Cầm bản hợp đồng nguyên tắc từ ngân hàng với mức lãi suất giải ngân lên tới 14%/năm cho dự án tòa nhà cao tầng đã hoàn thiện phần thô, bà N.T.H.N, chủ một công ty đầu tư bất động sản, không khỏi trăn trở.
Dù dự án đang triển khai đúng tiến độ, nhưng doanh thu từ thị trường bắt đầu đứt gãy, lãi suất ngân hàng tăng quá ngưỡng chịu đựng đang đẩy doanh nghiệp vào thế "lưỡng nan": dừng thi công hay chấp nhận vay ngân hàng với mức 14% để đi tiếp.
"Nếu bán ra thị trường bây giờ thì vừa không bán được mà vừa phải bán lỗ vì thị trường đang có những dòng sản phẩm cắt lỗ rất sâu", bà N. chia sẻ.
Với các dự án đang ở giai đoạn làm hạ tầng, việc chính quyền địa phương đôn đốc định giá, giao đất để thu ngân sách trong khi đầu ra thị trường bế tắc càng đẩy doanh nghiệp địa ốc vào thế bế tắc. Dù có tỷ lệ vốn tự có cao, bà N. dự kiến phải bán bớt dự án hoặc chia sẻ cổ phần, kéo thêm nhà đầu tư cùng đối ứng để duy trì qua nhịp trầm lắng thay vì trông chờ vào nguồn vốn ngân hàng.
Ông Trần Tuấn Anh, Giám đốc Khối Ngân hàng và Đầu tư Mirae Asset Việt Nam, chia sẻ tại diễn đàn
ẢNH: TAS Consulting
Ông P.T, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng, cho biết, cách đây 2 năm, tận dụng sóng thị trường thì các bất động sản ven biển bán rất tốt, nhưng hiện nay gần như hoàn toàn đóng băng. "Tiền đã rất khó, tiền vào bất động sản còn khó hơn nữa", ông T. cho hay.
Theo ông T., năm 2027 sẽ là giai đoạn khó khăn đỉnh điểm và đến năm 2028 thị trường mới bắt đầu có dấu hiệu phục hồi. "Thị trường bắt buộc phải chờ đợi", ông nói thêm.
Doanh nghiệp có tài sản, có hạn mức nhưng tiền vẫn "nghẽn"?
Tại Diễn đàn giám đốc bất động sản có chủ đề tháo gỡ bài toán tài chính trong doanh nghiệp bất động sản do TAS Consulting tổ chức mới đây, bà Lê Lan Thư, Giám đốc Khối tư vấn quản trị tài chính (TAS Consulting), cho hay, thực tế, bức tranh tín dụng năm 2026 ghi nhận sự đảo chiều rõ rệt khi mặt bằng lãi suất huy động và cho vay mua nhà đi lên. Đến tháng 9.2026, lãi suất cho vay bình quân tiền đồng đã tiến gần sát mốc 11%/năm.
Dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước liên tục yêu cầu giảm lãi suất cho vay từ 1,5 - 2%/năm, làn sóng giảm lãi suất tại hơn 20 ngân hàng vừa qua chủ yếu tập trung vào vốn lưu động phục vụ sản xuất, kinh doanh kỳ hạn dưới 6 tháng. Tín dụng bất động sản và vay tiêu dùng mua nhà vẫn chịu sự chọn lọc khắt khe nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống.
Lý giải hiện tượng doanh nghiệp có tài sản, thậm chí đã ký hợp đồng hạn mức tín dụng nhưng vẫn không thể giải ngân, ông Trần Tuấn Anh, Giám đốc Khối Ngân hàng và Đầu tư Mirae Asset Việt Nam, chỉ ra 2 nút thắt lớn.
Đầu tiên là tình trạng cạn "room" tín dụng từ sớm. Các ngân hàng quốc doanh đã tiêu tốn hết phần phân bổ hạn mức tín dụng cho doanh nghiệp từ rất sớm, khiến dòng tiền giải ngân thực tế bị nghẽn lại. Huy động vốn khó, chi phí vốn đầu vào dâng cao buộc lãi suất cho vay phải neo ở mức cao.
"Lãi suất 14% đã là khó với ngân hàng, ông Tuấn Anh nói. Tỷ lệ LDR (dư nợ cho vay trên tổng tiền gửi) thực tế của nhiều ngân hàng theo ông Tuấn Anh, đã vượt mức 110%, chứ không chỉ 95% như quy định.
Cạnh đó, trong "mùa đông" kinh tế, khẩu vị của ngân hàng và các quỹ đầu tư đã thay đổi hoàn toàn. Thay vì nhìn vào tài sản đảm bảo là đất đai như giai đoạn thị trường đi lên, các định chế tài chính hiện ưu tiên đánh giá khả năng tạo doanh thu và dòng tiền thực tế của dự án trong vòng 12 - 24 tháng.
Khi nào bất động sản thấy "ánh sáng ở cuối đường hầm"?
Mặc dù nhiều ý kiến lo ngại chu kỳ trầm lắng sẽ kéo dài đến năm 2028 - 2030 theo lý thuyết chu kỳ kinh tế, song các chuyên gia vẫn nhìn thấy những "biến số" đặc thù tại Việt Nam.
Ông Nguyễn Hữu Thanh, chuyên gia về tài chính, đầu tư, chỉ ra rằng dòng tiền đầu tư hạ tầng quy mô lớn đang chảy mạnh vào nền kinh tế. Một khi niềm tin thị trường trở lại cùng sự điều hành khéo léo, hệ số nhân tiền sẽ được kích hoạt tích cực.
Đồng quan điểm, bà Trần Nguyệt Quỳnh Hoa, Giám đốc Phát triển kinh doanh BIDV Home, đánh giá sự điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt của Chính phủ cùng dòng tiền đầu tư công sẽ giúp thị trường xuất hiện các nhịp phục hồi sớm hơn dự báo từ 1,5 - 2 năm.
Bà Trần Nguyệt Quỳnh Hoa, Giám đốc Phát triển kinh doanh BIDV Home, đánh giá thị trường bất động sản có nhịp hồi sớm hơn dự báo từ 1,5 - 2 năm
ẢNH: TAS Consulting
Về dài hạn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam, nhấn mạnh tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam mới đạt dưới 40%, thấp hơn nhiều mức trung bình 65 - 66% của châu Á. Đây là bảo chứng cho dư địa nhu cầu nhà ở thực còn rất lớn.
Để sinh tồn và tháo gỡ sự lệch pha giữa dòng tiền, tiến độ thi công và doanh thu, chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp phải lập tức xoay trục chiến lược.
Theo bà Lê Lan Thư, doanh nghiệp cần tối ưu hóa quy mô phân khu, chấm dứt tình trạng ôm đồm các đại dự án hàng trăm ha vượt quá năng lực quản trị. Việc tập trung vào các dự án quy mô vừa từ 5 - 10 ha giúp doanh nghiệp dễ dàng tìm kiếm cổ đông đối ứng và thu hồi vốn nhanh.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải chủ động chuyển dịch cấu trúc dòng vốn từ ngắn hạn sang dài hạn. Dù chi phí lãi vay dài hạn có thể cao hơn, cấu trúc này giúp doanh nghiệp giảm áp lực trả nợ dồn dập khi thanh khoản thị trường đi xuống, tạo không gian cho vòng quay vốn.
Với trường hợp như dự án triển khai xong phần thô như của bà N.T.H.N, ông Trần Tuấn Anh cho rằng, có thể làm việc với ngân hàng để sử dụng hạn mức tín dụng hiện có chuyển sang hình thức phát hành trái phiếu được ngân hàng bảo lãnh thanh toán.
Cạnh đó, ông cũng cho rằng, doanh nghiệp có thể đa dạng hóa các kênh huy động vốn thông qua việc tìm kiếm các cổ đông chiến lược mới hoặc các quỹ gia đình có nguồn tài chính dồi dào tại Việt Nam bằng phương án kinh doanh đủ hấp dẫn. Trường hợp doanh nghiệp đủ năng lực, theo ông Trần Tuấn Anh, việc IPO có thể đem lại nguồn vốn bền vững dài hạn.
Bình luận (0)