Tăng tốc chỉnh trang hàng trăm chung cư cũ

Xây dựng lại 31 chung cư cũ xuống cấp

UBND TP.HCM vừa ban hành công văn chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn, đồng thời yêu cầu hoàn thành 100% công tác kiểm định các chung cư thuộc diện phải kiểm định trước ngày 31.7.2026...

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Đến nay trên địa bàn TP.HCM có 223 lô chung cư cũ, thế nhưng mới chỉ có 72 lô chung cư được kiểm định xong. Chính vì vậy lãnh đạo UBND TP.HCM đã và đang hối thúc Sở Xây dựng chủ động làm việc với UBND các phường và các đơn vị kiểm định có liên quan để phân tích, làm rõ nguyên nhân chậm hoàn thành công tác kiểm định nhằm có biện pháp kiểm tra, đôn đốc tiến độ thực hiện kiểm định chung cư. Giám đốc Sở Xây dựng và Chủ tịch UBND các phường có liên quan chịu trách nhiệm trước UBND TP.HCM nếu tiếp tục chậm hoàn thành công tác kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Đồng thời, lãnh đạo TP cũng yêu cầu Sở Quy hoạch - kiến trúc tham mưu rà soát quy hoạch, đề xuất chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch các công trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo danh sách tại kế hoạch đã ban hành. Chủ tịch UBND 32 phường có chung cư xây dựng trước năm 1994 tập trung chỉ đạo, điều hành thực hiện có hiệu quả các nội dung công việc có liên quan chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo các chỉ đạo của UBND TP.HCM.

Thực tế, từ năm 2025 UBND TP.HCM đã ban hành kế hoạch tổ chức thực hiện đề án cải tạo, xây dựng lại 31 chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. Trong số này, 12 dự án đã hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500 và 19 dự án còn lại chưa có quy hoạch chi tiết 1/500.

Riêng đối với 16 chung cư cấp D (cấp độ nguy hiểm), TP đã hoàn tất di dời toàn bộ 534 hộ dân tại 9 chung cư, bao gồm: chung cư 128 Hai Bà Trưng (94 hộ), 23 Lý Tự Trọng (81 hộ), 6 Bis Nguyễn Tất Thành (26 hộ), 40/1 Tân Phước (78 hộ), 47 Long Hưng (30 hộ), 170 - 171 Tân Châu (24 hộ), 440 Trần Hưng Đạo (21 hộ), 155 - 157 Bùi Viện (100 hộ) và Tân Hòa Đông (80 hộ). Hiện vẫn còn 3 chung cư đang di dời dở dang và 4 chung cư chưa di dời.

Kiến trúc sư (KTS) Trần Tuấn (Hội KTS TP.HCM) cho biết: Ngoài cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn TP.HCM được xây dựng trước năm 1975, Đề án cũng đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ hoàn thành cơ bản các công tác chuẩn bị cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước năm 1975 và các nhà chung cư được xây dựng từ năm 1975 - 1994; hoàn thành cơ bản việc sửa chữa, nâng cấp, gia cố chung cư cấp B, cấp C được xây dựng trước năm 1975. Đến năm 2035, phấn đấu hoàn thành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trước năm 1975; hoàn thành cơ bản cải tạo, xây dựng lại đối với các chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm, cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng được xây dựng từ năm 1975 - 1994. Thế nhưng đa số các mục tiêu chưa thực hiện được.

Theo KTS Trần Tuấn, không phải đến bây giờ mà từ năm 2016, TP đã nhiều lần ban hành kế hoạch cải tạo chung cư cũ, đặt mục tiêu hoàn thành hàng trăm dự án, nhưng kết quả thực tế khá khiêm tốn. Phần lớn các chung cư cũ vẫn "án binh bất động", chỉ một số ít dự án được khởi công hoặc hoàn thành. Những cái tên như Ngô Gia Tự, Thanh Đa, Vĩnh Hội, Tôn Thất Đạm, cư xá Độc Lập... đã nhiều lần xuất hiện trong các kế hoạch cải tạo nhưng vẫn loay hoay ở các bước chuẩn bị đầu tư, nhiều khu đến nay vẫn đang di dời, giải tỏa cư dân. Điều đáng lo ngại là thời gian càng kéo dài thì chi phí cải tạo càng tăng, công trình càng xuống cấp và nguy cơ mất an toàn đối với người dân càng lớn.

Đã có nhiều cơ chế đột phá

Phân tích về nguyên nhân việc cải tạo chung cư cũ diễn ra quá chậm, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cho rằng khác với việc xây dựng một khu đô thị mới trên quỹ đất sạch, cải tạo chung cư cũ là quá trình tái thiết ngay trên nơi ở của hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hộ dân. Mỗi căn hộ có diện tích khác nhau, vị trí khác nhau, nguồn gốc pháp lý khác nhau, điều đó dẫn đến kỳ vọng bồi thường cũng khác nhau. Thậm chí nhiều căn hộ quá nhỏ không đủ để đổi một căn hộ tái định cư mới theo nguyên tắc nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Có hộ dân mong muốn được đổi ngang diện tích, có hộ yêu cầu được nhận căn hộ lớn hơn, có người muốn nhận tiền, có người lại chỉ chấp nhận tái định cư tại chỗ. Nên chỉ cần một vài hộ dân không đồng thuận là dự án có thể đi vào ngõ cụt. Đặc biệt tại các chung cư nằm ở khu vực trung tâm như các quận 1, 3, 5 (cũ), giá trị đất tăng mạnh khiến nhiều hộ dân kỳ vọng mức đền bù rất cao, vượt quá khả năng cân đối tài chính của chủ đầu tư. Một điểm nghẽn nữa là hiện nay đa số các khu chung cư cũ còn lại diện tích quá nhỏ hoặc quá xương xẩu nên không đủ hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Đây là các điểm nghẽn lớn nhất của chương trình cải tạo chung cư cũ.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Tuy nhiên hiện nay đã có điểm sáng là luật Nhà ở, luật Đất đai cùng các nghị định hướng dẫn với nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ khó khăn cho chương trình cải tạo chung cư cũ. TP.HCM cũng có nhiều cơ chế đột phá khi đang xây dựng đề án cải tạo toàn diện các chung cư cũ theo hướng phân nhóm dự án, rút ngắn thủ tục, cho phép áp dụng cơ chế chỉ định nhà đầu tư trong một số trường hợp và nghiên cứu tăng các chỉ tiêu quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất đối với những khu vực đủ điều kiện. Những giải pháp này được kỳ vọng sẽ phá thế bế tắc thời gian qua", TS Phạm Viết Thuận cho hay.

TS Phạm Viết Thuận khẳng định: TP.HCM đã có quyết tâm, đã có khung pháp lý mới và cũng đã xác định cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của giai đoạn tới. Nổi bật cho quyết tâm này là việc chỉnh trang lại khu Chợ Gà - Chợ Gạo, khu Mả Lạng do Công ty Khang Điền thực hiện đang được đẩy mạnh đầu tư. Hay tại khu 6 lô chung cư Thanh Đa, UBND P.Bình Quới đã ra quyết tâm đến giữa tháng 8.2026 phải hoàn tất di dời. Chủ đầu tư cũng xây dựng nơi đây một khu nhà tái định cư khang trang hơn.