Khó có 'bong bóng' nhà đất

Theo thống kê của Công ty CBRE VN, chỉ trong quý 2/2015, tại TP.HCM đã có hơn 10.000 căn hộ được bán. Con số này đánh dấu một kỷ lục mới lần đầu tiên trong lịch sử của thị trường VN nếu tính lượng giao dịch hằng quý. Trong đó, chỉ riêng dự án Vinhomes Tân Cảng của Tập đoàn Vingroup đã bán được khoảng 4.000 căn hộ, Novaland hay Hưng Thịnh cũng bán được hàng ngàn căn mỗi đơn vị. Đặc biệt, mức giá nhà đất cũng tăng bình quân từ 5 - 7% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tăng đã kéo hàng tồn kho ở cả hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM giảm mạnh.

Hiện chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản. Thị trường chỉ đang ấm lên khi nền kinh tế đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16% trong khi 2007, thời kỳ đỉnh điểm của “bong bóng” lên đến 37,8% Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu

Một dấu hiệu nữa là dòng tiền từ ngân hàng được “bơm” cho địa ốc tăng mạnh. Cụ thể, tín dụng đổ vào bất động sản (BĐS) tăng 11%. Nếu so với mức đáy vào đầu năm 2012 thì tín dụng BĐS hiện đã tăng khoảng 70%, từ 197.000 tỉ đồng lên mức 333.000 tỉ đồng. Không những vậy, chính sách nới lỏng cho vay và xem BĐS là lĩnh vực sản xuất đã giúp tăng tỷ lệ cho vay vốn từ ngắn hạn lên trung và dài hạn, lãi suất cho vay trong lĩnh vực này cũng đã giảm mạnh, hiện còn khoảng bình quân 12%/năm khiến thị trường có thêm động lực.

Từ nay đến cuối năm, một lượng hàng lớn cũng chuẩn bị được bung ra. Các chuyên gia nhận định thị trường BĐS hiện nay đang ở giai đoạn cực thịnh nhất kể từ năm 2008 khi thị trường BĐS rơi vào giai đoạn khủng hoảng. Nhưng điều này cũng khiến mối lo ngại “bong bóng” BĐS như thời điểm 2006 - 2007 có thể tái diễn.

Ông Trần Đức Phương - Tổng giám đốc Công ty Nam Tiến, cũng đánh giá thị trường hiện đang ở giai đoạn phát triển sôi động nhất kể từ khi đóng băng năm 2008. Tuy nhiên ông Phương xác định, giá bán, số lượng dự án triển khai và cả giao dịch tăng mạnh nhưng không thể nói là “bong bóng”. Bởi những năm 2006 - 2007 thị trường được coi là “bong bóng” khi người dân, nhà đầu tư “ôm” tiền đi mua bất kể dự án ở đâu, triển khai như thế nào và của công ty nào. Hễ có dự án là “ôm” tiền mua và chỉ cần có được suất mua nền đất, căn hộ là có thể sang tay kiếm lời hàng trăm triệu đồng. Nên nhà nhà làm BĐS, người người mua bán BĐS và mua bất kể giá nào.

“Lúc đó có dự án mở bán là người dân xếp hàng từ 2 - 3 giờ sáng để bốc số giành mua căn hộ. Người ta ôm cả bao tiền đến nhờ tôi mua cho mình một căn hộ mà không biết mặt mũi dự án, chủ đầu tư ra sao. Đa số lúc đó là mua đầu tư, lướt sóng”, ông Phương nhớ lại. Còn bây giờ đa số khách hàng có nhu cầu thật, mua là để ở. Nếu đầu tư cũng lâu dài, cho thuê, chứ mua xong lướt sóng kiếm lời là rất khó. Điển hình như tại dự án South Dragons (Q.Tân Phú) mà công ty ông Phương đang mở bán, dự án đã xây đến tầng 10, chỉ cần thanh toán 300 triệu đồng, khách hàng có thể sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ nhưng khách hàng vẫn xem, tìm hiểu rất kỹ trước khi đưa ra quyết định.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu lý giải dù thanh khoản của thị trường đã tăng mạnh, nguồn cung dồi dào, giá nhà dần nhích lên nhưng không thể nói là “bong bóng”. “Bong bóng” địa ốc chỉ xuất hiện khi nền kinh tế phát triển quá nóng; có sự buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi; có sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS; xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường và cuối cùng là thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của nhà nước. “Hiện chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” BĐS. Thị trường chỉ đang ấm lên khi nền kinh tế đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16% trong khi 2007, thời kỳ đỉnh điểm của “bong bóng” lên đến 37,8%. Giao dịch BĐS hiện vẫn đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện tình trạng nhà đầu cơ đẩy giá tăng ảo”, ông Châu nói.

Cũng quan điểm tương tự, Giám đốc điều hành CBRE Richard Leech cho rằng thời gian này thị trường đón nhận nguồn cung chào bán sôi động, giá nhích tăng nên cũng có thể có những lo ngại. Tuy nhiên người mua và cả người bán nay đều đã khác. Người mua chủ yếu là để ở. Đối với chủ đầu tư, hiện nay cũng không còn “ăn xổi” như trước bởi khi phát triển một dự án họ đã đầu tư bài bản, đáp ứng nhu cầu an cư của khách hàng bằng việc thiết kế dự án đẳng cấp, đầu tư tiện ích vượt trội. “Như dự án Vinhomes Tân Cảng, ngoài việc thiết kế một khu đô thị đẳng cấp, chủ đầu tư còn dành hẳn 500 tỉ đồng xây dựng khu công viên ven sông Vinhomes Central Park lấy cảm hứng từ công viên nổi tiếng Central Park của thành phố New York (Mỹ) bao gồm nhiều mảng không gian, đáp ứng nhu cầu thư giãn, sinh hoạt của cư dân mọi lứa tuổi, từ đi dạo, dưỡng sinh đến các hoạt động tập thể, thể thao. Rồi cùng với thành phố nâng cấp, xây dựng mới các tuyến đường ở khu vực dự án triển khai. Chính những yếu tố này đã làm tăng giá BĐS cũng như giao dịch tăng vọt, thu hút được lượng lớn khách hàng”, ông Leech nói.

Hay như tại dự án Hưng Phát Silver Star (H.Nhà Bè) của Công ty Hưng Lộc Phát, ông Nguyễn Dư Lực, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Lộc Phát, cho biết: “Công ty sẽ chú trọng vào chất lượng căn hộ lẫn môi trường sống cho cư dân nhưng giá bán sẽ rất cạnh tranh vì chúng tôi chính là nhà sản xuất đá hoa cương, đá granite, bê tông tươi. Chúng tôi đang triển khai 5 dự án nhưng chưa phải vay ngân hàng nên giá thành dự án thấp. Vì vậy chúng tôi sẵn sàng chia sẻ lợi ích này cho khách hàng”.