Nhà nước định giá đất sẽ giúp giảm giá nhà

Kết hợp hài hòa giữa quản lý Nhà nước và tín hiệu thị trường

Liên quan đến vấn đề này, tại phiên thảo luận ở tổ chiều 19.8, Thủ tướng Lê Minh Hưng khẳng định vấn đề lớn nhất là giá đất. Bởi giá đất là đầu vào của tất cả các dự án và của nền kinh tế, đồng thời quy trình, thủ tục hành chính nếu kéo dài cũng sẽ đẩy chi phí lên. Để giải quyết vấn đề một cách đồng bộ, Thủ tướng cho biết định hướng là Nhà nước sẽ quyết định giá đất dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, công khai, minh bạch, kết nối liên thông với các dữ liệu chuyên ngành, tuyệt đối không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo. Nhà nước điều tiết giá đất thì mới kiểm soát được những chi phí đầu vào.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

"Với những biện pháp tổng thể như vậy, chúng ta mới đảm bảo được chi phí đầu vào, mới kiểm soát được giá nhà, giá đất, giá đầu ra. Tất cả những chi phí đó phải được tính toán rõ ràng và bằng các biện pháp cụ thể trong luật hoặc trong các quy định hướng dẫn luật để giảm thiểu chi phí. Đó là điều quan trọng nhất, có ý nghĩa quyết định khi trả lời câu hỏi thị trường nhà ở, thị trường bất động sản có minh bạch, có bền vững hay không", Thủ tướng nêu ý kiến.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, nhận xét việc dự thảo xác định Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là định hướng phù hợp. Cơ chế này sẽ góp phần xóa bỏ tình trạng nhiều giá đất, tạo sự minh bạch trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp (DN). Qua đó, DN có thể dự báo chi phí đất đai, giảm rủi ro pháp lý, còn người dân cũng được bảo đảm quyền lợi thông qua một cơ chế bồi thường thống nhất và công khai. Tuy nhiên, giá đất vẫn chịu tác động của cung - cầu và biến động của thị trường. Nếu việc điều tiết hoàn toàn mang tính hành chính mà thiếu cơ chế cập nhật linh hoạt thì bảng giá đất, hệ số K rất dễ lạc hậu hoặc ngược lại có thể bị điều chỉnh theo các đợt sốt đất, làm gia tăng chi phí đầu tư, đẩy giá nhà ở lên cao.

"Định hướng trong dự thảo là hợp lý và đi đúng bản chất của đất đai là tài sản công do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng cần thiết kế cơ chế thực hiện đủ chặt để vừa kiểm soát được giá đất, vừa không làm méo mó tín hiệu của thị trường. Nhà nước nên giữ vai trò quyết định và điều tiết giá đất, vì đây là công cụ quan trọng để kiểm soát chi phí đất đai, ổn định thị trường và bảo đảm công bằng trong bồi thường. Nhưng việc điều tiết cần dựa trên dữ liệu thị trường minh bạch, có cơ chế cập nhật linh hoạt và bảo đảm tính ổn định của chính sách, tránh để giá đất vừa bị hành chính hóa, vừa bị chi phối bởi các đợt biến động ngắn hạn của thị trường. Chỉ khi kết hợp hài hòa giữa quản lý của Nhà nước và tín hiệu thị trường, chính sách giá đất mới thực sự tạo động lực phát triển các dự án, giảm giá thành nhà ở và bảo đảm lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư", ông Trần Quốc Dũng kiến nghị.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, Nhà nước định giá và điều tiết giá đất làm đầu vào nhằm kiểm soát chi phí chung và hạ giá nhà là một định hướng rất quan trọng, nhằm triệt tiêu giá ảo, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Chính sách này sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản và DN. Cụ thể, giúp giảm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất đầu vào, từ đó giúp chủ đầu tư giảm giá thành sản phẩm khi ra mắt. Cơ chế giá đất minh bạch kết hợp chính sách thuế linh hoạt và cụ thể từng khu vực sẽ làm giảm nạn găm giữ đất, buộc dòng tiền quay lại sản xuất thật. Khi Nhà nước thu hồi đất, giá đền bù tính theo mặt bằng giá sát thực tế và khoa học sẽ đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người có đất thu hồi. Việc áp dụng bảng giá đất hợp lý giúp người dân giảm áp lực tài chính khi làm thủ tục lên đất thổ cư hoặc cấp sổ đỏ lần đầu.

Từng bước kéo giảm giá nhà

Một trong những bất cập trong định giá đất hiện nay được TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, chỉ rõ là cùng tồn tại bảng giá đất và giá đất cụ thể, nên đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể mà sử dụng bảng giá đất, hệ số K cùng các tỷ lệ tương ứng làm căn cứ cho nhiều nghĩa vụ tài chính là bước đi đúng đắn. Mục tiêu được đặt ra là tránh thao túng giá và không để hình thành cơ chế nhiều giá. Nếu thiết kế được cơ chế này tốt, tác động rất lớn không chỉ nằm ở việc tính tiền sử dụng đất nhanh hơn mà còn ở khả năng dự báo chi phí của DN. Một DN trước khi quyết định đầu tư cần biết tương đối chắc chắn mình phải trả bao nhiêu tiền đất. Nếu giá đất chỉ được xác định sau một quá trình kéo dài, kết quả khó dự báo, thì DN không thể tính chính xác tổng mức đầu tư, hiệu quả tài chính và giá bán sản phẩm. Vì vậy, một mức giá có thể dự báo được đôi khi còn quan trọng không kém một mức giá thấp.

Theo TS Trần Việt Anh, chính sách mới có thể góp phần kiềm chế và từng bước kéo giảm mặt bằng giá nhà, nhưng không nên tạo kỳ vọng rằng Nhà nước quyết định giá đất thì giá nhà sẽ lập tức giảm. Giá một căn nhà bao gồm nhiều cấu phần: đất đai, xây dựng, vốn, thuế phí, quản lý, lợi nhuận và một loại chi phí rất lớn nhưng ít được nhìn thấy, đó là chi phí thời gian. Một dự án đáng lẽ hoàn thành thủ tục trong 1 - 2 năm nhưng phải kéo dài thêm vài năm thì tiền lãi vay, chi phí quản lý, chi phí cơ hội và rủi ro đều được cộng vào giá thành. Cuối cùng người mua nhà phải trả cho những chi phí đó. Quá trình chuẩn bị sửa luật Đất đai cũng đã chỉ ra tình trạng một dự án phải qua nhiều cơ quan thẩm định, xin ý kiến, phê duyệt ở nhiều cấp. Nhiều thủ tục còn lặp lại từ quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đến đấu giá, đấu thầu và giao đất, làm tăng thời gian và chi phí tuân thủ. Do đó, muốn kéo giá nhà xuống thực chất phải đồng thời giảm giá đất, chi phí vốn, chi phí thời gian.

"Chính sách mới này tác động còn lớn hơn đối với sản xuất, FDI và sức cạnh tranh quốc gia. Đây mới là tác động dài hạn đáng quan tâm nhất. Một DN quốc tế khi quyết định đặt nhà máy tại VN hay một quốc gia khác sẽ tính tổng chi phí đầu tư: đất, lao động, điện, logistics, thuế, vốn và thời gian hoàn thành thủ tục. Nếu VN có lao động cạnh tranh nhưng giá đất công nghiệp quá cao hoặc đất không quá đắt nhưng mất quá nhiều thời gian để hoàn thành thủ tục, lợi thế của chúng ta vẫn có thể bị triệt tiêu. Vì vậy, cải cách chính sách giá đất phải được đặt chung với cải cách giao đất, cho thuê đất và thủ tục đầu tư", TS Trần Việt Anh nhấn mạnh.