Muốn mua nhà ở xã hội phải gửi tiết kiệm

Là địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH) nhiều nhất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mới đây có văn bản kiến nghị những điểm chưa hợp lý xung quanh các quy định này.

Hơn 56.000 người được vay gói 30.000 tỉ đồng   Theo thống kê, sau 3 năm thực hiện gói 30.000 tỉ đồng, gói này đã giải ngân được hơn 32.000 tỉ đồng, tạo điều kiện cho 56.186 người mua được nhà ở, trong đó có khoảng 1/3 là NOXH. Riêng tại TP.HCM, đã có 10.316 đối tượng được vay gói 30.000 tỉ đồng, với tổng số tiền được vay là 7.032 tỉ đồng. Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng cùng với các giải pháp hỗ trợ khác của nhà nước đã giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013, đầu năm 2014 cho đến nay.

Cụ thể, khoản 2, điều 74, luật Nhà ở 2014 quy định: “Ngân hàng Chính sách xã hội được thực hiện huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua NOXH để cho các đối tượng này vay với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn sau một thời gian gửi tiết kiệm nhất định”. Không những vậy, Ngân hàng Chính sách xã hội quy định mức lãi suất tiết kiệm NOXH bằng với mức lãi suất cho vay mua NOXH (năm 2019, mức lãi suất vay mua NOXH là 4,8%/năm). Đồng thời ngân hàng này cũng ấn định mức gửi hằng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ hằng tháng của người vay vốn.

Anh Nguyễn Chí Anh (ngụ xã Phước Kiển, H.Nhà Bè, TP.HCM) đang có ý định vay tiền mua NOXH, nhưng với quy định này anh “hơi lo và có thể giấc mơ vay tiền mua NOXH sẽ trở nên xa vời”. Anh Chí Anh tính toán, nếu vay 600 triệu đồng, lãi suất bình quân khoảng 5%/năm trong 15 năm, chỉ tính mức trả nợ hằng tháng được ân hạn trong năm đầu (chưa trả nợ gốc) chỉ trả lãi cũng khoảng 2,5 triệu đồng, kèm theo mức gửi tiết kiệm 2,5 triệu đồng, tổng cộng phải khoảng 5 triệu đồng/tháng. Nếu trả cả lãi và nợ gốc khoảng 5,8 triệu đồng (trả lãi khoảng 2,5 triệu đồng, trả nợ gốc khoảng 3,3 triệu đồng), mức gửi tiết kiệm sẽ lên đến khoảng 5,8 triệu đồng. Như vậy tổng cộng Chí Anh phải chi khoảng 8,3 triệu đồng/tháng, bao gồm trả lãi 2,5 triệu đồng và gửi tiết kiệm 5,8 triệu đồng.

“Số tiền này là rất nặng đối với người vay ưu đãi mua NOXH là các hộ nghèo, thu nhập thấp, đối tượng chính sách... Tiền vay mua nhà còn không có lấy đâu ra tiền gửi tiết kiệm. Mục tiêu của chương trình NOXH là dành cho người thu nhập thấp, nhưng với quy định mới chỉ có người giàu mới có đủ điều kiện vay”, anh Chí Anh nói.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, quy định này quá vô lý bởi hiện nay lãi suất ở các ngân hàng thương mại bình quân từ 7 - 8%/năm, trong khi Ngân hàng Chính sách xã hội lại ấn định lãi suất chỉ 4,8%/năm. Quy định này cũng sẽ khó thu hút được người gửi tiết kiệm NOXH nếu so sánh với các ngân hàng thương mại khác, cũng cho vay mua NOXH nhưng không làm khó người nghèo.

“Quy định này sẽ dẫn đến mức gửi tiết kiệm khác nhau do giá căn hộ NOXH khác nhau (có căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ trong cùng tòa nhà chung cư, hoặc giữa các dự án NOXH khác nhau). Hơn nữa, trường hợp người gửi tiết kiệm chưa đến lượt được mua NOXH (do nguồn cung không đáp ứng kịp nhu cầu) thì sẽ không xác định được “mức trả nợ hằng tháng” để gửi tiền tiết kiệm. Quy định này còn có điểm bất hợp lý là người mua NOXH vừa phải gửi tiết kiệm hằng tháng, vừa phải trả lãi vay hằng tháng trong năm đầu do chưa phải trả nợ gốc và trước đó đã phải trả 20% giá trị hợp đồng mua NOXH, thì toàn bộ chi phí tài chính hằng tháng sẽ là gánh nặng cho người mua NOXH”, ông Châu nói.

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, cũng cho rằng quy định này quá vô lý, khắt khe bởi người nghèo đã không có tiền mua nhà còn bắt gửi tiết kiệm với lãi suất quá thấp so với mặt bằng lãi suất chung hiện nay. Hiện nay đa số khách mua NOXH là công nhân, người thu nhập thấp... Việc quy định có sổ tiết kiệm vô tình tạo ra giấy phép con gây khó cho người thu nhập thấp tiếp cận được NOXH.

Giải thích về vấn đề này, ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), từng phân trần với báo giới rằng, việc gửi tiết kiệm để vay vốn được quy định trong luật và nhà nước không thể bao cấp mãi cho người nghèo. Quy định này không mang ý loại bỏ đối tượng nào vay vốn, mà nhằm ràng buộc trách nhiệm của người vay mua nhà với ngân hàng.

Chính vì vậy, Ngân hàng Chính sách xã hội phải làm chặt chẽ do không biết đối tượng có khả năng trả nợ hay không. Không những vậy, hiện nay nhà nước chỉ hỗ trợ phần chênh lệch 50% lãi suất, ngân hàng phải tự huy động vốn vay. Nên quy định có sổ tiết kiệm hoàn toàn có lý. Ông Phấn cũng nói rằng, người vay mua nhà gửi tiết kiệm càng lâu sẽ được ưu tiên vay trước. Ngân hàng chính sách có thể linh động cho người dân nộp tiết kiệm luôn 12 tháng để được vay ngay, thay vì sau 12 tháng mới cho vay theo quy định.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu đề nghị giải pháp người có nhu cầu mua, thuê mua NOXH có thể chọn thực hiện việc gửi tiết kiệm hằng tháng (tối thiểu đủ 12 tháng gửi tiết kiệm) kể từ thời điểm hiện nay hoặc có thể chọn gửi tiết kiệm hằng tháng kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng để mua, thuê mua NOXH. Khi mới cho đăng ký mua NOXH thì những người đăng ký trước sẽ có thể được giải quyết mua nhà trước nên sẽ phải đồng thời gửi tiết kiệm NOXH ngay khi ký hợp đồng mua nhà. Sau này, số lượng người đăng ký mua NOXH nhiều hơn phải xếp hàng chờ đợi giải quyết thì người muốn mua NOXH phải gửi tiết kiệm trước rồi mới được mua nhà sau. Đồng thời ông đề nghị Chính phủ thống nhất một chính sách về tiết kiệm NOXH và lãi suất vay mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội và tại các ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Đề nghị người gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội cũng được hưởng lãi suất tiết kiệm bằng mức lãi suất tiết kiệm thông thường tại các ngân hàng thương mại đối với các khoản tiền gửi trên 12 tháng, để khuyến khích đối tượng thụ hưởng NOXH tham gia, tạo thêm nguồn lực thực hiện chính sách NOXH.

“Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội xem xét nên ấn định mức gửi tiết kiệm NOXH cố định hằng tháng, có thể ở mức không quá 1 triệu đồng để dễ thực hiện và phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập thấp và nên có mức gửi bằng nhau để không có sự ganh tị giữa những hồ sơ mua nhà. Có như vậy, chính sách về NOXH mới phát huy hết vai trò và tính hiệu quả của nó”, ông Châu kiến nghị.

Nhiều ý kiến cho rằng, không cần thiết phải quy định sổ tiết kiệm để ràng buộc người vay mua nhà. Bởi khi mua NOXH người dân phải chứng minh thu nhập, dùng tài sản thế chấp là chính căn nhà hình thành trong tương lai để làm điều kiện vay là điều kiện cần và đủ. Do đó, việc làm sổ tiết kiệm chỉ đúng khi sử dụng thay cho vốn đối ứng của người vay. Nên bỏ quy định này.