Thêm VCCI kiến nghị nên giữ phương pháp thặng dư

Theo đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) trong góp ý với Bộ Tài nguyên - Môi trường về xây dựng dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã kiến nghị giữ lại phương pháp thặng dư. 

Bởi việc bỏ phương pháp này có thể gây khó khăn cho định giá đất. Đây là phương pháp dựa vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển, không phải mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh và thu nhập. Loại đất có tiềm năng phát triển này phổ biến và không có các loại tài sản tương đồng đã giao dịch thành công để áp dụng phương pháp so sánh.

Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó, cơ quan quản lý tính số tiền sử dụng đất  tiền thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp. Do vậy, chỉ có cách này mới định giá được các mảnh đất có tiềm năng.

ĐÌNH SƠN

Chính vì vậy, VCCI cho rằng, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ tác động đến tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản do đây là cách phổ biến, được các tổ chức chuyên nghiệp áp dụng. Đây cũng là phương pháp được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11.

Việc giữ lại phương pháp này sẽ giúp Nhà nước định giá tốt, sát với thị trường hơn với các mảnh đất tiềm năng. Từ đó xác định được nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải chi trả.

Trong khi đó, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế về mặt dữ liệu do các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá. Khi phương pháp này cần phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác. Trong khi đó nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và trong thực tế khác nhau.

Đối với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (lấy dữ liệu trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh), VCCI cho rằng cũng có một số hạn chế. Hệ số điều chỉnh giá đất hiện do địa phương đưa ra thông qua phân tích, so sánh bảng giá với mức phổ biến trên thị trường. Như vậy, việc xác định hệ số điều chỉnh cũng dựa trên các dữ liệu so sánh, tức cũng gặp những bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào.

Không những vậy VCCI còn đánh giá hiện nay cơ sở dữ liệu đất đai của Việt Nam chưa thực sự phản ánh đúng diễn biến thị trường. Do đó, việc chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn vì những bất cập trên.

Trước đó, trong các dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đã loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất và giữ lại 3 phương pháp là so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.