Quy hoạch 'treo' gây thiệt hại, bồi thường ra sao?

Đại biểu (ĐB) Nguyễn Quốc Luận (đoàn Yên Bái) đồng thuận việc dự thảo quy định diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt thu hồi mà sau 2 năm liên tục chưa được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì cơ quan nhà nước phải xem xét, đánh giá có tiếp tục thực hiện hay hủy bỏ. Theo ông, quy định như vậy đã mở và thuận lợi hơn trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện, nhất là đối với các dự án đầu tư công.

GIA HÂN

Không đồng tình với quan điểm này, ĐB Lê Xuân Thân (đoàn Khánh Hòa) tranh luận cho rằng so sánh với luật Đất đai năm 2013, ban soạn thảo mới chỉ sửa từ 3 năm xuống còn 2 năm còn nội dung thì vẫn như cũ. "Điều này vẫn không khắc phục được tình trạng kéo dài của các dự án, các quy hoạch. Cần phải có một sự đổi mới mạnh mẽ hơn, kiên quyết hơn. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm có nghĩa có giá trị trong 1 năm, sau 1 năm không thực hiện thì chuyển sang năm thứ 2, hết năm thứ 2 phải tuyên bố hủy bỏ", ĐB đoàn Khánh Hòa nêu.

Theo ông, việc không có thời hạn về thực hiện việc kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện kéo theo quyết định thu hồi đất cũng không có thời hạn, có nghĩa là vô hạn. Thực tế có thể thấy vẫn có địa phương tổ chức thực hiện quyết định thu hồi đất đã ban hành cách đây 7 - 8 năm. Tình trạng này gây nên đời sống người dân không ổn định và nhiều hệ lụy khác. Do đó, ĐB đề nghị cần phải có thời hạn đối với các quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất và kể cả kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

ĐB Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) cho rằng quy định tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại điều 76 "chưa có quy định chấm dứt tình trạng quy hoạch treo gây thiệt hại cho người dân". Cụ thể, dự thảo chưa làm rõ được vai trò của cơ quan, tổ chức, cá nhân lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chậm triển khai thực hiện, gây thiệt hại cho người sử dụng đất, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai thì có chịu trách nhiệm bồi thường không và xử lý ra sao, thực hiện như thế nào? Ông Phương đề nghị cần quy định rõ hơn về trường hợp này.

Băn khoăn phương pháp định giá thặng dư ?

Dự thảo luật trình ra Quốc hội thảo luận tại kỳ họp lần này đã bổ sung trở lại phương pháp thặng dư trở thành một trong 4 phương pháp định giá đất (gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất). ĐB Trần Chí Cường (đoàn TP.Đà Nẵng) đồng tình duy trì phương pháp thặng dư trong định giá đất. Lý do, dự thảo luật đã quy định được những điều kiện và những trường hợp cụ thể để áp dụng từng phương pháp. Trong đó, phương pháp thặng dư sẽ áp dụng khi những dự án, những khu vực đất không thể áp dụng được các phương pháp khác.

Ngược lại, ĐB Nguyễn Thị Yến (đoàn Bà Rịa-Vũng Tàu) đề nghị không sử dụng phương pháp thặng dư; bởi lẽ việc tính toán các yếu tố giả định về doanh thu chi phí rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn; cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây cũng chính là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.

Đồng quan điểm, ĐB Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa-Vũng Tàu) cho rằng dựa trên các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định để tính toán ra kết quả giá đất - một con số thực tế - làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất là không phù hợp. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác. Chưa kể, mỗi doanh nghiệp trên thị trường có một tỷ lệ chi phí khác nhau; các yếu tố về giá bán, giá cho thuê doanh thu đều mang ước tính của nhà đầu tư không có độ tin cậy cao.

Ở góc nhìn khác, ĐB Lê Minh Nam (đoàn Hậu Giang) nhận định mỗi phương pháp có cách tính khác nhau, cho ra kết quả khác nhau; phương pháp nào cũng có ưu điểm, hạn chế và có thể chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng định giá đất. Vậy trong trường hợp kết quả định giá khác nhau thì phải ứng xử như thế nào? ĐB Nam cho rằng nếu không quy định ở luật về nguyên tắc thì có giao Chính phủ hướng dẫn cũng khó triển khai. Ông gợi mở cần bổ sung thêm nguyên tắc, phương pháp áp dụng mức giá trong tình huống khác nhau về kết quả. "Chỉ khi có căn cứ pháp lý để chứng minh cho việc đưa ra quyết định định giá thì mới vừa đảm bảo tính khả thi, vừa yên tâm cho người ra quyết định, nếu không việc sợ sai và tình trạng phát sinh điểm nghẽn vẫn cứ tiếp tục tồn tại", ông nói.