Dự án lo 'tắc' nếu bỏ phương pháp thặng dư để định giá đất

Các chuyên gia cho rằng việc loại bỏ phương pháp này là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn, có thể dẫn đến nguy cơ tắc các dự án bất động sản, gây thiếu hụt nguồn cung trên thị trường.

Sao lại bỏ phương pháp sử dụng nhiều nhất ?

Luật Đất đai năm 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, và phương pháp thặng dư. Nhưng dự thảo luật lần này quy định còn 4 phương pháp và bỏ phương pháp thặng dư.

ĐÌNH SƠN

Theo các chuyên gia kinh tế và bất động sản, phương pháp thặng dư đang được sử dụng tương đối phổ biến ở các địa phương để tính tiền sử dụng đất cho các dự án, được các chủ đầu tư áp dụng nhiều nhất do có cơ sở tính toán. Nếu bãi bỏ phương pháp này có thể gây ảnh hưởng đến thời gian triển khai thủ tục dự án, và làm nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm.

Nhiều năm khốn khổ vì dự án không thể đóng tiền sử dụng đất, lãnh đạo Công ty bất động sản Anh Tuấn (TP.HCM) cho biết thời gian qua rất nhiều dự án bất động sản không thể triển khai bởi lý do này. Tính riêng tại TP.HCM hiện có đến 156 dự án bị tắc, thì khoảng 70% dự án liên quan đến việc không thể tính được tiền sử dụng đất. Điển hình dự án của công ty ông đã 5 năm rồi không tính tiền sử dụng đất được, dù công ty rất muốn đóng tiền để có thể xin phép xây dựng, triển khai dự án. Trong 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất thì phương pháp thặng dư đang được sử dụng nhiều nhất và hiệu quả nhất. Dự thảo luật Đất đai sửa đổi bỏ phương pháp này thì tình trạng trì trệ còn nghiêm trọng hơn.

"Thay vì bỏ thì nên giữ lại phương pháp này, loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra khỏi danh sách các phương pháp định giá đất được phép áp dụng tại VN. Doanh nghiệp và cả cán bộ nhà nước cần một công thức và cách tính rõ ràng để mọi người đọc và có thể làm ngay được. Hiện nay giao việc thẩm định giá đất cho tư vấn hết thì không ổn, dễ phát sinh tiêu cực. Việc không có một công thức tính rõ ràng cũng khiến cán bộ thực thi nhát tay và gặp nhiều rủi ro. Nếu không có phương pháp này thì các dự án nhà ở, thương mại dịch vụ, đất sản xuất hỗn hợp… không thể tính tiền sử dụng đất được, bởi 4 phương pháp còn lại không thể bao trùm hết được tất cả các loại hình sử dụng đất", lãnh đạo công ty này nói thẳng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 bỏ phương pháp thặng dư, đồng nghĩa với trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ bỏ phương pháp này. Điều này là phi lý, vì phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo, chủ lực, chủ yếu được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên đến trên 90%. Do vậy, việc bỏ phương pháp này mà giữ lại 4 phương pháp trên thì khó áp dụng cho tất cả các loại đất. Nhất là phương pháp so sánh, không phải dự án nào cũng có cái giống để so sánh. Các phương pháp còn lại đa số dùng cho các dự án thương mại, không thể áp dụng cho các dự án bất động sản.

"Phương pháp thặng dư các nước trên thế giới đều áp dụng rất phổ biến. Phương pháp này áp dụng trên 2 giả định. Giả định thứ nhất về tổng chi phí đầu tư, giả định thứ hai là tổng doanh thu. Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư giả định sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhưng hiện nay cơ sở tính tổng chi phí đầu vào chưa hợp lý, nhất là chi phí bồi thường chỉ được khấu trừ khoảng 25%. Như chi phí bồi thường dự án 100 tỉ đồng chỉ được trừ 25 tỉ đồng. Hay các chi phí không tên không được tính vào chi phí đầu tư. Chi phí lãi vay của doanh nghiệp bị khống chế ở mức độ chứ không phải vay bao nhiêu cũng được tính. Chi phí quảng cáo sản phẩm, bán hàng cũng khống chế không quá 15%. Trong khi tổng chi phí đầu vào bị ép thấp thì tổng doanh thu đầu ra của doanh nghiệp bị nhà nước đẩy lên cao hơn. Điều này gây thiệt thòi cho doanh nghiệp. Do đó, nếu bỏ đi sẽ mất đi một phương pháp định giá đất. Cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Sai lầm cả về khoa học và thực tiễn

Cho rằng có đầy đủ cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất trong luật Đất đai sửa đổi, Chủ tịch Hội Thẩm định giá VN (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa nói nếu bãi bỏ phương pháp này sẽ là sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Bởi để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất... 

Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện. Nghĩa là bắt đầu bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí sẽ tạo ra được giá trị thặng dư, từ đó tính được tiền sử dụng đất. Những khu đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Cũng theo ông Thỏa, mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Nên việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế. Bởi phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

"Đến nay, dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) định hướng bỏ phương pháp thặng dư. Như vậy Bộ TN-MT sẽ phải nghiên cứu, ban hành ra một phương pháp định giá đất mới lai giữa hai phương pháp thu nhập và thặng dư hiện nay. Đây là một yêu cầu cực kỳ khó khăn, không hề đơn giản", ông Thỏa nói.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nói thẳng: 4 phương pháp định giá đất quy định tại dự thảo luật Đất đai sửa đổi cần loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra khỏi danh sách các phương pháp định giá đất được phép áp dụng tại VN. Bổ sung phương pháp thặng dư để cùng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập trở thành 3 phương pháp được áp dụng để định giá các thửa đất, khu đất cụ thể tại VN.