Đất nền, căn hộ 'rủ nhau' giảm giá

Giao dịch giảm mạnh

Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy nếu so với quý 2/2025 thì đến quý 3/2026, giá đất nền ở nhiều nơi đã giảm mạnh. Điển hình ở khu vực tỉnh Long An cũ giá giảm từ 20 - 25%, khu vực Đồng Nai, Bình Dương cũ giảm từ 7 - 10%. Cá biệt có những khu vực ở Đồng Nai như Tân Phú, giá giảm đến 49%, Bến Lức (Tây Ninh) giảm 25%... Không chỉ đất nền, giá căn hộ cũng đã hạ nhiệt so với trước. Nhiều dự án ở TP.HCM từng tăng giá "ầm ầm" thì nay đã quay đầu giảm. Như chung cư Vinhomes Grand Park, giá trong quý 3/2026 đã giảm khoảng 5% so với quý 1, còn khoảng 53 triệu đồng/m2. Dự án The Rainbow cũng giảm khoảng 6% về mức 45 triệu đồng/m2. Các dự án khác có mức giảm giá nhẹ hơn, rơi vào khoảng từ 1 - 3% so với đầu năm.

Đà giảm giá ở Hà Nội còn mạnh và sâu hơn so với TP.HCM. Điển hình như dự án Hanoi Seasons Garden ở khu vực Thanh Xuân, giá ở quý 3/2026 đã giảm đến 24% so với quý 1/2026 về mức giá bình quân 137 triệu đồng/m2. Hay như dự án Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh ở khu vực Thanh Trì đã giảm đến 18% còn 42 triệu đồng/m2. Dự án The Sapphire ở Nam Từ Liêm cũng giảm 16% còn khoảng 70 triệu đồng/m2. Các dự án khác đa số đều giảm giá, mức giảm thấp nhất khoảng 5%. Đối với đất nền, khu vực Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm vào tháng 4.2025, khu vực Tân Xã cũ giảm gần 30% so với thời điểm đỉnh sốt. Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá đất nền giảm hơn 35% so với mức đỉnh hồi tháng 8.2025...

Ảnh: Đình Sơn

Không chỉ giảm giá, giao dịch những tháng qua cũng trầm lắng. Từ gần 2 tháng nay, chị Liên (nhà ở xã Nhà Bè, TP.HCM) ký gửi nhiều môi giới rao bán căn nhà của mình nhưng không nhiều người quan tâm. Căn nhà diện tích 360 m2 giá thị trường khoảng 11,5 tỉ đồng, rao bán 11 tỉ đồng còn thương lượng vẫn khó tìm khách mua. Môi giới báo với chị muốn bán được thì cần giảm giá sâu hơn nữa. "Tôi đang có mấy khoản vay ngân hàng, cuối năm nay sẽ không còn lãi suất ưu đãi mà chuyển qua thả nổi. Dự kiến lãi suất sẽ hơn 12%/năm, tăng 3 - 4% so với lãi suất tôi đang vay. Hiện mỗi tháng tôi trả cả gốc và lãi gần 60 triệu đồng đã là một gánh nặng khi mà thu nhập ngày càng giảm. Nếu tăng hơn nữa tôi sợ gánh không nổi nên đành rao bán rẻ căn nhà để thu tiền về tất toán nợ ngân hàng. Dù vậy trong lúc này có bán rẻ hơn giá thị trường vẫn rất khó", chị Liên cho hay.

Cũng như chị Liên, chị Mây Kim, chủ căn hộ rộng 70 m2 ở chung cư Masteri Thảo Điền (TP.Thủ Đức cũ), đang rao bán với giá rẻ hơn thị trường nhưng chưa tìm được khách. Căn hộ được chị mua hồi tháng 4.2024 với giá 5,6 tỉ đồng, thêm 2 tỉ đồng đầu tư làm nội thất trước khi dọn về ở. Hiện nay, do khó khăn về tài chính, chị rao bán 10 tỉ đồng có thương lượng nhưng không ai quan tâm dù trước đó 2 tháng, nhiều người hỏi mua với mức giá trên nhưng chị không bán.

Tín hiệu tích cực trong dài hạn

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Tập đoàn PropertyGuru VN khu vực miền Nam, nói đất nền tại TP.HCM và khu vực phụ cận đã giảm giá từ năm 2022 đến nay nên đợt giảm giá này chủ yếu ở một số khu vực, không phải đồng loạt. Trong khi đó, ở miền Bắc, nhất là Hà Nội và các tỉnh lân cận, giá mấy năm qua tăng mạnh nên nay giảm mạnh cũng là điều bình thường. Chung cư còn có nhu cầu ở thực hoặc cho thuê, có dòng tiền sử dụng. Đất nền thì giá trị phần lớn nằm ở kỳ vọng tương lai: quy hoạch, sáp nhập, đường mới, khu công nghiệp, đô thị mới… Khi kỳ vọng tăng thì giá tăng rất nhanh nhưng khi kỳ vọng không chuyển hóa thành giao dịch, giá cũng điều chỉnh rất nhanh. Đây là lý do đất nền phản ứng mạnh hơn chung cư trong chu kỳ hiện tại.

"Khẩu vị người mua cũng đã thay đổi. Giai đoạn trước, người mua sợ bỏ lỡ cơ hội nên dễ chấp nhận xuống tiền nhanh. Hiện nay, họ có xu hướng chờ, so sánh nhiều dự án và cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, tiện ích, khả năng cho thuê, chất lượng cư dân và quan trọng nhất là giá trị sử dụng thực tế. Vì vậy, không phải dự án nào cũng giữ được mức giá như trước, khiến thị trường có sự phân hóa mạnh", ông Đinh Minh Tuấn phân tích.

TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhìn nhận thị trường đang bước vào một chu kỳ tái định giá từ định giá bằng kỳ vọng sang định giá bằng giá trị thực. Đặc biệt lãi suất tăng đang thu hẹp đòn bẩy đầu cơ. Bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc lớn vào tín dụng nên khi lãi suất cho vay tăng, chi phí nắm giữ tài sản cũng tăng theo. Điều này tác động mạnh nhất đến những nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vốn vay cao hoặc mua chủ yếu để chờ tăng giá. Khi chi phí vốn cao hơn trong khi kỳ vọng tăng giá giảm xuống, một bộ phận nhà đầu tư sẽ phải cơ cấu lại tài sản, thậm chí bán ra. Nguồn cung trên thị trường thứ cấp vì vậy tăng lên và tạo áp lực điều chỉnh giá. Nói cách khác, khi tiền không còn rẻ, đầu cơ bằng đòn bẩy tài chính cũng trở nên khó khăn hơn.

Tuy nhiên, TS Đỗ Thị Loan lưu ý không phải tất cả bất động sản đều giảm giá. Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu ở thực cao và khả năng tạo dòng tiền vẫn có giá trị. Ngược lại, đất nền xa khu dân cư, giá bị đẩy quá cao hoặc tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn. Vì vậy, không nên nhìn hiện tượng hiện nay đơn thuần là giá bất động sản giảm mà thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc và tái định giá. Về dài hạn, đây có thể là diễn biến tích cực. Một thị trường lành mạnh không thể dựa trên việc người mua trước luôn kỳ vọng bán cho người mua sau với giá cao hơn. Giá bất động sản cuối cùng phải gắn với thu nhập của người dân, năng lực của nền kinh tế, chất lượng hạ tầng đô thị và khả năng khai thác thực tế của tài sản.

"Điều VN cần không phải là giá bất động sản tăng càng nhanh càng tốt, mà là một thị trường có giá hợp lý, minh bạch và ổn định; để người dân có khả năng tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp có nguồn lực cho sản xuất kinh doanh và đất đai được sử dụng hiệu quả", TS Đỗ Thị Loan nhấn mạnh.