Cuối năm, mặt bằng cho thuê vẫn ế

Giá mặt bằng neo cao

Một vòng qua thị trường mặt bằng cho thuê tại TP.HCM, có thể thấy tình hình vẫn ảm đạm khi số lượng mặt bằng để trống vẫn xuất hiện nhiều trên các tuyến đường cả trung tâm lẫn vùng ven TP.

Chủ một chuỗi nhà hàng cho hay, trước đây ông có 5 nhà hàng, nhưng nay trả lại 3 mặt bằng kinh doanh không hiệu quả, chỉ còn giữ 2 cái ở những nơi có vị trí tốt. Để duy trì hoạt động, doanh nghiệp (DN) của ông đã mở "nhà hàng kinh doanh trực tuyến" để bán online trong mùa cao điểm mua sắm tết, tiếp khách tết.

"Hiện nay kinh tế khó khăn cộng với việc nhà nước đẩy mạnh việc kiểm tra nồng độ cồn nên chúng tôi chuyển sang mô hình tổ chức tiệc ăn uống cho khách tại nhà. Khách có nhu cầu chỉ cần đặt món, nhân viên sẽ đến tận nhà phục vụ. Mức giá cũng không đắt hơn so với việc ăn uống tại nhà hàng. Đây là giải pháp tình thế bất khả kháng trong bối cảnh doanh thu giảm hơn 50%, sức mua cũng chưa có dấu hiệu hồi phục trong khi chi phí thuê mặt bằng không giảm, giá nguyên vật liệu cũng tăng chưa có dấu hiệu giảm", vị này cho hay.

ĐÌNH SƠN

Tại khu chung cư The Sun Avenue (TP.Thủ Đức), dưới khối đế trước đây là các khu trung tâm thương mại, shophouse được khách thuê thì nay rất nhiều cửa hàng đã đóng cửa. Anh Thanh, chủ một cơ sở kinh doanh trò chơi và bán đồ chơi trẻ em tại đây, cho biết chi phí thuê mặt bằng mỗi tháng khoảng 50 triệu đồng, chưa kể phí thuê nhân công, điện nước, phí quản lý gần 100 triệu đồng, đã khiến anh mệt mỏi vì thu không đủ chi. Chính vì vậy anh đã quyết định đóng cửa, trả mặt bằng. "Tạm thời giai đoạn này tôi ngưng kinh doanh, chờ kinh tế hồi phục sẽ tính đến chuyện mở lại. Bởi bây giờ càng làm càng lỗ", anh Thanh nói.

Trong khi mặt bằng cho thuê bỏ trống ngày càng nhiều thì dữ liệu từ trang mua bán bất động sản online batdongsan.com.vn cho thấy, giá mặt bằng cho thuê trung bình tại TP.HCM đã tăng từ đầu năm 2023 đến nay. Cụ thể, từ đầu năm 2023, giá mặt bằng cho thuê trung bình ở TP.HCM dao động từ 108 - 116 triệu đồng/tháng/mặt bằng. Song từ tháng 10.2023 đến nay, giá đã tăng lên 133 triệu đồng/tháng/mặt bằng. Một số tuyến đường trung tâm như Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai hiện có giá cho thuê trung bình 120 - 135 triệu đồng/tháng/mặt bằng. Mặt bằng cho thuê các tuyến đường "kim cương" của TP.HCM còn cao hơn rất nhiều có khi 350 - 600 triệu đồng/tháng, thậm chí hơn 1 tỉ đồng/mặt bằng.

Dữ liệu của Cushman & Wakefield cũng tương đồng với giá cho thuê mặt bằng trên đường Đồng Khởi (Q.1) nằm trong tốp các tuyến đường có giá thuê mặt bằng đắt đỏ nhất thế giới, với mức giá thuê tại đây tương đương 350 USD/m²/tháng. Mức giá này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với trước dịch Covid-19. Trong khi đó, theo thống kê của CBRE VN, giá thuê ở khu vực trung tâm TP.HCM vẫn có xu hướng tăng 1 - 1,5%/năm.

Do kinh tế khó khăn, kinh doanh kém hiệu quả

Bà Võ Thị Phương Mai, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ mặt bằng bán lẻ (CBRE VN), cho biết tình trạng mặt bằng cho thuê bỏ trống ngày càng nhiều là thực trạng không chỉ diễn ra ở TP.HCM mà còn ở nhiều thành phố lớn khác trên cả nước. Mặc dù thị trường có sự phục hồi nhưng lại đang xảy ra tình trạng chênh lệch rất lớn giữa các khu vực khác nhau. Theo ghi nhận của CBRE VN, khu vực trung tâm đang có giá thuê cao gấp 5 lần so với trung bình các khu vực khác của TP, tạo nên một làn sóng dịch chuyển khỏi trung tâm của các thương hiệu chuỗi. Bên cạnh đó, sức mua suy giảm cũng khiến cho những mặt bằng "vàng" trở nên kém hấp dẫn hơn khi tiền thuê chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của DN.

Ngoài ra, sự bùng nổ của thương mại điện tử cũng gián tiếp khiến nhu cầu mặt bằng giảm sút khi các nhãn hàng sẽ thiên về các khối đế chung cư bên ngoài trung tâm TP. Nhìn vào những tuyến đường danh giá nhất trung tâm TP.HCM, vốn là nơi buôn bán tấp nập, nhưng dịp cuối năm nhiều mặt bằng vẫn "đóng cửa im lìm" khiến nhiều người lo lắng cho sức khỏe của nền kinh tế vẫn chưa thể hồi phục trở lại sau hàng loạt quyết sách "giải cứu" từ phía Chính phủ.

Chuyên gia kinh tế Phan Công Chánh nhận định rằng việc mặt bằng kinh doanh bỏ trống ngày càng tăng do nền kinh tế khó khăn, kinh doanh kém hiệu quả, người dân ngày càng tiết kiệm chi tiêu. Điều cốt tử là thị trường bất động sản "đóng băng" đã khiến một lượng tiền lớn chôn vào đất, khiến tiền mặt khan hiếm. Dự báo trong năm 2024 thị trường bất động sản còn khó khăn và như thế thị trường mặt bằng cho thuê vẫn tiếp tục khó, tỷ lệ mặt bằng đóng cửa, bỏ trống cũng sẽ còn tăng. "Trong khi giá mặt bằng cho thuê vẫn khá đắt đỏ đã khiến nhu cầu thuê mặt bằng giảm đi. Xu hướng mua sắm online đang rộ nên nhiều ông chủ chọn những mặt bằng chi phí thuê rẻ hơn để kết hợp kinh doanh trên mạng", ông Chánh phân tích.

Các chuyên gia và lãnh đạo các DN cùng chung quan điểm, hiện nay hầu hết người dân đều tiết kiệm chi tiêu, kể cả người giàu. Khách quốc tế đến TP.HCM cũng không tăng nhiều nên để kiếm doanh thu cao bù đắp lại khoản thuê mặt bằng hàng trăm triệu đồng/tháng là bất khả thi khiến nhiều nơi phải đóng cửa. Dù vậy, thị trường VN với số dân 100 triệu người vẫn được đánh giá là một thị trường lớn với sức mua mạnh mẽ khi kinh tế phát triển ổn định. Điều này khiến các nhà bán lẻ nước ngoài đã hiện diện đang tích cực mở rộng thêm các trung tâm thương mại, những tên tuổi mới cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội để thâm nhập thị trường đầy tiềm năng này. Các thương hiệu quốc tế và chuỗi cửa hàng trong nước nhắm vào phân khúc bình dân/trung cấp kinh doanh các mặt hàng như F&B (thực phẩm, đồ uống), chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp và thời trang tiêu thụ nhanh có kết quả kinh doanh khả quan và được các chủ nhà ưa chuộng.