DN bất động sản lo 'đói' vốn

Đó là những nội dung tại hội thảo “Sửa đổi Thông tư 36, thị trường bất động sản được gì, mất gì?” do Công ty cổ phần Báo Thanh Niên tổ chức ngày 15.3, với nhiều tranh luận thẳng thắn giữa các bên xung quanh về tác động đến thị trường của Thông tư (TT) 36 sửa đổi do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dự kiến ban hành.

Ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty Bản Việt Land, nhận xét dự thảo TT 36 theo hướng siết tín dụng vào bất động sản (BĐS) đang dấy lên lo ngại của cả người dân, doanh nghiệp (DN) khi một lượng lớn tín dụng sẽ bị cắt giảm cho vay đối với lĩnh vực này. “Một dự án BĐS thường phải triển khai một thời gian dài có khi lên đến 5 - 10 năm, thậm chí dự án lớn còn kéo dài hơn. Vì vậy, việc sửa TT 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS sẽ khiến nhiều dự án bị tê liệt”, ông Trinh nói.

“Không những DN hoang mang mà khách hàng khi tiếp xúc với chúng tôi cũng rất lo lắng, bởi nếu một khi chính sách này được ban hành thì cơ hội tiếp cận tín dụng để vay phát triển dự án của DN và mua nhà của người dân sẽ trở nên mong manh hơn. Đã có nhiều DN công bố phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh theo hướng cắt giảm dự án, hạ chỉ tiêu kinh doanh... BĐS là một thị trường quan trọng, nếu bị “hạ gục” sẽ tác động đến nhiều lĩnh vực khác và thậm chí cả nền kinh tế. Do đó, theo tôi, giai đoạn này chưa phải là lúc để sửa TT 36 bởi các quy định hiện đang áp dụng chỉ khoảng một năm. Ngoài ra thị trường hiện đang phát triển rất tốt, chưa có dấu hiệu gì của bong bóng nên không cần thiết phải siết tín dụng lúc này”, ông Trinh nói thêm.

Ông Phạm Lê Tuấn, Tổng giám đốc Công ty BĐS Hưng Lộc Phát, nhận định sửa đổi TT 36 chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại) mà cả các DN phát triển dự án BĐS (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang). Việc này sẽ khiến nhiều DN trong lĩnh vực BĐS lo lắng nhưng riêng với Hưng Lộc Phát, ông Tuấn khẳng định hầu hết tất cả các dự án đã và đang đầu tư của công ty như cao ốc Hưng Phát, Hưng Phát Silver Star, The Golden Star đều không phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay từ ngân hàng (NH). Vì vậy, công ty không sợ bị ảnh hưởng. Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, ông biết một DN dự định mua lại 8 dự án trong năm 2016 nhưng vừa điều chỉnh xuống còn 6 dự án. Khi hệ số rủi ro tăng dẫn đến dự phòng rủi ro tăng và đánh giá tài sản giảm xuống. Đơn cử một dự án 100 tỉ đồng trước đây được định giá cho vay từ 60 - 70% thì nay chỉ còn khoảng 40%. “Với 70% nguồn vốn trên thị trường BĐS đến từ hệ thống NH. Thị trường BĐS mới phục hồi và đang trên đà tăng trưởng chưa vững chắc nên nếu hạn chế tín dụng sẽ tác động ngay đến thị trường”, ông Châu lo ngại.

Đồng tình với mục tiêu của NHNN về TT 36 là để cảnh báo, phòng ngừa, kiểm soát tốt hơn các rủi ro tiềm ẩn và bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng (TCTD) nhưng TS Bùi Quang Tín, giảng viên Khoa Quản trị kinh doanh - Trường đại học Ngân hàng TP.HCM, phân tích tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của NH thương mại (TM) nhà nước, NHTM cổ phần lần lượt là 33,36% và 36,9%. Trong khi đó, cũng theo thông tin của NHNN thì tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức là đã rất gần mức 40% tại nhiều NHTM. Do đó nếu được giảm xuống 40% thì ở nhiều NH, “room” cho vay BĐS đã hết.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định: “Sửa đổi TT 36 tác động đến tâm lý nhà đầu tư đầu cơ BĐS, khiến họ chùn bước. Còn người mua đầu tư và ở lâu dài không ảnh hưởng tâm lý. Vì vậy, không nên quá lo lắng về việc TT 36 thắt chặt tín dụng trong năm 2016, bởi dư địa cho vay trung dài hạn là 540.000 tỉ đồng trong khi dư nợ BĐS hiện mới 390.000 tỉ đồng. Theo ông Hiển, việc điều chỉnh của NHNN là hợp lý về mặt vĩ mô khi nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn. Tín dụng nền kinh tế năm 2015 tăng nhanh, trong đó tăng trưởng tín dụng BĐS tăng mạnh góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung dài hạn/tổng tín dụng lên mức giới hạn 50%. NHTM đang dần trở thành NH đầu tư khi cho vay trung dài hạn trong khi vốn huy động chủ yếu ngắn hạn, rủi ro thanh khoản. TT 36 sửa đổi sẽ làm lành mạnh thị trường BĐS, tạo cơ chế giảm tăng nguồn cung, giúp thị trường cân bằng cung cầu.

Ông Vũ Quang Phấn, Cục phó Cục Phát triển nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), phát biểu: Hiện nay và tương lai gần chưa có dấu hiệu bong bóng BĐS. Nên nếu lo lắng quá ở tương lai mà điều chỉnh thì có ổn không? Thị trường nóng hay lạnh phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng tín dụng là cực kỳ quan trọng. Khi tín dụng siết đột ngột thì thị trường cũng thay đổi luôn. Nếu coi BĐS là rủi ro lớn thì có nguồn tiền cũng không ai dám cho vay. Nguồn không có thì nới lỏng điều kiện cho vay cũng không có tiền mà vay.

Ông Phấn kiến nghị: “Chưa cần phải “phanh” gấp tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40%, mà có thể ở mức 50%, tỷ lệ rủi ro cũng không nên nâng lên ngay 250% mà cần phải tính những dự án rất tốt về thanh khoản thì có thể cho 100%; còn ông nào đầu cơ nâng lên 250% luôn, không khuyến khích và cần phải đánh thuế”. Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị tốt nhất là chưa sửa ngay TT 36. Trong trường hợp sửa đổi thì nên có lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn vay trung dài hạn từ 60% xuống còn 50%, hệ số rủi ro chưa điều chỉnh vẫn giữ nguyên 150%.

Điều chỉnh để tránh cú sốc nếu có Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Trọng Du, Vụ trưởng Vụ Chính sách an toàn hoạt động NH - Cơ quan Thanh tra giám sát NH (NHNN), thông tin: “Khi soạn thảo sửa đổi TT 36, chúng tôi cũng đưa ra các kịch bản khi có cú sốc đột xuất thì NH sẽ không còn dư địa nên soạn thảo theo hướng phù hợp hơn. Thật ra NHNN cũng đã tính đến lộ trình sửa đổi. Việc nâng hệ số rủi ro lên là để an toàn vốn, khi NH cho vay lĩnh vực đó thì trích vốn dự trữ nhiều hơn, khi có rủi ro xảy ra thì có nguồn vốn xử lý. Mọi người đề cập đến nguồn vốn huy động ngắn hạn thường được người gửi tiền tái tục lại nhưng đó là trong điều kiện bình thường, chứ khi có cú sốc thì không có lựa chọn. Việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là bảo vệ lợi ích kinh tế của người gửi tiền, trong đó có cả tiền gửi của DN BĐS”.