Luật hóa chính sách tiếp cận đất

Đình Sơn- dinhsonthanhnien@gmail.com

09/11/2026 05:46 GMT+7

Trong kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất luật hóa Nghị quyết số 171/2024 vào dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hàng ngàn dự án nhà ở thương mại.

Mới "giải cứu" được 742/2.750 dự án

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), lý giải trong báo cáo giải trình với Quốc hội mới đây liên quan nội dung sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, Bộ trưởng Bộ NN-MT Trịnh Việt Hùng cho biết Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024 mà không luật hóa nội dung này trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi).

Tuy nhiên, các luật Đất đai 1993, luật Đất đai 2003 và luật Đất đai 2013 đều cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có các dự án nhà ở thương mại. Nghị quyết số 18/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng cũng chủ trương tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại. Đến luật Nhà ở 2014 và luật Đất đai 2024 lại không cho phép nhà đầu tư mua đất ở và đất khác để làm dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hệ quả là 2.750 dự án bị ách tắc trong 10 năm qua. Điều này cũng khiến doanh nghiệp (DN) không thể tạo lập đủ quỹ đất để triển khai thực hiện dự án. Kéo theo đó là hàng triệu tỉ đồng bị chôn trong đất, gây lãng phí nguồn lực đất đai và ngân sách nhà nước bị thất thu.

Chính vì vậy, năm 2024 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 171 để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 2.750 dự án nói trên. Sau gần 2 năm triển khai Nghị quyết 171 đã đạt được kết quả rất tích cực khi tháo gỡ cho 742 khu đất được chấp thuận thực hiện dự án thí điểm, với tổng diện tích 5.686 ha. Trong số này có 265 dự án DN đang có quyền sử dụng đất và 470 dự án DN tự đi mua đất. "Chỉ với 742 khu đất được thông qua thí điểm đã cởi trói cho 5.686 ha đưa vào sử dụng. Với 2.750 hồ sơ đăng ký, tương đương khoảng 20.000 ha đất. Nếu ước tổng mức đầu tư bình quân mỗi ha là 300 - 500 tỉ đồng, tổng giá trị đầu tư lên tới 6 - 10 triệu tỉ đồng đưa vào thị trường", ông Lê Hoàng Châu tính toán.

Quan trọng hơn theo ông Châu, luật Nhà ở 2014 đã vô hiệu hóa các quy định thông thoáng của luật Nhà ở 2013. Thậm chí ngay cả trường hợp DN mua được hàng trăm căn nhà có đất ở trong khu vực đô thị thì cũng không thể thực hiện được dự án do còn đất đường hẻm, đất nông nghiệp xen cài trong hay ngoài thửa đất ở dù các phần đất này trên thực tế không còn chức năng sản xuất nông nghiệp mà chỉ có trong sổ bộ địa chính. Bất cập này kéo dài đến luật Đất đai 2024 khi chỉ cho phép DN mua đất ở hoặc đang có đất ở hoặc đất ở và đất khác để làm dự án.

Việc luật hóa Nghị quyết 171 không chỉ là giải pháp tháo gỡ khó khăn trước mắt cho DN BĐS, mà còn là yêu cầu cấp thiết nhằm thể chế hóa một cơ chế đã được Quốc hội đặt ra, tạo lập môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, nhất quán và lâu dài. Qua đó khơi thông nguồn lực đất đai, củng cố niềm tin của nhà đầu tư và tạo động lực phát triển thị trường BĐS bền vững.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN

Cần thiết và cấp bách

Chuyên gia BĐS Phan Viết Nuôi ủng hộ kiến nghị của HoREA bởi sau gần 2 năm thực hiện thí điểm Nghị quyết số 171/2024 đã có 742 khu đất trên tổng số 2.750 khu được đưa vào thí điểm, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hàng trăm DN. Chỉ riêng tại TP.HCM đã có 974 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm và 361 khu đất, với tổng diện tích 2.284,52 ha được HĐND TP thông qua. Quy định này cũng đã chứng minh tính đúng đắn, phù hợp thực tiễn, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước và có thêm nguồn cung nhà ở cho thị trường. Vì vậy, ông Nuôi cho rằng rất cần thiết luật hóa vào dự thảo luật Đất đai, không thể chờ đến năm 2030 mới tổng kết quá trình thí điểm để sửa luật vì không theo kịp diễn biến thực tiễn. Đồng thời cần có chính sách thông thoáng giúp DN có thể dễ dàng triển khai dự án, đưa đất vào xây dựng để có sản phẩm ra ngoài thị trường, miễn đất đó đã giải phóng xong mặt bằng, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương.

"Khi một khu đất đã có pháp lý rõ ràng, trở thành đất sạch và phù hợp quy hoạch được duyệt thì DN cần được tạo điều kiện triển khai dự án theo đúng chức năng sử dụng đất, thay vì phải mất thêm nhiều thời gian qua các thủ tục chồng chéo, xin ý kiến nhiều cơ quan. Cách tiếp cận này không chỉ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí cho DN mà còn góp phần khơi thông nguồn lực đất đai đang bị lãng phí. Thực tế, không ít khu đất dù đã sẵn sàng về mặt bằng nhưng vẫn chưa thể đưa vào khai thác do vướng mắc thủ tục, cơ chế phối hợp hoặc cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý. Đất đai chỉ thực sự trở thành nguồn lực phát triển khi được đưa vào sử dụng đúng mục đích, đúng thời điểm và tạo ra giá trị cho nền kinh tế", ông Phan Viết Nuôi nói.

Trao đổi với Thanh Niên, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN Trần Quốc Dũng cũng đồng quan điểm cần thiết và cấp bách luật hóa Nghị quyết 171/2024 vào luật Đất đai (sửa đổi), chuyển cơ chế thí điểm thành chính sách chính thức, ổn định và áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Điều này giúp bảo đảm tính ổn định và lâu dài. Bởi phát triển dự án nhà ở đòi hỏi DN phải chủ động tạo lập quỹ đất và hoạch định chiến lược nhiều năm. Việc duy trì cơ chế thí điểm có thời hạn sẽ tạo tâm lý bất ổn, làm gia tăng rủi ro pháp lý và hạn chế quyết định đầu tư dài hạn. Không chỉ vậy, việc mở rộng cơ chế nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và trường hợp DN đang có quyền sử dụng đất phù hợp điều kiện luật định sẽ giúp khai thác hiệu quả các quỹ đất hiện hữu, đặc biệt là đất nhà xưởng, cơ sở sản xuất phải di dời và đất nằm trong khu vực định hướng phát triển đô thị.

"Việc luật hóa Nghị quyết 171 không chỉ là giải pháp tháo gỡ khó khăn trước mắt cho DN BĐS, mà còn là yêu cầu cấp thiết nhằm thể chế hóa một cơ chế đã được Quốc hội đặt ra, tạo lập môi trường pháp lý ổn định, minh bạch, nhất quán và lâu dài. Qua đó khơi thông nguồn lực đất đai, củng cố niềm tin của nhà đầu tư và tạo động lực phát triển thị trường BĐS bền vững", ông Dũng nhấn mạnh.

Theo ông Dũng, không nên lấy điều kiện phải có đất ở ban đầu làm rào cản tiếp cận đất đai trong khi nhà nước vẫn có đầy đủ công cụ kiểm soát thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện chuyển mục đích, chấp thuận đầu tư và nghĩa vụ tài chính. Do đó cần thống nhất quy định giữa luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS, tránh tình trạng DN có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng không thể triển khai dự án chỉ vì sự khác biệt về điều kiện tiếp cận đất đai giữa các luật. Khi được luật hóa, cơ chế thực hiện sẽ có hành lang pháp lý thống nhất, giảm sự phụ thuộc vào quy trình phê duyệt danh mục thí điểm riêng biệt, tạo thuận lợi cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư. Mở rộng khả năng tạo lập quỹ đất hợp pháp cũng sẽ góp phần tăng nguồn cung dự án, thúc đẩy đầu tư, phát triển đô thị, tạo việc làm, tăng nguồn thu ngân sách và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Đặc biệt, việc luật hóa không đồng nghĩa với nới lỏng quản lý đất đai hay cho phép tự do chuyển đất nông nghiệp thành đất ở. Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ quy hoạch, điều kiện chuyển mục đích, năng lực nhà đầu tư và nghĩa vụ tài chính.