Trao đổi với Thanh Niên, Chủ tịch HoREA, phân tích sâu về những điểm hạn chế, bất cập của đề xuất chấm dứt QSHNCC như trong dự thảo luật Nhà ở sửa đổi mà Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Chuyên gia Lê Hoàng Châu có nhiều tâm huyết trong việc góp ý xây dựng luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản...
ĐỘC LẬP
Theo ông Châu, quy định chấm dứt QSHNCC khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của bộ luật Dân sự 2015, luật Đất đai 2013 và dự thảo luật Đất đai sửa đổi.
Cụ thể, theo bộ luật Dân sự 2015, tại khoản 3 và khoản 8 điều 237 có quy định quyền sở hữu chấm dứt trong các trường hợp: tài sản đã được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy; trường hợp khác do luật quy định. Đồng thời, điều 242 cũng có quy định: khi tài sản được tiêu dùng hoặc bị tiêu hủy thì quyền sở hữu đối với tài sản đó chấm dứt.
Tuy nhiên, tại khoản 3 điều 214 bộ luật Dân sự 2015 còn quy định: trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.
"Điều này có nghĩa là quyền của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn còn tồn tại và được thực hiện theo quy định của luật Nhà ở, chứ không phải QSHNCC chấm dứt khi nhà chung cư đó phải phá dỡ như đề xuất của dự thảo luật Nhà ở sửa đổi nêu", ông Châu nói.
Chuyên gia này cũng lưu ý thêm, thực tế chỉ có một số ít trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy do thiên tai như động đất, núi lửa hoặc khu đất có nhà chung cư bị đổ sụp xuống sông, xuống biển…, còn lại các trường hợp nhà chung cư bị phá dỡ, cháy nổ thì tài sản nhà chung cư vẫn không hoàn toàn bị tiêu hủy.
QSHNCC của các chủ sở hữu không thể dễ dàng bị phủ nhận
LÊ QUÂN
Phá dỡ nhà chung cư nhưng quyền sở hữu của chủ sở hữu chưa bị tiêu hủy
Chủ tịch HoREA tiếp tục phân tích: "Điều 145 luật Đất đai 2013 và điều 190 dự thảo luật Đất đai sửa đổi đều quy định: đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất xây dựng tòa nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng phụ cận phục vụ cư dân nhà chung cư. Cả công trình tòa nhà chung cư và tất cả khối tài sản chung cư đều thuộc quyền sở hữu riêng, sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Do vậy, ngay cả trường hợp tòa nhà chung cư bị phá dỡ thì cũng không thể đồng nhất với nhà chung cư đã bị tiêu hủy, nên không thể quy định QSHNCC chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ như đề xuất của dự thảo luật Nhà ở sửa đổi".
Cũng theo ông Châu, điều 145 dự thảo luật Đất đai sửa đổi quy định cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất: trường hợp sau khi cấp giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý bao gồm trường hợp tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ, chứ không quy định quyền sở hữu tài sản chấm dứt.
"Điều này có nghĩa, chỉ có việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ là không còn hiệu lực pháp lý. Bởi lẽ, khi nhà chung cư này được xây dựng lại mà các chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại chỗ thì sẽ được cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận", ông Châu nói.
Nhà chung cư là xu hướng của các đô thị, nếu đề xuất chấm dứt quyền sở hữu khi phá dỡ được thông qua có thể gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản
LÊ QUÂN
Không nên đồng nhất QSHNCC với tuổi thọ nhà chung cư
Tiếp tục phân tích, ông Châu cho rằng, quy định chấm dứt QSHNCC khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng không phù hợp với quy định của bộ luật Dân sự 2015 và luật Đất đai 2013; không thể đồng nhất thời hạn sử dụng nhà chung cư (hay còn gọi là tuổi thọ nhà chung cư - PV) với QSHNCC vì đây là 2 phạm trù khác nhau.
Cụ thể, khoản 1 điều 25 dự thảo luật Nhà ở sửa đổi quy định: QSHNCC chấm dứt khi chung cư hết thời hạn sử dụng.
Đối chiếu với các quy định của bộ luật Dân sự 2015, luật Đất đai 2013 và dự thảo luật Đất đai sửa đổi sẽ thấy, thứ nhất, điều 158 bộ luật Dân sự 2015 quy định: quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt; khoản 2 điều 32 Hiến pháp 2013 quy định: quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ là những quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, trong đó có QSHNCC.
Thứ 2, về thời hạn sử dụng nhà chung cư và phá dỡ nhà chung cư được quy định tại luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020; Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Thông tư số 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định tuổi thọ nhà chung cư là công trình cấp đặc biệt: cấp 1 có niên hạn sử dụng trên 100 năm; cấp 2 sử dụng từ 50 - 100 năm; cấp 3 niên hạn từ 20 - 50 năm; cấp 4 sử dụng dưới 20 năm. Đồng thời, Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định: nhà chung cư phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm.
"Dẫn chiếu như vậy để thấy các quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư thuộc phạm trù kỹ thuật xây dựng, hoàn toàn khác biệt với phạm trù quyền sở hữu tài sản. Do vậy, khoản 1 điều 25 dự thảo luật Nhà ở sửa đổi không phù hợp với các quy định của bộ luật Dân sự 2015, luật Đất đai 2013 và dự thảo luật Đất đai sửa đổi", ông Châu nói.
Theo Chủ tịch HoREA, nên quy định chấm dứt QSHNCC theo pháp luật dân sự
LÊ QUÂN
Nên quy định chấm dứt QSHNCC theo pháp luật dân sự
Chủ tịch HoREA đề xuất, QSHNCC nên được xác lập theo quy định tại điều 14 luật Nhà ở hiện hành và chấm dứt theo quy định của pháp luật về dân sự. Chủ sở hữu nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp sau khi cấp giấy chứng nhận mà nhà chung cư bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý và quy định thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư tại điều 25 và điều 26 dự thảo luật Nhà ở sửa đổi để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Hiến pháp 2013, bộ luật Dân sự 2015, luật Đất đai 2013 và phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của các chủ sở hữu nhà chung cư, không làm phát sinh tâm lý bất an.
Bình luận (0)