Đề xuất bỏ công chứng giao dịch đất đai: Cắt thủ tục hay tăng rủi ro?

Điểm mới của dự thảo luật Đất đai sửa đổi

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân. Một trong những điểm thay đổi lớn, tác động trực tiếp đến thói quen giao dịch của đông đảo người dân là quy định tại điều 27 của dự thảo. 

Theo dự thảo, về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực.

ẢNH: NGÂN NGA

Thay vào đó, dự thảo chủ yếu quy định điều kiện người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Định hướng này được đặt ra với kỳ vọng cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí và thời gian cho xã hội. Tuy nhiên, việc loại bỏ công chứng bắt buộc liệu có thực sự giải quyết được bài toán chậm trễ, hay tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cho người dân?

Công chứng giúp người dân tránh được rủi ro

Vậy vai trò của công chứng hiện nay trong giao dịch liên quan đến nhà đất là gì? Trao đổi với Báo Thanh Niên, ông Nguyễn Hồ Phương Vinh, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP.HCM, cho biết điều 2 luật Công chứng quy định công chứng là dịch vụ công do công chứng viên thực hiện để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch mà luật quy định phải công chứng, hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu.

Công chứng không đơn thuần là một thủ tục hành chính để xác nhận chữ ký. Trong mỗi giao dịch bất động sản, công chứng mang lại những giá trị bảo vệ thiết thực đối với quyền lợi tài sản của người dân.

ẢNH: NGÂN NGA

Công chứng còn có chức năng bảo vệ sự tự nguyện và người yếu thế, bằng cách công chứng viên trực tiếp kiểm tra năng lực hành vi dân sự, đánh giá ý chí tự nguyện của các bên và phát hiện kịp thời các dấu hiệu bị ép buộc, lừa dối hay thao túng. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ những nhóm người yếu thế như người cao tuổi, người thiếu hiểu biết pháp luật, hay người bị hạn chế năng lực hành vi.

Cũng theo ông Vinh, công chứng viên còn giúp người dân thẩm định tình trạng pháp lý tài sản và ngăn ngừa lừa đảo. Cụ thể qua kiểm tra quyền định đoạt tài sản, tình trạng pháp lý của bất động sản, đối chiếu nhân thân để ngăn chặn các hành vi giả mạo giấy tờ hay một nhà đất lại bị bán cho nhiều người.

Theo điều 6 luật Công chứng, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ không phải chứng minh trước tòa án và được lưu giữ nghiêm ngặt ít nhất 30 năm. Đồng thời, công chứng viên chịu trách nhiệm cá nhân và tổ chức hành nghề công chứng bắt buộc phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại cho người dân nếu xảy ra lỗi trong quá trình thực hiện.

Cần làm rõ quy trình nào gây mất thời gian, tiền bạc

Bà Trần Thị Hằng, Phó ban chuyên môn Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, nhận định: "Việc dự thảo luật Đất đai sửa đổi không còn quy định tại điều 27 điều kiện hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực không đồng nghĩa với việc Nhà nước đã quyết định bãi bỏ công chứng bắt buộc".

Đây mới là dự thảo và cũng cần xem xét tổng thể cũng như mối quan hệ với bộ luật Dân sự và luật Công chứng trước khi Quốc hội thông qua.

ẢNH: NGÂN NGA

Bà Hằng cho rằng điểm nghẽn thực sự khiến thủ tục đất đai bị kéo dài chưa hẳn ở công chứng. "Thực tiễn nhiều năm qua cho thấy người dân thường không mất nhiều thời gian ở khâu công chứng, chứng thực mà chủ yếu bị kéo dài ở các khâu như đăng ký biến động đất đai, thủ tục hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận", bà Hằng chia sẻ.

Một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường, nếu hồ sơ đầy đủ, việc công chứng thường chỉ mất khoảng 30 phút đến vài giờ, trường hợp phức tạp cũng chỉ khoảng một ngày làm việc.

Bà Hằng nhấn mạnh thêm: "Nếu mục tiêu là rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục cho người dân thì việc tập trung vào khâu công chứng có thể chưa giải quyết đúng nguyên nhân gây chậm trễ".

Không công chứng, xảy ra thiệt hại ai bồi thường?

Đồng quan điểm, luật sư Đỗ Thị Phương Thảo, Công ty luật TNHH Hải Hội An, đánh giá mục tiêu giảm thời gian và chi phí cho người dân là đúng đắn. Tuy nhiên, một chính sách chỉ thực sự thành công khi vừa giảm được chi phí tuân thủ, vừa không làm gia tăng chi phí xã hội do tranh chấp, khiếu kiện phát sinh.

Nhiều ý kiến cho rằng khi cơ sở dữ liệu đất đai và dân cư hoàn thiện thì việc bắt buộc người dân phải công chứng giao dịch về đất đai không còn cần thiết. Tuy nhiên, theo luật sư Phương Thảo, đây là hai cơ chế có chức năng hoàn toàn khác nhau. Cơ sở dữ liệu và hệ thống đăng ký chỉ có chức năng ghi nhận, quản lý và công khai thông tin.

ẢNH: NVCC

"Một hệ thống quản lý dữ liệu dù hiện đại đến đâu cũng không thể tự mình xác định người ký hợp đồng có bị ép buộc, có minh mẫn, đúng là người có quyền định đoạt hay không. Đây chính là khoảng trống mà công chứng đang thực hiện như một cơ chế phòng ngừa tranh chấp cho người dân ngay từ đầu", luật sư Phương Thảo phân tích.

Nếu loại bỏ công chứng bắt buộc, cơ quan đăng ký đất đai chỉ xác nhận trên hồ sơ hành chính mà không gánh vác trách nhiệm bồi thường tài chính thì có khả năng gây ra nguy cơ tranh chấp phát sinh cao hơn. Khi xảy ra lừa đảo hay giao dịch bị tòa án tuyên vô hiệu, lúc này khoản chi phí rất nhỏ mà người dân tiết kiệm ban đầu khi không đi công chứng sẽ biến thành tổn thất lớn hơn nhiều cho các vụ kiện tụng kéo dài.

"Cắt giảm thủ tục là hướng đi cần thiết, nhưng cần phải tháo gỡ đúng nơi đang gây ách tắc. Thay vì bãi bỏ một cơ chế phòng ngừa rủi ro đã chứng minh được hiệu quả trong thực tiễn nhiều năm qua, giải pháp phù hợp là đẩy mạnh chuyển đổi số trong công chứng và tập trung cải cách mạnh mẽ thủ tục đăng ký đất đai", luật sư Thảo nói.