'Mở' thế chấp nhà đất ở ngân hàng nước ngoài

Thêm nguồn vốn rẻ

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS), cho biết hiện công ty ông có nhiều quỹ đất sạch, vị trí đẹp nên nhiều đối tác nước ngoài, trong đó có những tập đoàn lớn của Nhật muốn vào cùng hợp tác. Ngoài việc các đối tác nước ngoài có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án BĐS thì một thế mạnh khác là họ có nguồn vốn, đặc biệt là nguồn vốn với lãi suất cực rẻ, chỉ khoảng 3%/năm. Tuy nhiên, để huy động được nguồn vốn rẻ dài hạn ở nước ngoài, đối tác muốn đem dự án thế chấp ở ngân hàng (NH) nước ngoài có quan hệ làm ăn với họ để vay vốn dài hạn với lãi suất khá rẻ. “Do luật hiện nay chưa cho phép thế chấp dự án BĐS ở NH nước ngoài nên hai bên đang đàm phán lại phương án hợp tác đầu tư bằng cách kêu gọi đối tác rót tiền mặt”, vị này cho hay.

Nhiều ý kiến cho rằng, thời gian qua nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) công bố hằng năm rất lớn. Tuy nhiên đó chỉ là cam kết đầu tư còn thực tế giải ngân và triển khai không đáng là bao nhiêu. Điển hình như Tập đoàn Berjaya (Malaysia) từng công bố hàng loạt dự án tỉ “đô” tại TP.HCM, Đồng Nai... nhưng đến nay hầu hết vẫn giậm chân tại chỗ do thời điểm triển khai các dự án này thị trường BĐS tại VN bị trầm lắng và bản thân tập đoàn này cũng gặp khó khăn ở thị trường trong nước dẫn đến thiếu vốn.

Do vậy, theo ông Bùi Cao Nhật Quân, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, việc mở cửa cho các dự án BĐS được thế chấp tại các NH nước ngoài sẽ lôi kéo thêm nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào VN. Bởi ngoài nguồn vốn tự có, các doanh nghiệp BĐS nước ngoài sẽ được NH nước sở tại tiếp sức thông qua việc thế chấp dự án đầu tư tại VN để vay tiền.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các NH ở nước ngoài. Quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước. Do vậy, việc mở cửa cho phép thế chấp các dự án BĐS tại các NH nước ngoài là cần thiết, giúp làm tăng lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các NH ở nước ngoài phải bảo đảm chủ quyền quốc gia. Đồng thời cần quy định rõ khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất thì phải được xử lý theo pháp luật của nước ta. “Cần sửa đổi, bổ sung điều 174 luật Đất đai cho phép tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN hoặc tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài, trường hợp phát sinh tranh chấp thì xử lý theo quy định của pháp luật VN”, ông Châu kiến nghị.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, cũng cho rằng BĐS muốn phát triển bền vững cần có nguồn vốn lớn và thời gian 5 - 10 năm, trong khi đó nguồn vốn của các tổ chức tín dụng trong nước còn hạn chế, chỉ mang tính ngắn hạn và lãi suất hiện nay tương đối cao. Chúng ta đã đồng ý cho người nước ngoài đầu tư, mua và sở hữu BĐS tại VN thì cũng nên cho thế chấp quyền sử dụng đất tại các NH nước ngoài với sự kiểm soát của NH Nhà nước. Điều này không chỉ thu hút thêm nguồn vốn FDI mà quan trọng hơn là giúp các nhà đầu tư cá nhân ngoại có thể mua được nhà đất tại VN. “Người nước ngoài khi mua nhà đất họ thường vay tiền từ NH, thông qua bảo lãnh từ NH, không giống như hầu hết người VN mua bằng tiền mặt. Do đó, nếu không mở chính sách này thì việc cho phép người nước ngoài mua nhà đất tại VN cũng chỉ là hình thức, bởi sẽ có rất ít người mua”, ông Quang phân tích.

Tuy nhiên, theo ông Quang, nếu quy định này được thông qua thì cần phải quy định cụ thể là NH nước ngoài phải xin phép NH Nhà nước về việc nhận thế chấp. Phải có thẩm định giá BĐS độc lập của các đơn vị định giá tài sản có chọn lọc tại VN. Bước đầu nên áp dụng hạn mức diện tích đất tối đa để thế chấp. Ví dụ đất ngoại thành là 3 ha, đất nội thành là 1 ha. Xử lý tranh chấp khi xảy ra liên quan đến quyền sử dụng đất là tại VN phải theo luật pháp VN.

Từ góc độ kinh tế, TS Bùi Quang Tín, Trường đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng, việc cho thế chấp BĐS tại NH nước ngoài sẽ được vay vốn với lãi suất rẻ. Ví dụ như thế chấp ở Singapore, thường là lấy USD hoặc SGD (đô Singapore) với lãi suất vay trên thị trường quốc tế khoảng 3%/năm, cộng thêm biến động tỷ giá khoảng 4%/năm nữa là 7%/năm. Tuy nhiên, TS Tín cũng lưu ý vay ngoại tệ có một rủi ro rất lớn mà các doanh nghiệp VN có thể gặp phải đó là biến động tỷ giá rất lớn, chưa tính rủi ro về pháp lý. “Trong thời buổi hội nhập này việc cầm cố dự án ở nước ngoài để có tiền đầu tư trong nước là một kênh vay vốn khá tốt. Hiện các nước cũng đã làm hết rồi. Việc thế chấp này không lo sợ ảnh hưởng đến vấn đề về chủ quyền nếu chúng ta tính kỹ về quy trình, quyền sử dụng đất, sở hữu nhà vẫn đảm bảo đúng như luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS”, TS Tín nói.