Giao dịch nhà đất, người mua cần làm gì trước khi đặt cọc và công chứng?

Thời gian vừa qua, tình trạng lừa đảo, giả mạo giấy tờ, giả mạo người để giao dịch nhà đất diễn ra rất tinh vi. Vậy để tránh bị lừa đảo người dân cần làm những gì trước khi mua bán, tặng cho, thế chấp, cầm cố nhà đất?

Đừng chỉ thấy có sổ đỏ là đặt cọc

Để hạn chế tình trạng trên, trao đổi với Báo Thanh Niên, luật sư Mai Thanh Bình, Giám đốc Công ty luật TNHH Mai Thanh Bình (TP.HCM), cho biết theo khoản 1 điều 45 luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất... khi đáp ứng các điều kiện luật định.

ẢNH: NVCC

Trong đó đáng chú ý là đất phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án và còn thời hạn sử dụng đất.

Do đó, người mua cần kiểm tra trước khi giao tiền: ai là người đứng tên và ai thực sự có quyền định đoạt tài sản; nhà đất là tài sản riêng hay chung của vợ chồng; có đồng chủ sở hữu, người đồng thừa kế hoặc người có quyền lợi liên quan hay không; có tranh chấp, bị kê biên, bị hạn chế giao dịch không hay thế chấp không. Giấy chứng nhận và giấy tờ tùy thân của người giao dịch có thật hay giả.

Căn cứ điều 328 bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Để tránh tình trạng khi người mua đặt cọc rồi mới phát hiện tài sản đang tranh chấp, đang thế chấp, người ký không có đầy đủ quyền định đoạt hoặc giấy tờ bị làm giả… nên đi công chứng cả hợp đồng đặt cọc. Khi đó, công chứng viên sẽ giúp kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi hai bên giao dịch nhà đất.

Làm gì để việc đặt cọc được yên tâm?

Một trong những nội dung người mua cần đặc biệt lưu ý là thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Căn cứ điều 398 bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về giá, phương thức thanh toán, thời hạn, địa điểm, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm và phương thức giải quyết tranh chấp.

Vì vậy, hợp đồng đặt cọc nhà đất nên ghi rõ ít nhất:

• Thông tin của tài sản. Ghi đầy đủ thông tin về thửa đất, giấy chứng nhận, diện tích, địa chỉ, nhà và tài sản gắn liền với đất. 
• Người có quyền giao dịch. Không nên chỉ căn cứ vào việc một người đang giữ sổ đỏ. Nếu là tài sản chung hoặc có nhiều người có quyền thì phải xác định đầy đủ những người cần tham gia giao dịch. 
• Giá chuyển nhượng và số tiền đặt cọc. Đồng thời ghi rõ số tiền còn lại, thời điểm thanh toán và phương thức thanh toán. 
• Quy định rõ trường hợp tài sản không đủ điều kiện giao dịch. Nếu trước thời điểm công chứng phát hiện tài sản đang tranh chấp, bị kê biên, bị ngăn chặn giao dịch hoặc người bán không có đầy đủ quyền định đoạt thì phải quy định rõ: có được hủy giao dịch không; số tiền được hoàn trả; có áp dụng phạt cọc không; có phải bồi thường chi phí phát sinh không…

Do đó người dân có thể tiến hành việc mua bán, chuyển nhượng theo quy trình: kiểm tra chủ sở hữu, kiểm tra giấy tờ, kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản, kiểm tra thế chấp/tranh chấp/ngăn chặn, lập đặt cọc chặt chẽ, công chứng, đăng ký sang tên, thanh toán theo thỏa thuận.