Mất nhà vì ký công chứng trước khi nhận đủ tiền

30 Thanh Niên
Bên bán nhà và bên mua đã ký tên, lăn tay trên bản thảo hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng khi chưa giao nhận hết tiền.
 /// Minh họa: DAD - Minh họa: DAD
Minh họa: DAD
Sau đó, dù phát hiện lừa đảo nhưng bên bán không kịp “trở tay” vì bên mua đã kịp yêu cầu công chứng viên thực hiện lời chứng và phát hành hợp đồng mua bán.

Công an “chỉ qua” tòa, tòa kiến nghị khởi tố

Năm 2016, hai người con ủy quyền cho mẹ là bà Nguyễn Thị Kim Hồng bán căn nhà 458/86 đường 3 Tháng 2, P.12, Q.10 (TP.HCM) cho ông Phạm Thành Tiến Thịnh (29 tuổi, thường trú Đồng Nai), giá thỏa thuận mua bán 9,7 tỉ đồng; thanh toán làm 2 đợt. Đợt 1, trong ngày 6.1.2017, hai bên đến Phòng Công chứng (PCC) số 7 (Q.6) ký tên, lăn tay vào hợp đồng chuyển nhượng nhà và ông Thịnh sẽ thanh toán 3,5 tỉ đồng trong ngày 6.1.2017 nhằm giải chấp sổ đỏ căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng.
Đợt 2 cũng trong ngày 6.1.2017, các bên thỏa thuận cùng đến chi nhánh ngân hàng ở P.14 (Q.10) để lấy sổ tiết kiệm mang tên bà Hồng với đúng số dư 6,2 tỉ đồng. Tuy nhiên, khi đến ngân hàng thì hết giờ làm việc. Đến 21 giờ ngày 6.1.2017, ông Thịnh đưa cho bà Hồng “Thư xác nhận số dư” do “giám đốc ngân hàng” chi nhánh nói trên xác nhận bà Hồng tại thời điểm 16 giờ cùng ngày có số dư 6,2 tỉ đồng.
Theo bà Hồng, khoảng 8 giờ ngày 7.1.2017, gia đình bà cùng ông Thịnh, bà Phạm Thị Tím (người sẽ đứng tên mua nhà - PV) đến chi nhánh ngân hàng nói trên kiểm tra, xác nhận số dư để các bên tiếp tục ra công chứng hoàn tất việc mua bán. Tại đây, ngân hàng trả lời không có người như tên “giám đốc” đã ký vào “thư xác nhận” mà ông Thịnh đưa. Lập tức, bà Hồng cùng gia đình đưa ông Thịnh, bà Tím lên Công an P.14 giải quyết.
Thấy sự việc xảy ra ở P.12, Công an P.14 đưa ông Thịnh về P.12 lấy lời khai. Cùng lúc, bà Hồng đến Văn phòng Đăng ký đất đai Q.10 trình báo và nộp đơn ngăn chặn việc sang tên đối với căn nhà. Ngày 17.2.2017, Cơ quan CSĐT Công an Q.10 có công văn gửi chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.10 tạm ngưng giải quyết thủ tục sang tên căn nhà liên quan.
Tuy nhiên, ngày 13.4.2017, Cơ quan CSĐT Công an Q.10 lại có công văn đề nghị giải tỏa việc tạm ngưng vì xác định vụ việc là tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền của cơ quan CSĐT. Công an Q.10 cũng có văn bản đề nghị bà Hồng khởi kiện vụ việc ra TAND Q.10 giải quyết.
Tuy nhiên, khi hồ sơ qua tòa, ngày 24.9.2018, TAND Q.10 có văn bản kiến nghị Công an Q.10 khởi tố hành vi làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức và hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản do ông Thịnh thực hiện.
Sau khi nhận lại hồ sơ từ tòa, Công an Q.10 chuyển hồ sơ lên Công an TP thụ lý thẩm quyền. Ngày 23.8.2019, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM ra quyết định khởi tố bị can và lệnh bắt tạm giam đối với Phạm Thành Tiến Thịnh về tội “làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức” và “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Nhưng lúc này Thịnh đã rời khỏi địa phương nên CQĐT đã ra quyết định truy nã đối với Thịnh.
Theo đơn tố cáo của gia đình người bị hại, việc các cơ quan tiến hành tố tụng Q.10 chậm giải quyết đơn thư tố cáo khiến bị can Thịnh trốn khỏi địa phương và tài sản của họ “biến mất”.

Phòng công chứng có chịu trách nhiệm?

Vụ việc càng trở nên phức tạp vì trước khi Thịnh “rời khỏi địa phương” và đang khi bà Hồng tố cáo người này đến cơ quan chức năng thì phía ông Thịnh, bà Tím cũng hoàn tất việc chuyển nhượng tại PCC số 7 vào sáng 7.1.2017; được cập nhật sang tên và tiếp tục bán cho bên thứ 3 vào ngày 21.11.2017. Đến nay, cả ông Thịnh và bà Tím đều “mất dạng”.
Bức xúc vì không hiểu tại sao ông Thịnh có thể “phù phép” được hợp đồng chuyển nhượng tại PCC số 7 vào sáng 7.1.2017 (thứ bảy, PCC chỉ làm việc buổi sáng - PV), trong khi từ 8 giờ ngày 7.1.2017, gia đình bà Hồng đã gặp ông Thịnh, bà Tím, rồi tố cáo lên công an phường, bà Hồng tiếp tục làm đơn đề nghị công an làm rõ trách nhiệm của công chứng viên (CCV) tại PCC. “Bên mua và bên bán, không ai có mặt tại PCC số 7 thì làm sao có việc ký hợp đồng mua bán tại PCC số 7”, bà Hồng nói.
Về việc này, chiều 13.9, ông Hoàng Mạnh Thắng, Trưởng PCC số 7, có văn bản cho biết ngày 6.1.2017 bên mua và bên bán đã đến PCC số 7 ký hợp đồng mua bán (HĐMB). “Sau khi đọc bản thảo hợp đồng, các bên đã đồng ý ký vào hợp đồng chuyển nhượng, lăn tay. Nhưng ngày 6.1.2017, PCC số 7 chưa phát hành do các bên chưa giải chấp sổ tại ngân hàng và thỏa thuận sáng hôm sau (7.1.2017), một trong các bên đến bổ sung hồ sơ thì CCV sẽ thực hiện lời chứng và phát hành HĐMB”, ông Thắng nói và khẳng định: “Trong sáng 7.1.2017, bà Tím cầm sổ đỏ - bản chính, thông báo của ngân hàng về việc giải chấp tài sản cùng với HĐMB các bên đã đồng ý, ký tên, lăn tay vào ngày 6.1.2017 nên CCV đã chứng nhận và cho phát hành HĐMB là đúng pháp luật”.
Khi PV Thanh Niên đặt vấn đề: Các bên ký hợp đồng vào 6.1.2017 nhưng lời chứng của CCV và HĐMB lại phát hành vào 7.1.2017 và một trong hai bên không có mặt tại PCC, liệu đây có phải là kẽ hở, ông Thắng lý giải: “Công chứng là dịch vụ công, hỗ trợ các bên thực hiện giao dịch mua bán. Nội dung HĐMB đã được các bên đồng ý và ký trước đó.
Hôm sau, CCV yêu cầu xuất trình sổ đỏ (bản chính), thông báo giải chấp để đối chiếu trước khi ghi lời chứng là phù hợp. Trường hợp nếu có sự thay đổi trong mua bán thì các bên phải có nghĩa vụ thông báo cho CCV hoặc PCC”.
Về trình bày của bà Hồng, rằng sáng 7.1.2017 không thể có chuyện ông Thịnh hay bà Tím đến PCC số 7, CQĐT cũng yêu cầu PCC số 7 cung cấp hình ảnh camera vào sáng 7.1.2017. Tuy nhiên, theo văn bản mà PCC số 7 gửi CQĐT, hình ảnh camera tại PCC tự động xóa và ghi đè dữ liệu trong vòng 30 ngày, do vậy, hình ảnh vào thời điểm năm 2017 đã không còn (!?).

Cách giao dịch có rủi ro

 Theo luật sư (LS) Lê Quang Vũ (Đoàn LS TP.HCM), việc các bên ra các tổ chức hành nghề công chứng ký giấy tờ trước, sau đó chỉ cần một trong các bên ra bổ sung giấy tờ, hoàn thiện việc chuyển nhượng là thực tế phổ biến hiện nay.
“Về nguyên tắc, công chứng là việc CCV của một tổ chức hành nghề công chứng, chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản... Vì vậy, thời điểm các bên ký hợp đồng, lăn tay, CCV sẽ kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ tùy thân, bản sao giấy chứng nhận; giải thích rõ quyền lợi, nghĩa vụ tiếp theo của các bên và hậu quả pháp lý. Sau khi đọc, hiểu, các bên sẽ ký và ghi rõ đã đọc và đồng ý. Còn việc một trong các bên thỏa thuận sẽ bổ sung giấy tờ (xuất trình bản chính giấy chứng nhận) để hoàn tất thủ tục còn lại là do hai bên tự nguyện”.
LS Lê Quang Vũ phân tích thêm, việc CCV “linh động”, tạo điều kiện cho các bên theo thỏa thuận của các bên thì không có gì sai, nhưng sẽ có một phần rủi ro. Và khi phát sinh rủi ro, một trong các bên phải lập tức báo ngay cho PCC hoặc CCV cùng các cơ quan chức năng khác để hỗ trợ, phối hợp giải quyết, nhằm ngăn chặn các hậu quả phát sinh tiếp theo, lớn hơn. Bởi, văn bản công chứng chỉ có hiệu lực kể từ ngày được CCV ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Bình luận 30

Gửi bình luận
Ý kiến của bạn sẽ được biên tập trước khi đăng. Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu
  • Tối thiểu 10 chữ
  • Tiếng Việt có dấu
  • Không chứa liên kết
Phong Vu

Phong Vu

Thị trường mua bán nhà đất Việt Nam đã phát triển đến mức cần 2 dịch vụ thường thấy ở các thị trường lớn: Một là dịch vụ ký quỹ escrow, escrow thường là một công ty tài chính to lớn hoặc một ngân hàng thương mại làm bên thứ ba, đứng giữa nhận tiền từ bên mua và giấy tờ từ bên bán để giúp hai bên trao đổi cùng lúc, không còn rủi ro bên mua nhận tiền hoặc bên bán nhận sổ hồng rồi bỏ chạy không hoàn tất sự mua bán. Hai là dịch vụ bảo hiểm chủ quyền title insurance, công ty tài chính hoặc ngân hàng to lớn đứng ra bán bảo hiểm, lấy một phí nhỏ từ bên mua để cung cấp nghiệp vụ điều tra tính trung thực và không vướng tranh chấp thưa kiện của sổ hồng, bảo đảm đúng chủ quyền đúng người đứng tên hoặc chính danh ủy quyền bán nhà đất.
Quốc Việt

Quốc Việt

Cái này là dịch vụ trung gian thanh toán, tất cả các ngân hàng thương mại đều có, tóm tắt gồm các bước:
1 - Bên Bán và Bên Mua lập tài khoản đồng sở hữu tại Ngân hàng.
2 - Bên Mua phải chuyển đủ tiền vào tài khoản này VD: 3 tỉ
3 - Bên Bán hoàn tất kí hợp đồng công chứng giao cho Bên Mua,
Bên Mua đưa lại Giấy đề nghị thanh toán để Bên Bán rút tiền khỏi Tài khoản trên.
4 - Nếu có tranh chấp thì số tiền sẽ bị đóng băng ở ngân hàng cho tới khi Các Bên đạt được thỏa thuận.

Phi dịch vụ khoảng 0,15%, VD cái nhà 10 tỉ thì phí = 15tr, nghe có vẻ to chứ so với thiệt hại 10 tỉ thì chả là gì
Longgiang25

Longgiang25

Tại VN vẫn có các dịch vụ này tuy nhiên người dân không sử dụng. Sau sự việc này được lên báo có lẽ nhiều người biết nhiều hơn đến các dịch vụ đảm bảo trong mua bán của các ngân hàng hiện nay. Cám ơn TNOL
Bình Phương Ng

Bình Phương Ng

Đó là dịch vụ nào vậy bạn? Cơ quan, đơn vị nào cung cấp. Bạn có thể nêu ra để chúng tôi tham khảo được không?
ly khai thanh

ly khai thanh

Mình cũng từng muốn mua nhà. Nhưng cả môi giới lẫn chủ nhà, đất đều mơ hồ về cái dịch vụ ký quỹ và không muốn. Toàn muốn tiền tươi...
Thu Huong

Thu Huong

Bạn Quốc Việt nói đúng luôn, nhà mình mua nhà căn nhà cũng giống như tình trạng báo nêu, nghĩa là chỉ nhà đang thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng và có nói bên mua ứng trước 1 khoản tiền cho bên bán để bên bán trả nợ ngân hàng và ng6an hàng trả lại sổ, nhưng mình nghe thấy cũng rủi ro, lõ người ta đổi ý không bán và cũng không trả lại tiền cọc mình thì đi thưa kiện mất thời gian nhiều. Vì vậy mình cũng nhờ dịch vụ ngân hàng làm, kí hợp đồng hợp tác ba bên, ngân hàng sẽ làm trung gian, ( Như vậy mình chỉ mất một ít tiền phí thôi và không phải lo gì đến mất tiền cọc cả)
Cường

Cường

Vấn đề của bạn rất hay. Nhưng phí này thường người mua sẽ không chịu (vì phải bỏ thêm tiền), người bán cũng không chịu (vì phải mất thêm tiền).
Hưng

Hưng

Tỉ lệ xảy ra vụ việc như thế này chắc thấp hơn tỉ lệ máy bay thương mại rơi. Cơ bản là bên bán thiếu kinh nghiệm, quá tin tưởng vào bên mua, thấy họ mua giá tốt quá nên không đánh giá hết rủi ro. Mình chỉ khúc mắc tại sao có dấu hiệu lừa đảo rõ ràng mà Công An đẩy qua tòa. Lối hành việc ở đây là chủ động đẩy quả bóng trách nhiệm đi, được bao nhiêu hay bấy nhiêu.
Bình Phương Ng

Bình Phương Ng

Tôi thấy rất phổ biến mà bạn. Giao dịch thế này thì rủi ro quá!
Nguyên Anh

Nguyên Anh

@Hưng: Hoàn toàn đồng ý với bạn là có dấu hiệu lừa đảo. Còn tại sao quả bóng đá tới đá lui, vì ở mình nó thế !
Tung

Tung

Tôi có đề nghị Nhà nước nên xem xét chuyển nghiệp vụ công chứng sang cơ quan công an hoặc cơ quan thực thi pháp luật khác giống như cấp chứng minh thư, hộ chiếu. Hiện nay chúng ta có một kẽ hở là cứ hợp đồng được công chứng là có giá trị pháp lý nhưng có ngăn chặn được văn phòng công chứng (tôi không nói tất cả) không tuân thủ pháp luật, nếu không muốn nói là bắt tay với những kẻ lừa đảo...? Kẽ hở quá lớn.
Trần Y

Trần Y

Trong buôn bán nội địa và quốc tế đều có bảo lãnh ngân hàng, cho nên buôn bán BĐS phải có ngân hàng làm trung gian giao dịch! Dân VN ít sử dụng vì còn thiếu hiểu biết hoặc sợ phí, tiết kiệm kiểu này là không đúng chỗ.
tuan

tuan


Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.
Hải

Hải

Tôi nghĩ trong vụ này Công chứng viên có vấn đề. Kể cả việc hình ảnh camera bị ghi đè lên cũng cần xem lại. Sao lại có chuyện mất hết chứng cứ vậy nhỉ? Có qui định phải lưu trữ hồ sơ, hình ảnh bao nhiêu năm mà?
Hai thành

Hai thành

Tôi làm CCV bao năm nay chưa thấy quy định lưu trữ kiểu hình ảnh như anh nói. Còn hồ sơ lưu đã rõ cả rồi.
Xem thêm bình luận

VIDEO ĐANG XEM NHIỀU

Đọc thêm