Chung cư mới sẽ có thời hạn sử dụng

Thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng

Theo đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW (gọi tắt Nghị quyết 21, ban hành ngày 28.7.2026) đưa ra định hướng: giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội) khẳng định, Nghị quyết 21 cơ bản duy trì chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại (gồm nhà chung cư) như chính sách, pháp luật hiện hành, chỉ nâng một số quy định trong luật lên Nghị quyết để thiết lập căn cứ chính trị vững chắc. Khi làm luật, sửa đổi sẽ không phải "nâng lên đặt xuống". Theo Nghị quyết 21, chủ sở hữu căn hộ chung cư vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Điểm thay đổi duy nhất của Nghị quyết 21 theo hướng tích cực là việc đã đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh nghĩa vụ. Cụ thể, nếu như chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong luật Nhà ở 2023 được thiết kế mang nặng tính "bao cấp", quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu. Trong đó, Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư, một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công. Khi xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được mặc nhiên tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn. Nhưng Nghị quyết 21 đã tiếp thu để làm rõ: "Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư", tức là đã quàng trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu. Như vậy, luật Nhà ở sửa đổi phải làm rõ là nếu xây dựng lại chung cư thì người dân phải tự bỏ tiền. "Một cách tổng quát, nhìn từ Nghị quyết 21 thì chính sách đất đai đối với các dự án nhà ở, gồm nhà chung cư, cơ bản sẽ không thay đổi so với quy định hiện hành. Do đó, người dân cần cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, "cò" bất động sản (BĐS) mà mua vội với giá đắt do lo ngại mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài", luật sư Nguyễn Văn Đỉnh khuyến cáo.

Ảnh: Nhật Thịnh

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng định hướng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị. Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.

TS Nguyễn Văn Đính thừa nhận, một trong những vấn đề tồn tại nhiều năm qua là hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm, thậm chí vô cùng khó khẳn. Nguyên nhân là do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền, lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng. Do đó, chủ trương mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng kéo dài đàm phán, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu; đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp và nhu cầu tái thiết đô thị ngày càng lớn.

Giúp kéo giảm giá căn hộ chung cư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đánh giá: Nghị quyết 21 kế thừa và thay thế Nghị quyết 18 ban hành trước đó. Thực tế, nhà chung cư sử dụng có thời hạn đã quy định ở Bộ luật Dân sự 2015, luật Đất đai, luật Xây dựng; nhưng Nghị quyết 21 làm rõ hơn về vấn đề này. "Trong đó Bộ luật Dân sự 2015 có quy định căn cứ để chấm dứt quyền sở hữu trong trường hơp tài sản đã được tiêu dùng hoặc tiêu hủy. Ví dụ ông A có tài sản là chiếc xe gắn máy, sử dụng đã hư hỏng nặng, bị phá hủy thì quyền sở hữu đối với cái xe đó không còn nữa. Luật Xây dựng cũng quy định tất cả các công trình xây dựng đều có tuổi thọ. Đối với chung cư, nếu là công trình cấp 2 thì tuổi thọ 30 - 50 năm; công trình cấp 1 có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm đến 100 năm. Tuổi thọ thực tế phụ thuộc vào chất lượng công trình, yếu tố tự nhiên, yếu tố con người sử dụng, duy tu bảo trì... không như tuổi thọ thiết kế", ông Châu giải thích.

Ảnh: Đình Sơn

Một vấn đề mới được đặt ra trong Nghị quyết 21 là quy định giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư, khác với trước đây Nhà nước giao đất ổn định lâu dài. Ông Lê Hoàng Châu đề xuất, khi sửa luật nên áp dụng cách làm của Singapore, giao đất lâu dài 99 năm cho doanh nghiệp phát triển dự án. Khi đó doanh nghiệp sẽ xây nhà và bán cho khách hàng trong 99 năm. Hết thời hạn này, đất sẽ được trả lại cho nhà nước để quay vòng tiếp theo. Điều này sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn, bảo đảm an sinh về nhà ở cho các thế hệ tiếp theo và đặc biệt là sẽ giúp kéo giảm giá nhà chung cư. Khi căn hộ chung cư bán có thời hạn, giá nhà sẽ rẻ hơn chung cư sở hữu lâu dài.

"Điều quan trọng nhất mà Nghị quyết 21 mang lại không chỉ là khả năng giảm giá nhà, mà còn là việc định hình lại thị trường BĐS theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ. Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, định hướng này có thể trở thành nền tảng quan trọng để VN từng bước xây dựng một thị trường BĐS minh bạch, ổn định và có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân", ông Lê Hoàng Châu nói.

Cần cơ chế xây mới chung cư khi hết hạn

Để triển khai hiệu quả Nghị quyết trên, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, kiến nghị luật Nhà ở sửa đổi tới đây cần tách bạch giữa niên hạn công trình chung cư và quyền sử dụng đất lâu dài để giúp bảo vệ tài sản người dân, tạo tính an cư cho người ở chung cư là rất cần thiết. Bởi nếu tính theo niên hạn nhà chung cư bình quân 50 năm thì phần lớn chủ sở hữu đã ngoài 70 tuổi. Do đó chính sách cần áp dụng linh hoạt qua việc đền bù, tái thiết lập căn hộ mới hoặc quy đổi giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp cho chủ sử dụng hoặc người thừa kế trong hộ gia đình và người thân.

Nguyên tắc bảo vệ quyền lợi người dân là bảo đảm quyền tài sản, dù công trình hết niên hạn phải phá dỡ, phần quyền sử dụng đất lâu dài vẫn thuộc về người dân. Họ có quyền góp vốn xây dựng lại chung cư mới hoặc nhận đền bù giá trị đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời người dân cũng có quyền thừa kế và chuyển giao theo pháp luật hiện hành. Bởi khi họ lớn tuổi nhưng hoàn toàn có quyền tặng hoặc chuyển nhượng căn hộ cho con cháu. Giá trị tài sản không mất đi mà gắn liền với phần phân bổ đất nền bên dưới hay gọi là sở hữu chung khuôn viên chung cư.

"Khi xây mới chung cư đã hết hạn sử dụng, việc tái định cư tại chỗ sẽ được ưu tiên hàng đầu, người dân không phải nộp tiền sử dụng đất mới cho phần diện tích cũ. Nếu người dân lớn tuổi không muốn tiếp tục sống tại tòa nhà mới, Nhà nước hoặc chủ đầu tư cần có cơ chế mua lại phần giá trị quyền sử dụng đất và tài sản còn lại theo giá thị trường. Đồng thời cần có quy định cụ thể về tỷ lệ đóng góp chi phí xây dựng lại chung cư giữa các chủ sở hữu căn hộ và nhà nước để người cao tuổi hoặc gia đình họ không gánh chịu rủi ro tài chính về sau. Các điều kiện khi xây mới cần hỗ trợ chỗ ở tạm thời cho dân trong suốt quá trình chờ xây tòa nhà mới (thường từ 2 - 3 năm), doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư phải chi trả tiền thuê nhà tạm cư hoặc bố trí quỹ nhà tạm cư miễn phí cho người dân sẽ tạo sự đồng thuận rất cao", TS Phạm Viết Thuận nói.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch hãng luật TAT Law Firm, cũng đồng tình rằng điều người dân lo lắng không phải tòa chung cư bị phá dỡ khi không còn an toàn mà là sau khi tòa nhà ấy không còn nữa, quyền sở hữu căn hộ của mình có còn được bảo đảm hay không. Vì vậy, điều các quy định của pháp luật cần hoàn thiện là một cơ chế cải tạo, xây dựng lại, bồi thường và tái định cư minh bạch để người dân yên tâm rằng tòa nhà có thể được xây mới, nhưng quyền và lợi ích hợp pháp của họ vẫn luôn được bảo vệ.

"Điều có thể hết tuổi thọ là công trình, chứ không phải quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi một nhà chung cư phải phá dỡ, pháp luật vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thông qua các cơ chế bồi thường, tái định cư, xây dựng lại nhà chung cư hoặc giải quyết quyền sử dụng đất theo quy định", luật sư Trương Anh Tú nói.