Kinh doanh ế ẩm vì dịch, trả mặt bằng lại mất luôn cọc

Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp và UBND TP.HCM liên tục đưa ra các thông báo yêu cầu đóng cửa quán bar, karaoke, nhà hàng, kể cả cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống… Điều này buộc nhiều chủ thuê mặt bằng phải trả lại nhà. Điều đáng nói, đa số các trường hợp trả mặt bằng đều bị mất 50%, thậm chí 100% tiền cọc.

Mới đây, chị Nhi, chuyên kinh doanh trà sữa, đã quyết định trả lại mặt bằng vì từ trước Tết âm lịch đến nay, các cửa hàng của chị đóng cửa và chưa biết đến khi nào mới có thể mở cửa lại trước tình hình dịch cúm chưa biết bao giờ mới qua đi. Dù đã cố gắng thương lượng, thuyết phục, nhưng chủ nhà vẫn không đồng ý, chị Nhi cuối cùng phải chịu mất 2 tháng tiền cọc.

“Tháng trước họ giảm cho tôi được 2 triệu đồng/tháng tiền thuê mặt bằng. Nay tôi trả lại mặt bằng, họ nói không trả lại cọc vì họ cũng đang gặp khó khăn, nếu tôi thuê tiếp họ sẽ giảm thêm 2 triệu đồng nữa là 4 triệu đồng/tháng. Tôi phải cắn răng trả lại mặt bằng vì càng thuê càng lỗ. Đợi đến khi dịch bệnh đi qua tôi sẽ tìm cửa hàng để làm lại”, chị Nhi chia sẻ.

Theo chị Nhi, chủ nhà không đồng ý trả lại tiền cọc vì cho rằng mình cũng là người đi thuê mặt bằng và cũng chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh. “Họ nói họ cũng thuê mặt bằng ở quận 1, mỗi tháng khoảng 30 triệu nhưng chủ nhà chỉ giảm giá thuê 100 USD. Chính vì vậy họ kêu mình thông cảm”, chị Nhi nói.

Cũng như chị Nhi, ông Hưng trước đây phát triển chuỗi hệ thống giáo dục mầm non với 10 trường thì nay buộc phải đóng cửa 6 trường, chỉ duy trì 4 trường vì không còn đủ khả năng nuôi hệ thống.

Tuy nhiên, điều khiến ông Hưng đau đầu là khi trả lại mặt bằng chủ mặt bằng chỉ đồng ý trả lại 50%, số còn lại ông phải mất vì vi phạm hợp đồng. “Tổng thiệt hại tôi bị mất tiền cọc cho 6 mặt bằng khoảng 300 triệu đồng. Trong lúc khó khăn này, đây là một số tiền rất lớn. Những mặt bằng còn lại công ty vẫn tiếp tục thuê nhưng đã đàm phán và được chủ cho thuê giảm giá thuê 50%”, ông Hưng cho biết.

Chị Thanh Tuyền, chủ chuỗi trường mẫu giáo Blue Sky, cho biết hiện khó khăn lớn nhất của đơn vị này là tiền thuê mặt bằng. Bởi toàn bộ hệ thống khoảng 20 trường đã đóng cửa vài tháng nay. Ngoài chi phí trả lương nhân viên thì tiền thuê mặt bằng là nhiều nhất. Chị đã chủ động thương lượng với các chủ cho thuê mặt bằng và may mắn được giảm 50% tiền thuê, thậm chí nhiều nơi giảm 100%.

“Thời điểm này, trả mặt bằng và đòi lại tiền đặt cọc phần lớn dựa vào “lòng hảo tâm” của bên cho thuê mặt bằng chứ cãi lý sẽ mất nhiều thời gian có khi dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện”, chị Tuyền đúc kết.

Lại có nhiều trường hợp chủ nhà nhất quyết không hạ giá thuê hoặc không giảm trừ tiền thuê mặt bằng, dẫn đến phát sinh tranh chấp giữa đôi bên. Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng người thuê mặt bằng hoàn toàn có thể lấy lại được tiền cọc nếu có điều khoản “bất khả kháng”.

Theo khoản 1 điều 156 Bộ Luật dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng được định nghĩa như sau: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".

Một sự kiện được xem là bất khả kháng phải hội đủ 2 yếu tố cơ bản:

Một là "Xảy ra khách quan không thể lường trước được" như thiên tai, động đất, sóng thần, dịch bệnh, chiến tranh… mà tại thời điểm thực hiện thỏa thuận hoặc trong quá trình thực hiện, các bên không lường trước được hậu quả xảy ra.

Hai là "Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép". Yếu tố này được hiểu là mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép nhưng vẫn không thể khắc phục được những hậu quả do sự kiện khách quan không lường trước được gây ra.

Tổ chức Y tế thế giới (WHO) đã tuyên bố Covid-19 là "đại dịch toàn cầu". Xét theo các điều quy định nói trên, theo luật sư Trần Minh Cường : “Người thuê nhà hoàn toàn có cơ sở pháp lý để xác định dịch bệnh Covid-19 tại Việt Nam là sự kiện bất khả kháng để giải quyết hậu quả của các hợp đồng thuê mà các bên đã có thỏa thuận. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi các chủ cơ sở/hộ kinh doanh, bên thuê cần ngay lập tức thu thập chứng cứ chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng, chẳng hạn vẫn liên tục tung ra các gói khuyến mại, marketing…"

Nhiều luật sư cũng đồng quan điểm, hiện nay chi phí của các cơ sở kinh doanh lớn nhất là chi phí thuê mặt bằng. Trong khi đó, dịch Covid-19 là trường hợp bất khả kháng nên được miễn trừ trách nhiệm. Tuy nhiên, có nhiều hợp đồng không đưa điều khoản bất khả kháng vào nên bên thuê có thể gặp gỡ bên cho thuê mặt bằng để đàm phán, khi đó hai bên thỏa thuận để giảm giá tiền thuê xuống, sau đó hết dịch bệnh sẽ phục hồi lại giá thuế ban đầu.

Hiện nay, ảnh hưởng của dịch bệnh không chỉ tác động lên bên thuê mà bên cho thuê cũng khó vì nếu lấy lại chưa chắc đã cho thuê được. Vì vậy, tốt nhất là các bên chia sẻ tiền thuê mặt bằng cùng nhau để hỗ trợ nhau, cùng vượt qua khó khăn.