Quyền sở hữu tính thế nào khi chung cư hết hạn sử dụng

LẬP QUỸ XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ

Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Công ty Global Home, cho rằng câu chuyện sở hữu chung cư có thời hạn sử dụng là phù hợp với xu hướng của thế giới vì các công trình xây dựng đều có tuổi thọ thời gian sử dụng nhất định. Tuy nhiên, khi áp dụng cần phải có những văn bản hướng dẫn cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ chung cư. Cụ thể là người mua căn hộ chung cư được cấp quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn và quyền đồng sở hữu giá trị quyền sử dụng đất lâu dài. 

Sau khi hết thời hạn sử dụng công trình xây dựng, quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ còn lại là quyền đồng sở hữu quyền sử dụng đất khu vực xây dựng căn hộ chung cư đó. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng, quyền lợi của người dân ở đây là có trách nhiệm đóng góp chi phí để triển khai xây dựng mới chung cư ngay chính trên khu đất hoặc chuyển đổi thành một phần vốn góp để chuyển nhượng cho các đồng sở hữu khác hoặc chủ đầu tư mới để triển khai xây dựng lại. Lúc này, người dân có đất tại đây sẽ có giá trị tăng cao theo thời gian.

ĐÌNH SƠN

"Để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu, luật cần có công thức phân chia quyền lợi của người dân về quyền sử dụng đất theo một công thức cụ thể. Ví dụ: Phân bố đều các tổng số mét vuông thương mại có công trình chung cư, sẽ quy đổi đều bằng tổng số mét vuông số lượng cổ phần đồng sở hữu quyền sử dụng khu đất xây dựng chung cư sau khi hết hạn sử dụng. Cách tính này giống phương thức biểu quyết cư dân trong hội nghị nhà chung cư hiện nay, dựa trên mét vuông quyền sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà chung cư (bao gồm trung tâm thương mại, căn hộ và các diện tích sở hữu riêng khác trong nhà chung cư)", ông Nguyễn Duy Thành đề xuất.

Chuyên gia bất động sản Phan Tấn Đức đặt vấn đề: Bộ Xây dựng lập luận rằng luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên đã gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn. Như vậy, mục đích của đề xuất này là nhằm giải bài toán xây mới, cải tạo các chung cư cũ mà chính quyền đang gặp khó trong những năm gần đây, chứ không phải bảo vệ quyền lợi người dân. Trong khi đó, chung cư có thể bị xuống cấp, không đảm bảo an toàn để tiếp tục ở, lẽ ra người dân chỉ mất quyền sử dụng khi chung cư bị đập đi xây lại, chứ không thể bị mất cả quyền sở hữu. Cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để bảo đảm hai quyền rất rạch ròi, chính đáng của người dân là sở hữu và sử dụng.

Để hài hòa lợi ích giữa người dân và nhà nước, chuyên gia Phan Tấn Đức đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu vận hành một quỹ (được người mua nhà trích đóng một lần khi mua nhà chung cư mới, tương tự kinh phí bảo trì) phục vụ hỗ trợ đầu tư xây dựng lại các chung cư sau khi không còn đảm bảo điều kiện sử dụng. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn lực để xây lại hay cải tạo chung cư cũ; còn người dân thì được bảo hộ quyền sở hữu tài sản, không phải e ngại gánh nặng tài chính khi chung cư xuống cấp. 

Lúc đó, theo ông Đức, họ sẽ yên tâm bàn giao mặt bằng để xây lại, thay vì lo lắng chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện hoặc không đảm bảo quyền lợi cho họ sau khi dự án hoàn thành. Nếu phần kinh phí từ quỹ không đủ, có thể tiếp tục tính toán các cơ chế khác trên cơ sở huy động các nguồn lực, thậm chí nhà nước và nhân dân cùng làm để hỗ trợ người dân được đảm bảo quyền sở hữu của mình.

Các nước giải quyết vấn đề thế nào?

Kinh nghiệm của các nước trên thế giới cũng cho thấy xu hướng sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Điển hình như tại Singapore, nhà được chia làm 2 loại: nhà ở bình dân và nhà ở tư nhân. Nhà ở tư nhân là các loại nhà phố, biệt thự và các căn hộ cao cấp. Nhà ở bình dân do Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) xây dựng. Đây là những căn hộ chung cư có chất lượng, với giá phải chăng để cung cấp cho người dân. 

Hiện khoảng 85% người dân Singapore sống trong các căn hộ do HDB xây dựng, trong đó 94% người dân sở hữu những căn hộ này, khoảng 6% còn lại là đi thuê. Trong giai đoạn đầu phát triển loại hình nhà này, chính phủ Singapore quy định quyền sở hữu các căn hộ chỉ từ 30 - 50 năm. Nhưng đến nay, nhà nước kéo dài thời hạn này lên 99 năm. Luật pháp Singapore quy định, người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp.

Tại Thái Lan, người dân có quyền lựa chọn một trong hai hình thức sở hữu căn hộ theo luật là sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn. Theo đó, hình thức sở hữu có thời hạn sẽ áp dụng tối đa là 30 năm, nhưng khi hết thời hạn người dân sẽ có quyền xin gia hạn. Chính vì thế, giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà sẽ khác nhau. Theo đó, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn.

Trung Quốc không cấp giấy tờ sở hữu vĩnh viễn cho đất đai hay căn hộ. Thay vào đó, tùy mục đích sử dụng, nhà nước khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm). Tuy nhiên hết thời hạn này, người dân sống trong các chung cư có thể xin gia hạn hoặc xin xây dựng mới lại tòa nhà chung cư. Ngoài ra các cư dân cũng có thể bán khu đất cho một doanh nghiệp khác để xây dựng lại chung cư theo quy hoạch.

Tại Hồng Kông (Trung Quốc), trước đây người mua đất để xây nhà có thể sở hữu trong vòng 75 - 99 năm. Nhưng từ năm 1997, thời hạn cấp cho bên thuê nhà là 50 năm kể từ ngày cấp. Tại Mỹ, khoảng 85% bất động sản được bán dưới hình thức có thời hạn, tối đa có thể lên tới 99 năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn sẽ làm người dân lo lắng bởi đây là tài sản lớn. Thời hạn sử dụng công trình khác với thời hạn sử dụng đất. Nên khi chung cư hết thời hạn sử dụng, người dân vẫn còn quyền sử dụng đất.

"Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây, bởi nó không hợp tình cũng không hợp lý và để bảo vệ quyền và lợi chính đáng cho người dân", ông Lê Hoàng Châu nói.