Ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội thế nào cho hợp lý?

Mở rộng đối tượng, phải tăng nguồn cung

Cụ thể, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất chọn phương án các mức hệ số điều chỉnh mức thu nhập là 1,1 và 1,2. Trong đó, đối với trường hợp áp dụng hệ số mức thu nhập là 1,1 thì người độc thân có thu nhập không quá 27,5 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con nhỏ không quá 38,5 triệu đồng/tháng; người đã kết hôn (tổng thu nhập vợ và chồng) không quá 55 triệu đồng/tháng. Với hệ số mức thu nhập là 1,2 thì người độc thân thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con nhỏ thu nhập không quá 42 triệu đồng/tháng; người đã kết hôn (tổng thu nhập vợ và chồng) không quá 60 triệu đồng/tháng. Các hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên còn được ưu tiên lựa chọn căn hộ có diện tích lớn hoặc có từ 2 phòng ngủ trở lên.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Giải thích về đề xuất trên, luật sư (LS) Hoàng Hà (Đoàn LS TP.HCM) cho biết Nghị định 136/2026 cho phép UBND cấp tỉnh áp dụng hệ số phù hợp với thu nhập bình quân của địa phương. Phương án hệ số 1,1 cho nhóm thông thường và 1,2 cho hộ có từ 3 người phụ thuộc nằm trong giới hạn pháp luật cho phép. Như vậy hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên có thể được áp dụng ngưỡng thu nhập tối đa 60 triệu đồng/tháng, thay vì 54 triệu đồng như hiện nay. Người độc thân cũng được đề xuất nâng ngưỡng từ 25 triệu đồng lên 27,5 triệu đồng/tháng, trong khi các nhóm có nhiều người phụ thuộc sẽ được áp dụng hệ số điều chỉnh cao hơn và ưu tiên lựa chọn căn hộ có diện tích lớn.

"Cần hiểu 60 triệu đồng là tổng thu nhập của hộ gia đình đông người phụ thuộc, không phải thu nhập của một cá nhân. Điểm cần cân nhắc là nâng trần sẽ làm tăng số người đủ điều kiện trong khi nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) còn hạn chế. Người thu nhập thấp có thể phải cạnh tranh với nhóm thu nhập trung bình có khả năng tài chính tốt hơn", ông Hà nhấn mạnh nhưng lưu ý, ngưỡng thu nhập chỉ xác định tư cách nộp hồ sơ, không bảo đảm chắc chắn được mua nhà. Vì vậy trước khi chốt phương án, cơ quan soạn thảo cần lượng hóa số hồ sơ tăng thêm, đối chiếu với nguồn cung và bảo đảm xét duyệt, bốc thăm công khai. Chính sách nên mở rộng đúng mức nhưng không làm giảm cơ hội của người thực sự khó khăn về nhà ở.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận xét: Đề xuất trên khá thông thoáng so với quy định chung nhưng phù hợp, vì chi phí ở TP.HCM như tiền thuê nhà, học hành, khám chữa bệnh... quá lớn so với các địa phương khác. Nếu trừ hết các chi phí, số tiền thực chất người lao động còn tích lũy không đáng là bao nhiêu trong khi giá nhà ở thương mại quá cao.

Tuy nhiên ông Nghĩa cũng lo ngại, đối với những công chức đang hưởng lương, đóng bảo hiểm xã hội thì với quy định này, ai cũng đủ điều kiện để mua được nhà, từ đây sẽ dẫn đến việc người thu nhập thấp, công nhân sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn. Do đó, cùng với việc nới rộng điều kiện mua nhà, TP.HCM bắt buộc phải tăng nguồn cung, phát triển song song cả hai phân khúc NƠXH cho thuê và để bán, không thể tập trung quá nhiều nguồn lực làm NƠXH để bán như hiện nay. Đồng thời cần "lọc" lại nhu cầu. Những ai có thu nhập thấp không đủ tích lũy để mua thì thuê dài hạn để ổn định cuộc sống, thay vì phải mua nhà bằng mọi giá.

Đẩy nhanh thủ tục đầu tư dự án

LS Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty luật TMC Lawyers, thừa nhận nếu nhìn vào con số 60 triệu đồng/tháng, nhiều người có thể cho rằng đây là mức thu nhập khá cao và không còn thuộc nhóm "thu nhập thấp". Tuy nhiên, nếu đặt trong bối cảnh TP.HCM, nơi có mức thu nhập bình quân đầu người cao hơn khoảng 1,36 lần mức trung bình cả nước, đồng thời chi phí nhà ở, giáo dục, y tế và sinh hoạt đều thuộc nhóm cao nhất cả nước, thì đề xuất này lại có cơ sở thực tiễn.

Thực tế cho thấy một gia đình trẻ gồm hai vợ chồng cùng làm việc tại TP.HCM, tổng thu nhập khoảng 50 - 60 triệu đồng/tháng vẫn rất khó mua được nhà ở thương mại. Với giá căn hộ phổ biến từ 60 - 100 triệu đồng/m2, một căn hộ diện tích 60 m2 có giá từ 3,6 - 6 tỉ đồng, vượt quá khả năng tích lũy của phần lớn người lao động, kể cả khi vay ngân hàng. Nói cách khác, họ không đủ điều kiện mua nhà thương mại nhưng cũng có nguy cơ bị loại khỏi chính sách NƠXH nếu ngưỡng thu nhập quá thấp.

Do đó, việc nâng trần thu nhập sẽ mở rộng đối tượng được tiếp cận chính sách, đặc biệt là đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, giáo viên, nhân viên y tế, kỹ sư, lao động có tay nghề và các gia đình trẻ đang sinh sống, làm việc lâu dài tại TP. Đây là lực lượng đóng góp trực tiếp cho tăng trưởng kinh tế nhưng lại gặp nhiều khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở ổn định. "Sở Xây dựng cũng chỉ ra rằng với mức lương cơ sở hiện hành, nhiều cán bộ, công chức có khoảng 15 năm công tác đã có thu nhập xấp xỉ ngưỡng quy định cũ, dẫn đến nghịch lý là thu nhập tăng theo thâm niên nhưng lại mất cơ hội tiếp cận NƠXH. Điều này vô hình trung làm giảm hiệu quả của chính sách an sinh", ông Hà dẫn chứng.

Tuy nhiên theo LS Trần Minh Cường, mở rộng điều kiện không đồng nghĩa với việc mọi vấn đề đều được giải quyết. Thách thức lớn nhất vẫn nằm ở nguồn cung khi trong nhiều năm qua, số lượng dự án NƠXH tại TP.HCM vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Nếu số người đủ điều kiện tăng nhanh trong khi nguồn cung không cải thiện, tình trạng cạnh tranh hồ sơ sẽ càng gay gắt, thời gian chờ đợi kéo dài và nguy cơ phát sinh hiện tượng trục lợi chính sách cũng lớn hơn.

"Vì vậy, việc điều chỉnh ngưỡng thu nhập cần đi cùng các giải pháp đồng bộ như đẩy nhanh thủ tục đầu tư dự án, bố trí thêm quỹ đất sạch để tăng nguồn cung nhà ở, mở rộng tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua nhà; đồng thời kiểm soát chặt việc chuyển nhượng để NƠXH đến đúng đối tượng có nhu cầu thực. Nếu được thông qua cùng với các giải pháp gia tăng nguồn cung, đề xuất nâng trần thu nhập lên 60 triệu đồng/tháng sẽ không chỉ giúp hàng trăm nghìn gia đình có thêm cơ hội an cư mà còn góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển NƠXH theo hướng bao trùm, công bằng và phù hợp với thực tiễn của một đô thị đặc biệt như TP.HCM", LS Trần Minh Cường nói.