Nhà ở, trình UBND TP trước khi công bố.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5 - 7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, móng mới hội đủ điều kiện huy động vốn, như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường; phải ký quỹ 1 - 3% tổng vốn đầu tư; chi phí xây lắp các công trình của dự án; chi phí vốn, lãi vay; chi phí bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án…

Thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở thương mại cho thấy, thực hiện quy trình thủ tục xác định giá đất (Sở Tài nguyên - Môi trường), thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất (Sở Tài chính, Sở Tài nguyên-Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất TP) mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu mới nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến dự án nhà ở chậm được triển khai thực hiện. Trong những năm qua, thời gian thực hiện thủ tục này mất khoảng 2 năm, nhưng nhiều dự án phải mất từ 3 năm trở lên.

Do đó, nếu tại bước 4, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, dự án vẫn chưa được thẩm định thiết kế, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công, thì không phù hợp với các quy định của luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Xây dựng và các văn bản dưới luật.

Nếu phải nộp tiền sử dụng đất tại bước 4, doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng 5 - 7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. “Do đó nên đổi bước 4 xuống thành bước 5. Trong quá trình thi công xây dựng các công trình của dự án tại bước 4, để đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư đều hoàn thành nộp tiền sử dụng đất. Đồng thời rút ngắn thủ tục xuống còn 4 bước thay vì 5 bước”, ông Châu đề xuất.