Quyết liệt gỡ vướng mắc trong định giá đất

Theo Công điện 634, trước ngày 31.7 phải trình Chính phủ xem xét, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 quy định về giá đất theo hướng đơn giản hóa thủ tục, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, tăng cường trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu; đồng thời tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, dứt khoát không gây phiền hà cho doanh nghiệp (DN).

Trước đó, dự thảo sửa đổi Nghị định 44 của Bộ TN-MT đã loại bỏ phương pháp thặng dư, phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong định giá đất, khiến nhiều chuyên gia, DN và thị trường lo ngại, các dự án đứng trước nguy cơ tắc dài hạn, ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường bất động sản (BĐS) vốn rất khó khăn hiện nay.

ĐÌNH SƠN

GIỮ LẠI CÁC PHƯƠNG PHÁP "BẤT ỔN"

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, mới đây khi Bộ TN-MT họp lấy ý kiến các địa phương về dự thảo sửa đổi Nghị định 44 thì đa số các địa phương đều tán thành việc nên giữ lại phương pháp thặng dư. Vì thế, cộng đồng DN kỳ vọng công điện của Thủ tướng sẽ tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất, là cơ sở quan trọng để Bộ TN-MT và các địa phương cùng rà soát, xem xét lại hệ thống văn bản pháp luật liên quan, để có sự điều chỉnh đồng bộ, rút ngắn thời gian làm thủ tục pháp lý cho dự án. Đồng thời nên có quy định để các địa phương được quyền quyết định chọn các phương pháp định giá đất, tùy thuộc từng dự án. Có như vậy cán bộ mới thấy an toàn, mới dám làm, dám ký.

Ông Nguyễn Thế Phượng, nguyên Trưởng khoa Thẩm định giá và kinh doanh BĐS (Trường ĐH Tài chính - Marketing), nhận xét vướng mắc trong công tác định giá đất đang gây ách tắc và ảnh hưởng tiêu cực đến đầu tư phát triển kinh tế - xã hội cũng như nguồn thu ngân sách ở các địa phương. Trước tình hình này Chính phủ đã liên tục ban hành văn bản chỉ đạo thực hiện các biện pháp khắc phục điểm nghẽn này, mà gần đây nhất là Công điện 634 yêu cầu Bộ TN-MT khẩn trương trình Chính phủ nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44, Thông tư 36. Đồng thời yêu cầu Chủ tịch UBND các địa phương tập trung chỉ đạo công tác định giá đất, quyết định giá đất theo thẩm quyền, không lòng vòng, không gây phiền hà, chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Điều này thể hiện quyết tâm rất lớn của Chính phủ và Thủ tướng đối với công tác định giá đất. Vì vậy khi Bộ TN-MT soạn thảo, đưa ra lấy ý kiến sửa đổi Nghị định 44 đã tạo ra niềm hy vọng rất lớn là tình hình vướng mắc, khó khăn của DN sẽ được tháo gỡ. Tuy nhiên các bổ sung, sửa đổi nêu trong dự thảo chưa thể tháo gỡ những vướng mắc trong định giá đất như kỳ vọng của Chính phủ, trái lại còn có thể tạo thêm nhiều khó khăn hơn. Bởi Bộ TN-MT đã loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất vốn đang được sử dụng phổ biến mà giữ lại 3 phương pháp khác là phương pháp thu nhập, so sánh và hệ số vốn đang có nhiều bất ổn.

Đơn cử, phương pháp so sánh, hiện nay giá ghi trong hợp đồng mua bán thường thấp hơn thực tế. Nếu dùng các mức giá này để xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì người dân không đồng tình, dẫn đến ách tắc trong việc giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ thực hiện các công trình trọng điểm. 

Còn nếu dùng các mức giá này để định giá giao đất, cho thuê đất thì thiệt hại cho ngân sách. Hay phương pháp hệ số vốn dĩ đã mang nhiều hạn chế khi không có cơ sở khoa học, nhất là áp dụng để tính giá bồi thường khi thu hồi đất. Bởi vẫn phải xác định giá thị trường lô đất đại diện trước rồi lấy giá này chia cho giá trong bảng giá để ra hệ số điều chỉnh. Còn áp dụng cho các trường hợp khác theo quy định thì gây thiệt hại cho ngân sách vì giá đất trong bảng giá đất nhân cho hệ số điều chỉnh theo quy định của địa phương thường thấp so giá giao dịch trên thị trường. 

"Nay lại mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp này cho các lô đất có giá tính theo bảng giá đất đến 200 tỉ đồng (gấp hơn 6,5 lần mức tối đa hiện nay 30 tỉ đồng) như dự thảo, dù sẽ giúp thời gian tính tiền sử dụng đất rất nhanh, ít trách nhiệm và ít rủi ro cho cán bộ công chức, nhưng ngân sách sẽ bị thiệt hại rất nhiều", ông Phượng nhấn mạnh.

Từng nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, bà Phạm Bình, Giám đốc Công ty thẩm định giá Hoàng Gia, cũng cho rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà giữ lại 3 phương pháp là phương pháp thu nhập, so sánh, hệ số là điều khó hiểu của những người làm luật. Bởi phương pháp so sánh chỉ có thể thực hiện cho nhà thấp tầng, không áp dụng được cho nhà cao tầng, nhà đa chức năng, BĐS công nghiệp. Trong khi phương pháp thu nhập chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp, mà phù hợp nhất là đất trồng cây hằng năm. Đối với phương pháp hệ số chỉ có thể áp dụng cho dự án tối đa 200 tỉ đồng. Điều này khiến những dự án lớn hơn 200 tỉ đồng sẽ bị ách tắc. Trong khi hiện nay đa số dự án BĐS đều có vốn đầu tư rất lớn.

NẾU BỎ, CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ SẼ GẶP KHÓ

Ông Nguyễn Thế Phượng nhấn mạnh, dự thảo Nghị định 44 loại bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất hiện nay là một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi phương pháp này được áp dụng phổ biến để định giá đất đối với những khu đất, lô đất có tiềm năng phát triển mà thị trường không có giao dịch đối với khu đất, lô đất tương đồng để áp dụng phương pháp so sánh hoặc phương pháp khác. Việc sử dụng cách tính giá đất ở rồi nhân với tỷ lệ phần trăm giữa giá đất ở với các loại đất khác trong bảng giá đất như nêu trong dự thảo để thay thế phương pháp thặng dư là không khả thi. Đây là những điều Chính phủ cần cân nhắc.

Cũng nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, ông Nguyễn Ngọc Châu, Tổng giám đốc Công ty thẩm định giá Exima, nói thẳng có nhiều tài sản mà các phương pháp khác không thẩm định được, buộc phải dùng phương pháp thặng dư. Nếu bỏ phương pháp này thì chắc chắn việc thẩm định giá sẽ gặp khó khăn, nhất là đối với những dự án BĐS hình thành trong tương lai. 

"Tài sản hình thành trong tương lai không có tài sản tương đồng để so sánh nên các phương pháp khác không thể thực hiện được mà phải áp dụng phương pháp thặng dư. Hầu như tất cả công ty thẩm định giá đều phải dùng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các dự án BĐS. Việc bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất hiện nay theo dự thảo đi ngược với thực tiễn áp dụng tại VN và thế giới. Thực tế hiện nay, phương pháp thặng dư thường được sử dụng để định giá lô đất trống hay các BĐS có tiềm năng phát triển. Bản chất của phương pháp này rất đơn giản, là lấy tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí. Phần còn lại hay phần dư chính là giá trị đất để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất", ông Châu nhấn mạnh.