Siết bán nhà trên giấy

Cụ thể, đối với vi phạm trong lĩnh vực trật tự xây dựng, kinh doanh bất động sản, có hành vi bị xử phạt lên đến 1 tỉ đồng. Bên cạnh đó, dự thảo nghị định tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh bất động sản như chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định; bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết….

Theo Bộ Xây dựng Nghị định số 139 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng việc quản lý đầu tư xây dựng, trật tự xây dựng sau 4 năm thực hiện đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập, thiếu tính khả thi, cần thiết sửa đổi, bổ sung chưa như có biện pháp chế tài dừng thi công xây dựng đối với công trình vi phạm; một số lĩnh vực còn thiếu chế tài xử lý; chế tài xử lý đối với một số hành vi vi phạm hành chính chưa đủ mạnh, chưa đủ sức răn đe, mức xử phạt còn thấp…

Mua nhà nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà hoặc bàn giao chậm, khách hàng phải cầu cứu khắp nơi Ảnh: Đình Sơn

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định một dự án chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Nếu nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.

Ngoài ra, dự án phải được ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà để khi xảy ra “bất trắc”, ngân hàng phải thay mặt chủ đầu tư đứng ra bồi thường cho người mua nhà.

Tuy nhiên, không có một quy định nào chế tài, xử phạt đối với hành vi vi phạm. Chính vì vậy, đa số các doanh nghiệp hiện nay đều lách luật huy động vốn khi chưa xong móng, chưa xong hạ tầng bằng các loại hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc… với số tiền có khi lên đến 80% giá trị bất động sản.

Lãnh đạo một công ty bất động sản, cho rằng mức phạt trên cũng chưa đủ sức răn đe, nhất là đối với các chủ đầu tư lớn, chỉ có thể ảnh hưởng đến các sàn môi giới. Tuy nhiên, để luật đi vào thực chất và bảo vệ được người dân, các cơ quan quản lý nhà nước phải đầy nhanh tiến độ cấp phép cho chủ đầu tư. Hiện nay để triển khai một dự án mất 3-5 năm, nếu không đẩy nhanh tiến độ phê duyệt hồ sơ sẽ rất khó cấm được doanh nghiệp bán lúa non.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, một dự án bất động sản, từ lúc triển khai đến lúc đủ điều kiện bán hàng, doanh nghiệp phải bỏ ra khoảng 50% tổng vốn đầu tư. Để được ngân hàng giải ngân các dự án phải có giấy phép xây dựng. Nhưng hiện nay ngân hàng hạn chế cho vay trong bất động sản nên đa số doanh nghiệp đều huy động vốn khi chưa làm móng để lấy tiền mua đất, xây dựng, tiền sử dụng đất... Do đó, nếu “siết” việc bán lúa non, sẽ “xoá” 90% rủi ro cho khách hàng nhưng doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng rất lớn trong bối cảnh cơ quan chức năng đang “nhát tay” khi ký hồ sơ.

“Nếu quy định này được thực thi rốt ráo, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng khoảng 3-6 tháng, sau mới dần vào quỹ đạo. Tuy nhiên, cũng cần quy định rõ về đặt cọc, giữ chỗ bởi hiện nay nhà đầu tư đang chiếm khoảng 70% lượng khách hàng. Những người này vẫn thích mua lúa non vì sẽ được giá rẻ, lướt sóng có lời. Khi dự án đã xong móng, đủ điều kiện bán hàng lúc đó chắc chắn giá sẽ cao hơn nhiều, chỉ thích hợp cho khách mua để ở. Vấn đề làm sao phải quy định chặt chẽ các loại hợp đồng và buộc các chủ đầu tư không được thu quá cao khi chưa đủ điều kiện bán hàng để tránh rủi ro cho khách hàng và dần đưa thị trường vào phát triển ổn định”, ông Quang kiến nghị.

Cần có quy định chế tài, xử phạt thật nặng những dự án bán nhà trên giấy để bảo vệ khách hàng Ảnh: Đình Sơn

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cho biết thời gian qua tại một số địa phương đã xảy ra tình trạng chuyển nhượng đất đai, thực hiện quy hoạch và dự án kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật. Không những vậy, tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp; thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện… gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Chính vì vậy Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương xem các trường hợp có dấu hiệu lừa đảo thì cần chuyển cơ quan điều tra để làm rõ, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật. Đồng thời thông tin các chủ đầu tư dự án đủ điều kiện huy động vốn nhằm bảo đảm minh bạch thông tin thị trường, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ thổi giá bất động sản để thu lợi bất chính. 

Không những vậy, cần có biện pháp ngăn chặn và xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có hành vi chuyển nhượng nhà đất hình thành trong tương lai, phân lô bán nền trái quy định pháp luật; tổ chức, cá nhân đưa thông tin về quy hoạch, thông tin về dự án và giá BĐS sai sự thật để trục lợi…

Tại TP.HCM, UBND TP đã kiến nghị Chính phủ quy định việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tiến hành công chứng. Ngoài ra, UBND TP cũng yêu cầu Sở Xây dựng buộc các chủ đầu tư phải niêm yết giấy phép xây dựng tại tất cả các công trình xây dựng trên địa bàn TP để người dân và các cơ quan chức năng có thể kiểm tra, giám sát dễ dàng, xử lý kịp thời các sai phạm. Nếu công trình xây dựng không niêm yết giấy phép xây dựng thì không được xây dựng.