Người cho thuê nhà có được nâng ngưỡng chịu thuế?

Doanh thu dưới 1 tỉ đồng, không đóng thuế GTGT

Chị Nguyễn Mai Thảo (P.Thảo Điền, TP.HCM) cho biết gia đình chị có 2 căn hộ cao cấp cho thuê, với tổng doanh thu khoảng 720 triệu đồng/năm. Trong quý đầu năm, chị đã kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) cùng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định tại Nghị định 68, áp dụng cho trường hợp doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm với hộ kinh doanh. Tuy nhiên, theo quy định mới, ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân và hộ kinh doanh đã tăng lên 1 tỉ đồng/năm. Chị Thảo băn khoăn trong Nghị định mới chưa thấy đề cập rõ việc cá nhân cho thuê nhà có được áp dụng ngưỡng này hay không. "Nếu người cho thuê nhà cũng được xem là cá nhân kinh doanh thì tôi có thể không cần nộp thuế thu nhập nữa vì doanh thu chưa đến 1 tỉ đồng/năm. Nhưng do lo ngại bị xử phạt, tôi đã kê khai và hoàn tất nghĩa vụ thuế từ quý 1. Vậy khoản thuế GTGT và TNCN đã nộp có được hoàn lại hay không? Nếu có thì cần thực hiện những thủ tục gì?", chị hỏi.

Ảnh: Ng.Nga

Tương tự, bà Trịnh Nguyên (TP.HCM) có một số bất động sản cho thuê tại nhiều khu vực trong thành phố với doanh thu khoảng 1,2 tỉ đồng/năm. Trước đây, bà đã nộp 5% thuế GTGT trên toàn bộ doanh thu (tương đương 60 triệu đồng) và 5% thuế TNCN trên phần 700 triệu đồng (tương đương 35 triệu đồng). "Với quy định mới, thuế GTGT có thay đổi không? Thuế TNCN sẽ được tính lại như thế nào?", bà Nguyên thắc mắc.

Băn khoăn của chị Mai Thảo và bà Trịnh Nguyên cũng là thắc mắc chung của nhiều người có bất động sản cho thuê sau khi Nghị định 141 nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân và hộ kinh doanh từ 500 triệu lên 1 tỉ đồng được ban hành.

Theo tham khảo ý kiến một số chuyên gia thuế và luật sư, ngưỡng doanh thu trên 1 tỉ đồng/năm mới phải chịu thuế với cá nhân, hộ kinh doanh theo quy định mới bao gồm cả cá nhân cho thuê nhà. Doanh thu dưới mức này sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ thuế trong năm; ngược lại, nếu doanh thu từ 1 tỉ đồng/năm trở lên, cá nhân cho thuê sẽ phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN. Cụ thể, trường hợp của chị Mai Thảo có doanh thu 720 triệu đồng/năm nên không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Trong khi đó, bà Trịnh Nguyên với doanh thu 1,2 tỉ đồng/năm phải nộp cả hai loại thuế này. Thuế GTGT được tính trên toàn bộ doanh thu, tương đương 60 triệu đồng (1,2 tỉ đồng x 5%). Thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỉ đồng, tức 200 triệu đồng × 5% = 10 triệu đồng. "Đối với người cho thuê nhà như trường hợp bà Trịnh Nguyên, từ năm 2026, thuế TNCN sẽ giảm khoảng 20 triệu đồng mỗi năm theo quy định mới", luật sư Nguyễn Quốc Toản, Giám đốc Hãng luật IAM, tính toán.

Có cần chờ thông tư hướng dẫn?

Dù các chuyên gia tư vấn như trên nhưng trao đổi với Thanh Niên, một số nhân viên thuế cơ sở cho biết vẫn cần chờ thông tư hoặc hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng liên quan đến thuế đối với hoạt động cho thuê nhà. "Theo tôi, nhiều khả năng người cho thuê nhà cũng sẽ được áp dụng ngưỡng miễn thuế 1 tỉ đồng/năm. Tuy nhiên, thủ tục hoàn thuế đối với các trường hợp đã nộp trước đó vẫn cần chờ hướng dẫn chính thức. Hiện chúng tôi chưa nhận được chỉ đạo hướng dẫn cụ thể về vấn đề này", một nhân viên ngành thuế chia sẻ.

Trong khi đó, Th.S - luật sư Trương Quang Tuấn, Công ty Luật TNHH Tâm Hải, cho rằng quy định hiện hành đã tương đối rõ ràng nên có thể không cần thêm thông tư hướng dẫn riêng cho Nghị định 141 mà chủ yếu phụ thuộc vào việc áp dụng. Theo ông Tuấn, cá nhân cho thuê tài sản (nhà, mặt bằng, cửa hàng...) được xác định là cá nhân kinh doanh. Vì vậy, khi ngưỡng miễn thuế được nâng từ 500 triệu đồng lên 1 tỉ đồng, nhóm này cũng được hưởng đầy đủ. Người đã nộp thuế TNCN trong quý 1 hoàn toàn có thể làm hồ sơ đề nghị cơ quan thuế bù trừ vào các kỳ tiếp theo hoặc hoàn trả theo quy định.

Phân tích chi tiết hơn, chuyên gia thuế Đinh Thị Huyền, Giám đốc Công ty CP Tư vấn thuế Savitax, khẳng định Nghị định 141 đã áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà. Cụ thể, nghị định này sửa đổi Nghị định 68 bằng cách nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 500 triệu đồng lên 1 tỉ đồng đối với cả thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, riêng quy định về thuế GTGT đối với cho thuê nhà chưa được đề cập cụ thể trong nghị định mới nên có thể cần chờ hướng dẫn thêm. "Đối với thuế TNCN, cá nhân cho thuê nhà sẽ được hưởng lợi rõ rệt khi được khấu trừ 1 tỉ đồng/năm trước khi tính thuế thu nhập, thay vì 500 triệu đồng như trước. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, người cho thuê có thể cộng gộp doanh thu và áp dụng mức khấu trừ này trong một năm", chuyên gia Đinh Thị Huyền nhấn mạnh.

Ngoài ra, bà Huyền cũng lưu ý về việc hoàn thuế. Theo nguyên tắc, phần thuế đã nộp theo ngưỡng cũ có thể được hoàn hoặc bù trừ, nhưng thủ tục thường khá phức tạp. Người cho thuê nhà có thể phải làm công văn hủy tờ khai cũ và đề nghị hoàn thuế. Số tiền nộp thừa sẽ không bị mất, song việc hoàn trả thường chậm và trong nhiều trường hợp sẽ được cấn trừ vào các nghĩa vụ thuế khác.

Để mọi việc rõ ràng, người cho thuê nhà vẫn mong muốn có thông báo chính thức của cơ quan thuế để họ biết mình có rơi vào diện phải nộp thuế hay không.