Phát triển bất động sản cao cấp theo nhu cầu thị trường

Thỏi nam châm hút nhà đầu tư

Theo người đứng đầu Chính phủ, quan trọng nhất, mục tiêu cuối cùng phải quản lý, điều tiết được giá đất và thị trường bất động sản (BĐS). Đây là mục tiêu xuyên suốt trong quản lý đối với thị trường BĐS và giá đất, giá nhà. Đối với phân khúc BĐS cao cấp, dành cho những người có điều kiện kinh tế, việc phát triển có thể căn cứ vào yêu cầu và nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là phải kiểm soát được giá nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở cho thuê.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, đồng tình với quan điểm của Thủ tướng Chính phủ. Đây là cách tiếp cận phù hợp với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường, đồng thời thể hiện sự phân định rõ ràng giữa vai trò của Nhà nước và vai trò của thị trường trong phát triển nhà ở. Cần nhìn nhận thị trường BĐS là một thị trường đa dạng, với nhiều phân khúc phục vụ những nhóm khách hàng có khả năng tài chính và nhu cầu khác nhau; không thể áp dụng một cơ chế điều hành giống nhau cho tất cả các phân khúc. 

Đối với BĐS cao cấp, Nhà nước nên để thị trường quyết định về sản phẩm, giá bán và quy mô đầu tư trên cơ sở quan hệ cung - cầu. Doanh nghiệp (DN) có quyền lựa chọn phân khúc đầu tư, nhưng đồng thời phải tự chịu trách nhiệm về hiệu quả kinh doanh và những rủi ro từ quyết định của mình. Nếu nguồn cung vượt quá nhu cầu thực tế, thị trường sẽ tự điều chỉnh thông qua giá bán, thanh khoản và hiệu quả đầu tư. Việc Nhà nước can thiệp quá sâu vào cơ cấu sản phẩm hoặc giá bán của phân khúc cao cấp không những không cần thiết mà còn có thể làm méo mó tín hiệu thị trường, hạn chế tính cạnh tranh và khả năng sáng tạo của DN.

"Ngược lại, đối với NƠXH, nhà ở dành cho người thu nhập thấp và các nhóm yếu thế, Nhà nước cần đóng vai trò chủ động trong điều tiết và hỗ trợ. Bởi nhà ở không chỉ là một loại hàng hóa mà còn gắn với quyền có chỗ ở, an sinh xã hội và chất lượng cuộc sống của người dân. Nếu hoàn toàn phó mặc phân khúc này cho cơ chế thị trường, sẽ rất khó bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động và những người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị lớn và khu vực tập trung đông công nhân", TS Trần Việt Anh nhận định.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, cũng ủng hộ quan điểm của Thủ tướng. Bởi phân khúc nhà ở cao cấp không chỉ đơn thuần là nơi cư trú, mà còn là động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế, kiến trúc và vị thế quốc gia. Những dự án căn hộ hạng sang, biệt thự sinh thái hay BĐS mang thương hiệu toàn cầu là "thỏi nam châm" hút các nhà đầu tư, tỉ phú và chuyên gia nước ngoài đến làm việc, sinh sống lâu dài. Ngoài ra, phân khúc cũng đáp ứng được tiêu chuẩn sống khắt khe của giới siêu giàu nội địa, giúp dòng tiền đầu tư lớn thay vì chảy ra nước ngoài sẽ được giữ lại để tái đầu tư trong nước. Các tòa tháp cao cấp thường đi liền với kiến trúc độc bản, được thiết kế bởi các kiến trúc sư danh tiếng thế giới. Chúng thay đổi hoàn toàn diện mạo của các TP lớn như TP.HCM hay Hà Nội, không thua kém gì Singapore, Hồng Kông hay Thượng Hải.

Phân khúc cao cấp luôn tiên phong áp dụng công nghệ thông minh, vật liệu xây dựng bền vững và tiêu chuẩn xanh. Điều này định hình nên một lối sống văn minh, kéo tầm vóc quản lý đô thị đi lên. Sự xuất hiện ngày càng nhiều các khu đô thị xứng tầm quốc tế là minh chứng rõ ràng nhất cho sự tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người và sức mua của tầng lớp trung - thượng lưu đang bùng nổ. Một quốc gia có hạ tầng nhà ở cao cấp, dịch vụ tiện ích chuẩn 5 - 6 sao sẽ dễ dàng trở thành trung tâm tài chính, du lịch và công nghệ của khu vực châu Á.

Để DN cạnh tranh, thị trường quyết định

Dù vậy, TS Trần Việt Anh lưu ý, để thị trường quyết định không có nghĩa là buông lỏng quản lý. Nhà nước vẫn phải kiểm soát chặt chẽ quy hoạch, sử dụng đất đai, nghĩa vụ tài chính, tính minh bạch của giao dịch và các hành vi đầu cơ, thao túng giá. Đặc biệt, cần hạn chế tình trạng găm giữ đất đai, dự án chậm triển khai hoặc sử dụng nguồn lực đất đai không hiệu quả. Do đó, Nhà nước cần có chính sách đủ mạnh về quỹ đất, tín dụng ưu đãi, miễn giảm nghĩa vụ tài chính và đơn giản hóa thủ tục đầu tư để khuyến khích DN phát triển NƠXH; đồng thời cần có cơ chế kiểm soát đúng đối tượng thụ hưởng, ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách hoặc biến NƠXH thành một sản phẩm đầu cơ.

"Điều tiết thị trường BĐS không có nghĩa là can thiệp hành chính vào mọi phân khúc, mà phải sử dụng đúng công cụ, đúng đối tượng và đúng mục tiêu. Với phân khúc cao cấp, hãy để DN cạnh tranh và thị trường quyết định. Với NƠXH, Nhà nước cần kiến tạo điều kiện để người dân có thể tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý. Bên cạnh đó, cũng cần quan tâm phát triển phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và người trẻ. Đây là phân khúc có nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung còn hạn chế", TS Trần Việt Anh nhấn mạnh và cho rằng Nhà nước không nhất thiết phải áp đặt giá bán mà nên tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, quy hoạch, thủ tục đầu tư và chi phí đất đai để DN có thể phát triển sản phẩm với mức giá hợp lý hơn. Về lâu dài, một thị trường BĐS phát triển lành mạnh là thị trường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế, DN được cạnh tranh bình đẳng và người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập.

"Tinh thần quan trọng nhất trong quan điểm của Thủ tướng là cần tôn trọng quy luật thị trường nhưng không xem nhẹ trách nhiệm bảo đảm an sinh xã hội của Nhà nước. Thị trường làm tốt những gì thị trường có thể làm, còn Nhà nước tập trung nguồn lực và chính sách vào những lĩnh vực mà thị trường không thể tự giải quyết một cách hiệu quả và công bằng. Đây cũng chính là nền tảng để xây dựng một thị trường BĐS minh bạch, bền vững, vừa tạo động lực cho DN phát triển, vừa bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội. Không nên điều hành thị trường BĐS bằng tư duy cào bằng", TS Trần Việt Anh nói.

TS Phạm Viết Thuận cũng cho rằng Nhà nước đóng vai trò là người kiến tạo, dẫn dắt và kiểm soát toàn diện để bảo đảm nguồn cung NƠXH đến đúng đối tượng thu nhập thấp; thiết lập các cơ chế kiểm soát giá trần, biên độ lợi nhuận định mức của chủ đầu tư NƠXH để ngăn chặn tình trạng cấu kết, "thổi giá" hoặc chuyển nhượng bất hợp pháp làm mất đi ý nghĩa an sinh. Đồng thời Nhà nước cắt giảm tối đa quy trình hành chính (cấp phép, duyệt đối tượng mua), miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế VAT và thuế thu nhập DN để thu hút các nhà phát triển BĐS uy tín tham gia. Ngoài ra Nhà nước cũng duy trì và mở rộng các gói vay ưu đãi lãi suất thấp ổn định từ 15 - 25 năm cho cả hai đầu trên tinh thần hỗ trợ an sinh chính cho người dân và lực lượng lao động tại các TP lớn có tính công nghiệp cao.