Nhà nước sẽ quyết định giá đất

Giúp kéo giảm giá nhà

Theo đó, giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu đầy đủ, công khai, minh bạch; điều tiết địa tô chênh lệch, điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất đai, phòng, chống đầu cơ, thao túng giá, qua đó khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển KT-XH. Điều này dựa trên tinh thần Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng khóa XIV về định hướng sửa đổi luật Đất đai theo hướng Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng, không để hình thành cơ chế nhiều giá. Khi đó, Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân, nhà đầu tư.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định lâu nay Nhà nước chạy theo đuôi giá đất thị trường, nhưng lần này Nghị quyết 21 xác định giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, dựa trên nguyên tắc cơ bản là T.Ư xây dựng tiêu chí khung, tiêu chí, phương pháp và cơ chế giám sát; còn UBND cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất và hệ số K phù hợp với điều kiện thực tế mỗi địa phương. Về bảng giá đất và hệ số K, ông Lê Hoàng Châu cho biết hiện nay vẫn đang phụ thuộc 2 nơi là Sở NN-MT và Sở Tài chính, nhưng tới đây nhiệm vụ này sẽ giao hết về một đầu mối là Sở Tài chính.

"Nay T.Ư sẽ quy định các tỷ lệ điều tiết, còn UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và hệ số K. Các địa phương cần lắng nghe ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp, người dân để ban hành bảng giá đất và hệ số K hợp lý, không chạy theo đuôi giá thị trường như trước. Khi Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số K, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ giúp kiểm soát đầu vào của nền kinh tế. Bởi nếu áp dụng cách tính tiền sử dụng đất như hiện nay là rất cao, như TP.HCM đang áp dụng quy định hiện hành, tiền sử dụng đất tại các dự án sẽ tăng lên từ 2 - 2,6 lần so với trước. Nhưng nay Nhà nước sẽ không còn tận thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, từ đó kéo giảm giá nhà, phát triển nhà ở thương mại để bán giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình ở đô thị, giúp ổn định thị trường bất động sản", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Cũng theo người đứng đầu HoREA, phương án xác định giá đất về mặt quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đã được quy định rõ trong Nghị quyết 21. Vấn đề quan trọng nhất là thể chế hóa vào luật Đất đai cho đồng bộ, đồng thời không để xảy ra tình trạng có độ vênh giữa luật Đất đai và các nghị định quy định hướng dẫn thực hiện của Chính phủ; các địa phương không được đưa ra quy định trái với luật, có độ vênh với luật.

"Ví dụ như Nghị quyết 254 quy định bảng giá đất nhân hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường, nhưng một số địa phương như ở TP.HCM vẫn áp dụng phương án giá đất cụ thể mà không áp dụng bảng giá đất và hệ số K cho 2 nội dung quan trọng nhất là tính tiền sử dụng đất và bồi thường", ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng.

Một bước tiến hoàn thiện thể chế đất đai

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cũng cho rằng việc dự thảo luật Đất đai sửa đổi tiếp tục xác định Nhà nước giữ vai trò điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất là phù hợp với đặc thù sở hữu đất đai ở VN; đồng thời thể hiện vai trò của Nhà nước trong bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Tuy nhiên, để chủ trương này phát huy hiệu quả trên thực tế, điều được xã hội quan tâm không chỉ là mức giá đất được xác định bao nhiêu, mà còn là cách thức hình thành mức giá đó.

Khi phương pháp xác định giá, nguồn dữ liệu, tiêu chí đánh giá và quy trình thực hiện được công khai, minh bạch và áp dụng thống nhất, người dân sẽ dễ tiếp cận thông tin hơn, doanh nghiệp có cơ sở chủ động xây dựng kế hoạch đầu tư, còn cơ quan thực thi cũng thuận lợi hơn trong quá trình tổ chức thực hiện. Điều đó không chỉ góp phần hạn chế những cách hiểu khác nhau, mà còn tăng tính đồng thuận và củng cố niềm tin vào chính sách.

Cũng theo luật sư Trương Anh Tú, luật Đất đai sửa đổi lần này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế đất đai ở VN. Nhưng giá trị của một đạo luật không chỉ được đo bằng số lượng quy định được sửa đổi hay số lượng thủ tục được đơn giản hóa, mà còn bằng mức độ niềm tin mà đạo luật đó tạo dựng đối với người dân, doanh nghiệp và những người thực thi pháp luật. Bởi suy cho cùng, một nền kinh tế không vận hành bằng giấy tờ mà vận hành bằng niềm tin rằng quyền tài sản hợp pháp sẽ được công nhận, được bảo vệ và có điều kiện tiếp tục tạo ra giá trị.

Trong suốt quá trình sửa đổi luật Đất đai, dư luận đặc biệt quan tâm đến bảng giá đất, quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, cấp sổ hồng hay cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính. Đó đều là những vấn đề rất quan trọng bởi chúng tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, môi trường đầu tư của doanh nghiệp cũng như hiệu quả quản lý của Nhà nước. Nhưng nếu nhìn rộng hơn, có thể thấy tất cả những nội dung ấy đều hướng đến một mục tiêu lớn hơn, xây dựng một thể chế để các chủ thể trong xã hội có thể yên tâm hoạch định tương lai của mình.

"Cùng với việc hoàn thiện bảng giá đất, việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế xác định giá theo hướng minh bạch, có căn cứ, có thể giải trình và phù hợp với thực tiễn sẽ là yếu tố quan trọng để chính sách đi vào cuộc sống. Khi người dân hiểu được vì sao một mức giá được xác lập và doanh nghiệp có thể dự báo được chi phí sử dụng đất, thị trường sẽ vận hành ổn định hơn, nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn và mục tiêu phát triển bền vững cũng sẽ được hỗ trợ tích cực", luật sư Trương Anh Tú nêu quan điểm.