Muốn có nhà cho thuê giá rẻ, phải thay đổi điều gì?

Tuy nhiên nếu chỉ ưu đãi tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp mà thiếu cơ chế kiểm soát giá thuê, chính sách có thể chưa mang lại lợi ích thực chất cho người cần nhà ở.

Ưu đãi về đất đai mới chỉ giải quyết một phần bài toán

Trong nhiều năm, chính sách phát triển nhà ở thường hướng đến mục tiêu giúp người dân sở hữu một căn nhà. Nhưng với không ít gia đình trẻ tại Hà Nội, TP.HCM, ngay cả việc tích lũy khoản tiền ban đầu để vay mua căn hộ cũng là một áp lực lớn. Những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại càng khó tìm được lựa chọn phù hợp.

Thực tế đó đặt ra một câu hỏi cần được nhìn nhận lại. Có nhất thiết phải sở hữu nhà mới được coi là ổn định chỗ ở, hay một căn hộ thuê dài hạn, có giá phù hợp và được pháp luật bảo vệ đầy đủ cũng có thể đáp ứng nhu cầu an cư?

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Tại phiên họp ngày 13.10.2026 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết đến hết quý 3/2026, cả nước mới hoàn thành 8.314 căn nhà ở cho thuê, đạt 48% kế hoạch năm. Trong khi đó, Nghị quyết số 303 của Chính phủ ban hành ngày 30.9.2026 đã giao chỉ tiêu phát triển 191.023 căn nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026 đến 2030. 

Những con số này cho thấy nhà ở cho thuê đang được xác định là một hướng phát triển quan trọng, nhưng để biến mục tiêu thành nguồn cung thực tế cần có những thay đổi căn bản về chính sách đầu tư.

Trong công văn ngày 29.9.2026 góp ý dự thảo luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung trường hợp nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn nhà nước vào diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đề xuất này xuất phát từ thực tế nhà ở cho thuê có đặc điểm tài chính khác với dự án xây dựng nhà để bán. 

Nếu bán căn hộ, doanh nghiệp có thể thu hồi phần lớn vốn đầu tư khi bàn giao sản phẩm. Nhưng với nhà ở cho thuê, nguồn thu được hình thành từng tháng và kéo dài trong nhiều năm, trong khi chi phí đất đai, xây dựng và lãi vay thường phát sinh từ giai đoạn đầu.

Thời gian thu hồi vốn dài khiến loại hình này khó cạnh tranh với những dự án có khả năng tạo dòng tiền nhanh hơn. Nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, doanh nghiệp sẽ có xu hướng ưu tiên phát triển nhà để bán thay vì duy trì quỹ nhà cho thuê lâu dài. 

ẢNH: NHẬT THỊNH

Luật Nhà ở năm 2023 hiện hành, đã được sửa đổi, bổ sung, có chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án nhà ở xã hội. Điều 85 quy định những ưu đãi dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, bao gồm dự án phục vụ mục đích cho thuê.

Tuy nhiên nhà ở xã hội cho thuê và dự án nhà ở thương mại được đầu tư để cho thuê dài hạn là 2 loại hình cần được phân biệt. Không thể mặc nhiên áp dụng toàn bộ ưu đãi của nhà ở xã hội cho một dự án nhà ở thương mại chỉ vì chủ đầu tư lựa chọn phương thức cho thuê. 

Điều 157 luật Đất đai năm 2024 cũng quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và có sự phân biệt giữa dự án thực hiện chính sách nhà ở với hoạt động đầu tư nhà ở thương mại thông thường.

Chính vì vậy, đề xuất của HoREA có ý nghĩa ở chỗ mở rộng cơ chế khuyến khích đối với loại hình nhà ở cho thuê phục vụ người có thu nhập trung bình và thấp, nhưng không nhất thiết thuộc phạm vi nhà ở xã hội hiện hành. 

Đây là hướng nghiên cứu phù hợp với chủ trương phát triển đa dạng các loại hình nhà ở. Dù vậy, ưu đãi về đất đai mới chỉ giải quyết một phần bài toán chi phí đầu tư.

Để có được nhà ở cho thuê giá rẻ

Điều cần bàn kỹ hơn là cơ chế bảo đảm lợi ích từ chính sách ưu đãi thực sự đến được với người thuê nhà. Nếu Nhà nước miễn tiền sử dụng đất cho một dự án, về bản chất Nhà nước đang sử dụng nguồn lực công để hỗ trợ hoạt động đầu tư nhằm đạt một mục tiêu xã hội nhất định. Vì vậy doanh nghiệp được hưởng ưu đãi phải có nghĩa vụ tương ứng.

Giả sử một dự án được miễn toàn bộ tiền đất nhưng chủ đầu tư vẫn xác định giá thuê hoàn toàn theo mức cao nhất mà thị trường có thể chấp nhận, thì mục tiêu tạo ra nhà ở có giá phù hợp sẽ khó đạt được. Khi ấy khoản ưu đãi có nguy cơ chủ yếu làm tăng lợi ích tài chính của nhà đầu tư thay vì cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Tôi cho rằng cần thiết kế cơ chế gắn ưu đãi đất đai với những cam kết cụ thể về giá thuê, thời gian khai thác và nhóm đối tượng được phục vụ. 

Trước hết, doanh nghiệp phải công khai phương án xác định giá thuê ngay từ khi được chấp thuận hưởng ưu đãi. Giá thuê cần được tính toán trên cơ sở chi phí đầu tư hợp lý, chi phí quản lý vận hành, bảo trì và mức lợi nhuận phù hợp. 

Nhà nước không nhất thiết ấn định một mức giá thuê giống nhau cho tất cả dự án, bởi chi phí xây dựng, vị trí và chất lượng công trình có sự khác biệt. Tuy nhiên cần có tiêu chí xác định thế nào là giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của nhóm dân cư mà chính sách hướng đến.

Bên cạnh đó, phải có cơ chế kiểm soát việc điều chỉnh giá thuê theo thời gian. Người thuê nhà dài hạn cần biết trước nguyên tắc tăng giá, chu kỳ điều chỉnh và những điều kiện có thể làm thay đổi nghĩa vụ thanh toán. Một căn hộ có mức giá thuê hợp lý trong năm đầu nhưng liên tục tăng mạnh ở những năm tiếp theo sẽ khó giúp người dân ổn định cuộc sống.

Đồng thời, dự án được hưởng ưu đãi cần bị ràng buộc về thời hạn duy trì mục đích cho thuê. Không nên để xảy ra tình trạng doanh nghiệp nhận ưu đãi để phát triển nhà cho thuê, nhưng sau một thời gian ngắn lại chuyển sang bán thương mại và hưởng lợi từ phần giá trị đất đã được Nhà nước hỗ trợ. 

Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc phương thức kinh doanh trái với điều kiện ưu đãi, cần có cơ chế thu hồi khoản hỗ trợ và xử lý trách nhiệm tương ứng.

ẢNH: NHẬT THỊNH

Một điểm không kém phần quan trọng là vị trí dự án. Nhà cho thuê có giá thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, thiếu trường học, bệnh viện và phương tiện giao thông công cộng có thể khiến người thuê phải gánh thêm những khoản chi phí sinh hoạt đáng kể. 

Do đó phát triển nhà ở cho thuê không thể chỉ dựa vào việc bố trí quỹ đất còn lại sau khi đã dành những vị trí thuận lợi cho các dự án thương mại. Chính sách cần ưu tiên quỹ đất gắn với khu vực tập trung việc làm, đồng thời bảo đảm hạ tầng xã hội và giao thông phù hợp.

Bên cạnh ưu đãi đất đai, cần có nguồn vốn tín dụng dài hạn để doanh nghiệp duy trì hoạt động cho thuê. Khi thời gian thu hồi vốn của dự án kéo dài nhiều năm, việc phụ thuộc quá lớn vào các khoản vay có thời hạn ngắn sẽ tạo áp lực lên giá thuê và tính ổn định của dự án. 

Mặt khác, quyền lợi của người thuê cũng phải được bảo vệ bằng hợp đồng minh bạch, thời hạn thuê đủ ổn định, cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả và trách nhiệm bảo trì, quản lý vận hành rõ ràng.

Vì vậy việc sửa đổi pháp luật đất đai và nhà ở lần này cần được nhìn nhận như cơ hội để xây dựng một thị trường cho thuê chuyên nghiệp, thay vì chỉ bổ sung thêm một chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp bất động sản.