Chung cư mini biến tướng

"Hô biến" nhà trọ, khách sạn thành chung cư mini

Tại Long An, Báo Thanh Niên đã từng phản ánh nhiều doanh nghiệp đã quảng cáo, mở bán nhiều dự án chung cư mini. Những căn hộ rộng khoảng 30 m² được bán với giá gần 600 triệu đồng. Tuy nhiên, khi kiểm tra thực tế thì đây là những khu nhà được xin phép theo dạng nhà cấp 4, thậm chí giấy phép xây dựng nhà trọ, nhưng chủ đầu tư đã "hô biến" thành các chung cư mini để lừa khách hàng.

ĐÌNH SƠN

Khi các bài báo được đăng lên, chính quyền vào cuộc yêu cầu các dự án này dừng thi công. Đến nay, hàng trăm khách hàng vẫn đang đâm đơn kiện, thậm chí tố cáo chủ đầu tư để đòi lại tiền so việc này vô cùng khó khăn khi họ đã "bỏ của chạy lấy người".

Tại TP.HCM, nhiều khu nhà giấy phép xây dựng được cấp là nhà cấp 4, khách sạn, thậm chí là nhà trọ ở H.Hóc Môn, Q.Bình Tân, Q.7, Q.12… cũng được các doanh nghiệp phù phép, ngăn phòng tại các căn hộ mini để rao bán, với giá hàng tỉ đồng mỗi căn. Thế nhưng, đến nay các chung cư mini này hầu như phá sản, không triển khai được. 

Thậm chí, có chủ đầu tư dự án chung cư mini đã phải ngồi tù vì tội lừa đảo khách hàng. Đó là trường hợp lãnh đạo Công ty TNHH Tổ hợp Vina chào bán 19 căn hộ mini có tên Vinacomplex III trên địa bàn Q.Tân Bình, với giá khoảng 19 triệu đồng/m². Tuy nhiên, một thời gian sau khi nhận tiền đặt cọc của các khách hàng khoảng 6 tỉ đồng, công ty này đã bộc lộ hành vi lừa đảo bởi thực tế đất do một cá nhân đứng tên và được cấp phép với chức năng là nhà ở riêng lẻ, với tổng diện tích sàn khoảng 1.000 m², gồm 5 tầng cộng với tầng hầm, lửng và sân thượng.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Quản lý nhà Toàn Cầu, chung cư mini là loại chung cư gồm nhiều căn hộ nhỏ, được các chủ đầu tư hoặc các cá nhân xây dựng trên đất của mình, với diện tích đất xây dựng khiêm tốn và giá cả phải chăng. Căn hộ chung cư mini thường phù hợp với những người có thu nhập trung bình nhưng mong muốn ở gần khu vực trung tâm thuận tiện cho việc đi học, đi làm…

Khái niệm chung cư mini là gì cũng đã được quy định rõ trong điều 22, Nghị định 71. Theo đó, chung cư mini là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng. Gồm từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên. Căn hộ trong chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng, có diện tích mặt sàn tối thiểu là 30 m² và thường xây thêm phần gác lửng để ở tối ưu diện tích. Tuy nhiên, chung cư mini phải đáp ứng được các quy định về nhà chung cư được quy định tại điều 70, luật Nhà ở 2014 quy định: Có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín. Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng. Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Khoét lõm xây dựng thành chung cư hộp diêm

Thực tế hiện nay, có rất ít chung cư mini đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên của luật Nhà ở. Thậm chí, không ít chung cư mini được xây dựng sai phép với các vi phạm điển hình như: xây vượt quá số tầng cho phép. Không đáp ứng điều kiện về xử lý nước thải, PCCC, mất an toàn về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường chung kém…

Trong khi đó, vai trò trách nhiệm của các chủ sở hữu chưa được quy định chặt chẽ. Trong các trường hợp này, người mua căn hộ chung cư mini chưa thể được cấp sổ hồng, khó khăn trong việc chuyển nhượng cũng như không thể thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế và bị hạn chế một số quyền dân sự khác…

"Chung cư mini thường có các đặc điểm chung là nằm gần vị trí trung tâm, nhưng trong các con hẻm nhỏ, phương tiện chữa cháy rất khó tiếp cận khi có sự cố cháy nổ xảy ra. Loại hình này thường xây dựng theo mô hình nhà ống gồm nhiều phòng, tối ưu diện tích xây dựng nên thậm chí không có cầu thang thoát hiểm và các tiêu chuẩn an toàn PCCC không được xem trọng. Vì thế, chung cư mini thường gây nhầm lẫn với loại hình phòng trọ cho thuê vì phát sinh rất nhiều phòng ở riêng biệt, luôn có rất nhiều người cư trú. Do vậy cơ quan kiểm tra có thẩm quyền cũng ít chú tâm tới việc tăng cường kiểm tra giám sát các hoạt động liên quan đến an toàn PCCC", ông Nguyễn Duy Thành phân tích.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đã rất nhiều lần gửi công văn đến Bộ Xây dựng cảnh báo về những rủi ro, bất cập của loại hình chung cư mini. Bởi theo ông các chung cư này thường "khoét lõm" xây dựng trong các quận nội thành, là "chung cư hộp diêm" xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn PCCC, không đủ điều kiện để được cấp sổ hồng cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Thế nhưng, đến nay chung cư mini đã nở rộ và vượt ngoài tầm kiểm soát bởi những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Nguyên nhân tiếp theo là những hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Điều quan trọng là các đầu nậu và một số doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân và móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để xây dựng chung cư mini trái phép.

Năm 2010, Nghị định 71 và luật Nhà ở 2014 mới cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thiết kế kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm, làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị. Điều này đã được cảnh báo sẽ phát sinh các hệ lụy. Nhưng các khuyến cáo đã không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận", ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Tại TP.HCM, chính quyền cũng đang siết chặt việc mua bán, xây dựng đối với loại căn hộ này để tránh tình trạng các chủ đầu tư lợi dụng, núp bóng chung cư mini để lừa đảo, để trục lợi. Bộ Xây dựng cũng từng có công văn gửi UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư về việc tăng cường kiểm soát hoạt động xây dựng nhà riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ để ở.