'Tắc' định giá, tính tiền sử dụng đất

Trên cả nước, định giá để tính tiền sử dụng đất cho các dự án cũng đang khiến các địa phương "rối như canh hẹ". Để xử lý vấn đề này, Thủ tướng đã gửi Công điện đến Bộ TN-MT, Chủ tịch UBND cấp tỉnh yêu cầu trước ngày 31.7 phải có giải pháp tháo gỡ.

ĐÌNH SƠN

GÂY NHIỀU HỆ LỤY

Lãnh đạo một doanh nghiệp (DN) bất động sản nhận xét: Hiện nay định giá đất đang khiến các địa phương loay hoay như "gà mắc tóc", mỗi nơi làm mỗi kiểu. Đối với DN, tiền sử dụng đất là một ẩn số nên không thể tính chính xác số tiền phải đóng để đưa ra phương án bán hàng. Trong khi đó, các phương pháp định giá lại có độ chênh nhau khá lớn. Khi áp dụng định giá vào một tài sản cụ thể, mỗi phương pháp cho ra một số tiền khác nhau. Nhà nước thì muốn định giá cao, DN muốn định giá thấp. Chính vì vậy, Nhà nước thường chọn phương pháp nào có lợi cho mình. Sự khác nhau về quan điểm và con số dẫn đến hiện nay gần như tất cả các dự án khi tính tiền sử dụng đất đều bế tắc.

"Từ trước đến nay, các địa phương khi định giá đất để tính tiền sử dụng đất cho các dự án đều dùng phương pháp thặng dư vì đã có công thức sẵn. Chỉ cần lấy doanh thu trừ chi phí là ra tiền sử dụng đất, rất dễ dàng và chính xác. Nay nếu bỏ phương pháp này thì rất căng thẳng, dự án sẽ dừng lại hoặc chờ phương pháp tính mới hoặc tính theo

3 phương pháp đang được đề xuất. Khi dự án đứng hình, không chỉ DN "chết" mà ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Bởi bất động sản có liên quan đến hơn 40 ngành nghề, đặc biệt là ngân hàng. Dự án không làm, ngân sách sẽ thất thu. Không những thế, các nhà thầu xây dựng không có việc làm khiến thất nghiệp gia tăng. Nó gây ra rất nhiều hệ lụy chứ không chỉ đơn giản là dự án bất động sản dừng triển khai", lãnh đạo DN này phân tích.

Từng nhiều lần khẳng định phương pháp thặng dư là tối ưu, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho biết luật Đất đai 2003 quy định áp dụng 4 phương pháp: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư để định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 giao cho Chính phủ quy định và có thêm phương pháp hệ số nhân với bảng giá đất. Thế nhưng hiện nay Bộ TN-MT khi xây dựng dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã bỏ phương pháp thặng dư. 

Trong khi đó, 2 phương pháp chiết trừ và hệ số nhân bảng giá đất là trái với các luận cứ khoa học. Chiết trừ chỉ đơn giản là một phép tính trừ (giá trị đất bằng giá trị nhà đất trừ đi giá trị nhà), không thể gọi là phương pháp định giá. Đối với phương pháp hệ số nhân bảng giá đất, đây là một sai lầm lớn vì giá đất thị trường được hình thành khách quan từ các quan hệ thị trường, không thể bằng một hệ số do con người quyết định theo chủ quan nhân với bảng giá cũng do con người quy định theo chủ quan. 

Phương pháp này tạo nên những giá đất cụ thể do con người quyết định, được áp dụng chủ yếu để tính bồi thường về đất (theo luật Đất đai 2013). Vì thế, những bức xúc về đền bù vẫn không thuyên giảm khi người dân khiếu nại nhiều. Nhưng do giá đất được xác định đúng pháp luật nên cũng khó có cơ hội giải quyết. Trong khi đó, phương pháp thặng dư hiện đang được dùng phổ biến để định giá đất, cũng là phương pháp được thế giới sử dụng, lại bị loại bỏ.

"Nói như trên để thấy, cần loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số nhân bảng giá ra khỏi luật Đất đai và giữ nguyên phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Nếu định giá đất không đúng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất xấu. Khi định giá đất cần giao cho các công ty tư nhân thực hiện. Nhà nước chỉ cần thông thạo quy trình kiểm tra kết quả định giá của nhà tư vấn giá đất. Ở các quốc gia khác thường tổ chức ngành dọc về định giá đất. Địa phương cứ làm quy hoạch, giao và cho thuê đất, nhưng định giá đất chuyển sang ngành dọc thực hiện. Lợi ích từ định giá đất sẽ được kiểm soát hoàn toàn khi quy trình kiểm soát được hình thành dựa trên minh bạch các tiêu chí kỹ thuật cụ thể. Trên thế giới, hầu như không có nước nào đang thực hiện công nghiệp hóa mà giao cho hệ thống hành chính định giá đất", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

NHÀ NƯỚC MẤT CHÊNH LỆCH ĐỊA TÔ

Hơn 20 năm trong nghề thẩm định giá, TS Nguyễn Văn Thọ, Phó chủ tịch Hội Thẩm định giá VN, khẳng định việc loại bỏ phương pháp thặng dư là một sai lầm, sẽ làm thất thoát ngân sách do không thu được phần "chênh lệch địa tô" từ việc thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tham gia xây dựng bảng giá đất cho nhiều địa phương, ông Thọ nhận xét khi lấy phiếu khảo sát đã nhận thấy có 50 - 70% giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng không đúng với giá giao dịch thực tế. Giá giao dịch thực tế cao gấp 5 - 6 lần giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Nếu dùng phương pháp so sánh để định giá, tính tiền sử dụng đất sẽ dẫn tới việc thất thu ngân sách rất lớn. Do vậy, phương pháp so sánh không phải là "ưu việt" và việc áp dụng phương pháp này trong định giá đất sẽ gây thất thoát cho Nhà nước. Trong khi đó, các phương pháp thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất cũng đang có những vấn đề nội tại, hoàn toàn không thể dùng để thay thế phương pháp thặng dư trong công tác định giá đất. Việc giữ lại phương pháp thặng dư trong nghị định mới là cần thiết, để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như đảm bảo lợi ích của Nhà nước.

Góp ý cho Nghị định 44 và Thông tư 36, Liên đoàn Thương mại và công nghiệp VN (VCCI) cũng đề nghị giữ lại phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp dựa vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển, không phải mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh và thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến và không có các loại tài sản tương đồng đã giao dịch thành công để áp dụng phương pháp so sánh. Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà DN phải nộp. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Chính vì vậy, VCCI cho rằng việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ tác động đến tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản do đây là cách phổ biến, được các tổ chức chuyên nghiệp áp dụng. Đây cũng là phương pháp được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá VN số 11. Việc giữ lại phương pháp này sẽ giúp Nhà nước định giá tốt, sát thị trường hơn với các mảnh đất tiềm năng. Từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải chi trả.