Luật Đất đai không điều tiết quan hệ giao dịch "hứa mua", "hứa bán" về đất đai
Theo thống kê về thực hiện luật Đất đai 2013 của Bộ TN-MT, sau khi ra đời đã góp phần thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Từ khi luật này có hiệu lực đến nay, cả nước có gần 3,2 triệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích hơn 23.200 ha; gần 82.000 giao dịch cho thuê lại quyền sử dụng đất với diện tích gần 7.200 ha; hơn 442.000 giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất với hơn 7.300 ha…
 |
Giao dịch bất động sản dưới dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn, hợp đồng góp vốn khá phổ biến trên thị trường bất động sản nhưng chưa được quản lý chặt chẽ |
lê quân |
Theo đó, các giao dịch chủ yếu là về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bộ TN-MT khẳng định, pháp luật về đất đai không có quy định về “hứa mua, hứa bán”, mà quy định chặt chẽ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, trong một số trường hợp cụ thể còn quy định điều kiện về bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Dù vậy, trên thực tế, vẫn diễn ra tình trạng người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất dưới dạng “hứa mua”, “hứa bán”. Trước hết, người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp giấy chứng nhận; nhà đang trong thời gian xây dựng cần giấy tờ hoàn công; bán một phần thửa đất và cần thời gian làm thủ tục tách thửa, quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng… Nhưng vì nhiều lý do khác nhau người đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng và người mua cũng sẵn sàng nhận chuyển nhượng.
Từ đó, các bên ký với nhau một hợp đồng dạng thoả thuận “hứa mua”, “hứa bán” kèm điều khoản đặt cọc hoặc ký hợp đồng đặt cọc để hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật Dân sự năm 2015.
 |
Giao dịch bất động sản dạng "hứa mua", "hứa bán" tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người bán có thể phải gánh chịu |
lê quân |
Trường hợp khác là một số doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu huy động vốn nhưng dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bán nhà nên mời gọi người dân hoặc các nhà đầu tư ký các dạng hợp đồng dưới dạng góp vốn, vay tiền, phát hành trái phiếu… nhưng trong hợp đồng có kèm điều khoản về “hứa mua”, “hứa bán” và có điều khoản về đặt cọc và phạt cọc theo quy định của bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo Bộ TN-MT, các dạng hợp đồng nêu trên đều ở dạng “tiền hợp đồng” chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nên không áp dụng quy định của luật Đất đai năm 2013 và pháp luật có liên quan về nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Nhiều luật quá hoá… rối
Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự, pháp luật công chứng để giải quyết, đồng thời cũng không đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, do đó nhà nước không có cơ sở để quản lý. Các giao dịch này không phát sinh vấn đề khiếu nại, tố cáo mà chủ yếu phát sinh tồn tại liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Việc đặt cọc để thực hiện giao dịch nêu trên cũng có thể phát sinh giao dịch tiếp theo nếu được các bên thỏa thuận đồng ý nên có thể có việc chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3 để trốn thuế qua kẽ hở của luật pháp.
 |
Pháp luật về đất đai chưa đồng bộ nên cần rà soát, bổ sung |
lê quân |
Theo Bộ TN-MT, để tình trạng này tồn tại có nhiều nguyên nhân, một trong số đó là đang có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: bộ luật Dân sự, luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, luật Công chứng.
Đồng thời, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai. Luật Đất đai quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện theo quy định của luật đất đai). Luật không quy định về các hợp đồng đặt cọc (một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự). Nội dung này được quy định bởi pháp luật về dân sự, pháp luật về nhà ở, pháp luật về công chứng.
Bộ TN-MT cho rằng, thời gian tới cần phải sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến “hứa mua, hứa bán” trong luật Kinh doanh bất động sản, bộ luật Dân sự và các luật khác có liên quan để khắc phục các tồn tại nêu trên. Cần cân nhắc việc quản lý các giao dịch về đặt cọc về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hình thức bắt buộc phải đăng ký để nhà nước quản lý.
Các cơ quan có liên quan: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Tòa án nhân dân tối cao, UBND các cấp cần rà soát hệ thống quy định pháp luật nhằm đưa ra các giải pháp để quản lý, tuyên truyền vận động người dân nhận thức và thực hiện đúng các quy định của pháp luật, giải quyết các tranh chấp phát sinh giao dịch liên quan đến đặt cọc, “hứa mua”, “hứa bán” để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.
Bình luận