Minh bạch và hài hòa lợi ích 3 nhà
Ngay sau khi Nghị quyết 18 được ban hành, Thủ tướng Chính phủ đã đặt mục tiêu phát triển thị trường bất động sản (BĐS) an toàn, lành mạnh, bền vững. Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo xây dựng các cơ chế, chính sách, giải pháp toàn diện, nhằm thực hiện vai trò của Nhà nước điều tiết hiệu quả nền kinh tế; trong đó có thị trường BĐS. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhận xét, thông điệp minh bạch và các ý kiến của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo rất toàn diện, đồng bộ, sát với thực tiễn. Chỉ đạo này sẽ giúp cộng đồng doanh nghiệp (DN) yên tâm hơn để vừa tập trung thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh, góp phần phục hồi nền kinh tế và thị trường BĐS, trong tình thế dịch Covid-19 vẫn còn diễn biến khó lường, lại phải đương đầu với các thách thức do xung đột, đứt gãy chuỗi cung ứng và nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái trên phạm vi toàn cầu.
 |
Theo ông Châu, để thị trường BĐS phát triển đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững” cần phải kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh, lành mạnh thông qua việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các luật, văn bản dưới luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các bộ, ngành, địa phương. Cụ thể, HoREA kiến nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 điều 23 luật Nhà ở 2014, bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Trưởng ban Kinh tế T.Ư Trần Tuấn Anh giải thích: Các định hướng mới về quản lý và sử dụng đất được đưa ra trong Nghị quyết 18 sẽ có những tác động tích cực tới phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, bảo đảm quốc phòng, an ninh, thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Cụ thể: Đối với người dân, nhất là nông dân, quyền lợi của họ sẽ được đảm bảo hơn và việc sử dụng đất được linh hoạt hơn, qua đó làm tăng hiệu quả sử dụng đất dưới tác động của các chính sách như hạn mức và đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được mở rộng hơn; người dân được phép linh hoạt hơn trong chuyển đổi cơ cấu, cây trồng và vật nuôi.
Cải cách thủ tục hành chính về đất đai được đẩy mạnh; cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại tiếp tục được thực hiện. Đời sống và sinh kế của người dân (nông dân) sẽ được đảm bảo hơn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do có những quy định cụ thể hơn và những yêu cầu quyết liệt hơn về tổ chức thực hiện theo đúng tinh thần của Nghị quyết: “Chỉ được thu hồi đất sau khi đã hoàn thành tái định cư”. Tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp và tâm lý “sợ mất đất” sẽ được khắc phục và người dân sẽ an tâm hơn khi cho thuê quyền sử dụng đất do có chính sách phát triển thị trường cho thuê đất nông nghiệp; đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích khi các chính sách về thuế sử dụng đất được hoàn thiện.
Đối với nhà đầu tư, sẽ chủ động hơn trong sản xuất và kinh doanh do biết rõ các trường hợp cần đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; có thể trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được tiếp cận đất đai linh hoạt hơn dưới tác động của chính sách mở rộng hạn mức, đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và thị trường cho thuê đất nông nghiệp được phát triển. Các nhà đầu tư còn giảm được chi phí sử dụng đất khi thủ tục hành chính về đất đai được cải thiện; công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm được đổi mới và tăng cường; kỷ luật, kỷ cương, phòng chống tham nhũng được siết chặt. Nguồn lực đất đai cho sản xuất và kinh doanh được giải phóng khi những khó khăn, vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất được xử lý triệt để và tình trạng đầu cơ đất đai, không đưa đất vào sử dụng được hạn chế do có các chế tài cụ thể và đủ mạnh được đưa ra.
 |
Các định hướng mới về quản lý và sử dụng đất sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư |
Nguyễn Đình |
Còn Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu ngân sách do thực hiện chính sách thu hồi đất vùng phụ cận, đấu giá đất; áp dụng chính sách thuế mới về đất đai; tăng nguồn thu từ DN do DN kinh doanh hiệu quả hơn. Chi phí của ngân sách nhà nước sẽ được tiết kiệm khi thực hiện định hướng phát triển và chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thông qua phương thức góp đất và điều chỉnh lại đất đai. Đặc biệt, Nhà nước sẽ đảm bảo được sự ổn định và công bằng xã hội (tính xã hội chủ nghĩa) khi giải quyết được vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số; đảm bảo được quỹ đất cho các chương trình nhà ở xã hội; thực hiện chính sách ưu đãi về tài chính đất đai cho vùng sâu, vùng xa, địa bàn đặc biệt khó khăn; giải quyết được những khó khăn, vướng mắc liên quan đến đất tôn giáo...
Tháo “vòng kim cô” hạn điền, khung giá
Kêu gọi DN đầu tư vào nông nghiệp là chủ trương nhiều năm nay của VN. Thế nhưng, DN đầu tư vào nông nghiệp mới chỉ chiếm 1% với số vốn khoảng 3% tổng vốn của cộng đồng DN đổ vào sản xuất, kinh doanh. Con số này cho thấy còn có nhiều rào cản để những người thực sự cần đất sản xuất phát huy hiệu quả. Trong đó nút thắt lớn chính là hạn điền (hạn mức diện tích đất nông nghiệp mà hộ gia đình hay cá nhân được quyền sử dụng để sản xuất). Hiện nay, theo Nghị định 43/2014 thì đất trồng cây hằng năm, đất nuôi thủy sản không quá 30 ha; đất trồng cây lâu năm và đất trồng rừng không quá 100 - 300 ha. Những con số này được ví như “vòng kim cô” để sản xuất lớn, để áp dụng cơ giới hóa nông nghiệp. Một trong những nội dung mới của Nghị quyết 18 đã mở rộng đối tượng cũng như hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Sự điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự thay đổi cho sản xuất lớn. Đồng thời, xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Theo nhiều chuyên gia, đây là sự đột phá để có thể hình thành một nền sản xuất lớn đúng nghĩa.
Tương tự, việc bỏ khung giá đất cũng được đánh giá là bước ngoặt lớn cho thị trường BĐS. Từ trước đến nay, giá đất chính thức ở VN do Nhà nước quyết định. Cụ thể, Chính phủ ban hành khung giá đất, có giá trị áp dụng trong 5 năm. Dựa vào đó, các chính quyền địa phương sẽ ban hành bảng giá đất (điều chỉnh hằng năm cho phù hợp với biến động thị trường). Khung giá đất sẽ chỉ được điều chỉnh khi giá đất trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa và giảm 20% trở xuống so với giá tối thiểu. TS Nguyễn Văn Đáng, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, nhận xét khung giá đất đã tạo ra một giới hạn tương đối chật hẹp cho việc định giá đất đai - thứ luôn dao động với biên độ lớn trên thị trường. Chính điều này đã tạo ra tình trạng chưa đảm bảo hài hòa lợi ích cho người bị thu hồi đất, bởi giá đất theo khung Nhà nước ban hành thường chỉ bằng khoảng 30% - 40% giá thị trường. Bởi vậy, người bị thu hồi đất dù có được áp dụng mức giá cao nhất thì số tiền được đền bù vẫn thấp hơn rất nhiều so với việc mua bán trên thị trường. Thế nên, việc bỏ khung giá đất và xây dựng các phương án định giá tiệm cận giá đất trên thị trường được kỳ vọng sẽ bảo đảm lợi ích của các bên liên quan, đặc biệt là nhóm xã hội yếu thế. Đây cũng là một bước tiến quan trọng trong hành trình xóa bỏ tình trạng chênh lệch giữa hai giá đất, giảm thiểu cơ hội trục lợi từ đất đai, giảm tình trạng thu hồi đất đai tùy tiện.
Giải pháp quan trọng để phục hồi kinh tế
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) đánh giá thời điểm hiện tại đang là giai đoạn khó khăn đối với thị trường BĐS. Nhiều chính sách như kiểm soát tín dụng, trái phiếu BĐS, những vướng mắc pháp lý, phê duyệt thủ tục đang hạn chế sự phát triển của thị trường, giá BĐS tăng vọt, trong khi thanh khoản đang có sự chững lại rõ rệt. Do vậy, Nghị quyết 18 ban hành được xem là bước ngoặt lịch sử để vực dậy, ổn định thị trường BĐS, giúp lành mạnh các chính sách về đất đai. Quan điểm đẩy mạnh cải cách thể chế, hoàn thiện chính sách về đất đai là giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Bởi đất đai là vấn đề rất lớn, liên quan đến hầu hết lĩnh vực, mọi chủ thể kinh tế, từ cá nhân cho đến các DN cũng như công tác quản lý Nhà nước. Chính vì vậy, việc chọn xem xét sửa đổi chính sách về đất đai chính là điểm mốc để giải quyết bài toán đang tạo ra kẽ hở lớn vì đã có nhiều vụ khiếu kiện, khiếu nại, tham nhũng, thất thoát tài sản lớn trong thời gian qua liên quan đến đất đai.
TS Nguyễn Văn Đáng cho rằng Nghị quyết 18 đã nhấn mạnh hơn nhu cầu bảo đảm hài hòa lợi ích và công bằng xã hội liên quan đến đất đai. Điểm mới này thể hiện ở chỗ cụm từ hài hòa lợi ích đã được nhắc đến 3 lần và công bằng xã hội được sử dụng 5 lần, trong khi cả hai cụm từ này chỉ được nhắc đến 1 lần trong Nghị quyết 19 năm 2012. Theo TS Nguyễn Văn Đáng, sự gia tăng những vấn đề xã hội liên quan đến đất đai, đặc biệt là những vụ việc căng thẳng, mâu thuẫn xã hội có thể bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân như giá trị của mỗi mảnh đất, sự chưa hoàn thiện của thể chế đất đai, những bất cập về cơ hội tiếp cận và sử dụng đất. Tuy nhiên, yếu tố then chốt nhất là sự gia tăng giá trị kinh tế của đất đai trong một nền kinh tế đang chuyển đổi nhanh. Những bất cập về cơ hội tiếp cận đất đai, sử dụng và phân phối lợi ích từ đất đai đã khiến các điểm nóng đất đai trong cộng đồng gia tăng. Nghị quyết 18 bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; áp dụng mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất. Những điểm mới này hướng đến hoàn thiện các quy định quản lý nhà nước, gia tăng sử dụng các động lực thị trường trong việc điều chỉnh các hành vi và quan hệ liên quan đến đất đai.
 |
Nhiều chuyên gia, nhà nghiên cứu cũng nhấn mạnh, hài hòa lợi ích có nghĩa là sự phát triển của một địa phương hay sự giàu lên của một nhóm xã hội này không thể phải đánh đổi bằng những thiệt thòi hay nghèo đi của một nhóm xã hội khác. Việc quản lý, sử dụng và phân phối lợi ích từ đất đai cũng phải hài hòa giữa các địa phương, vùng, miền và giữa các thế hệ. Trong khi đó, công bằng xã hội là một giá trị nền tảng, luôn được quan tâm khi hoạch định và thực thi chính sách công. Quan điểm công bằng nhấn mạnh đến việc chia sẻ trách nhiệm và thụ hưởng lợi ích từ đất đai. Nhưng để thực hiện công bằng xã hội, nhiệm vụ quan trọng nhất của Nhà nước là phải có sự can thiệp nhằm bảo đảm lợi ích cho các nhóm yếu thế nhất trong xã hội. Thực hiện công bằng xã hội chính là việc không để xảy ra tình trạng “kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra”. Các chính sách đất đai không thể trở thành tác nhân tạo ra khoảng cách giàu - nghèo, gia tăng bất bình đẳng xã hội thái quá về thu nhập và mức sống giữa các nhóm xã hội.
Phát biểu khai mạc Hội nghị T.Ư 5 khóa XIII diễn ra vào đầu tháng 5 vừa qua, Tổng bí thư Nguyễn Phú Trọng đã chỉ ra thực tế: “Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em vì đất... Không phải ngẫu nhiên mà trong thời gian qua có tới hơn 70% số vụ tố cáo, khiếu nại thuộc về lĩnh vực đất đai”.
Để tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn lực và động lực mới để phát triển, Ban Chấp hành T.Ư Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16.6.2022 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Nghị quyết 18 ra đời trong bối cảnh sau gần 10 năm thực hiện Nghị quyết số 19 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng khóa XI, chính sách, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới, đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Chuyên gia bất động sản Trần Quang Khánh
Bình luận (0)