Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới: Đền bù theo giá nào?

Tại TP.HCM, bồi thường giải phóng mặt bằng là nút thắt lớn nhất của hầu hết các dự án phát triển hạ tầng. Riêng trong lĩnh vực giao thông vận tải, có tới hơn 80% các dự án chậm triển khai đều do vướng mặt bằng. Lĩnh vực bất động sản cũng tương tự. Sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất được bồi thường với giá trị thực trên thị trường khiến giải phóng mặt bằng trở thành rào cản “ngáng đường” hàng loạt dự án. Khiếu nại, khiếu kiện xảy ra liên miên do không thống nhất trong giá đền bù giữa nhà nước và người dân.

Giá đất sau khi đem đấu giá mới đúng nghĩa là giá thị trường. Đây là giá trong tương lai, nên sẽ lấy làm tham chiếu, trừ những chi phí cần để phát triển dự án, sau đó có công thức minh bạch để lấy làm giá đền bù cho người dân TS Dương Như Hùng, Trưởng khoa Quản lý công nghiệp, Trường ĐH Bách khoa (ĐHQG TP.HCM)

Khẳng định chính sách thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá mà UBND TP.HCM mới thông qua hoàn toàn hợp lý, công bằng, đảm bảo lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp, song lãnh đạo một công ty bất động sản thừa nhận nói thì dễ, đi vào thực tế sẽ rất khó khăn. Liên quan đến đất đai là đụng chạm rất lớn đến quyền lợi của các bên, nhất là người dân. Đối với doanh nghiệp, mặc dù có cơ chế mở là có thể đền bù bất cứ giá nào, bằng bất cứ hình thức nào miễn sao “được việc”, nhưng muốn thương lượng với người có đất không hề đơn giản. Rất nhiều trường hợp, khi biết nhà nước thu hồi thêm một phần đất để đấu giá thì người dân phản ứng, đòi đền bù với giá cao ngất ngưởng. Không phải ai cũng hiểu quyền lợi họ nhận được sau khi dự án được hình thành lớn thế nào cũng như trách nhiệm đóng góp đối với sự phát triển chung. Người dân chỉ nghĩ đơn thuần rằng đất của mình bị nhà nước thu hồi thêm để bán đấu giá, thu tiền. Nếu nhà nước trả theo bảng giá đất thì chắc chắn sẽ thất bại. Do đó, nên đền bù theo giá thị trường.

Vấn đề là làm sao xác định được giá thị trường trong bối cảnh giá đất đang chịu tác động của rất nhiều chiêu trò thổi giá của giới đầu nậu, “cò” đất, tạo ra giá ảo. Theo vị lãnh đạo công ty bất động sản nói trên, giá thị trường là mặt bằng giá chung ở khu vực đó mà người dân, thị trường đang giao dịch. Đồng thời giá đất đền bù được xác định tại thời điểm hai bên chốt mức giá, nếu nhà nước dây dưa kéo dài việc thanh toán tiền, người dân có quyền đòi giá cao hơn, tại thời điểm thanh toán tiền. “Tất cả cần phải công khai, minh bạch, công bằng và đặc biệt là cần phải có “bàn tay sắt” trong đền bù. Nếu không, nhà nước cũng sẽ dễ dàng bị sa lầy vào các dự án này, tiền đổ vào không thu hồi được, đất cũng không có mà bán, dự án trở thành dự án treo”, vị này nhấn mạnh.

Cùng lo ngại nếu không xác định giá đền bù rõ ràng, minh bạch, TP.HCM có thể tiếp tục thất bại trong việc triển khai chính sách mới, nhưng TS Dương Như Hùng, Trưởng khoa Quản lý công nghiệp, Trường ĐH Bách khoa (ĐHQG TP.HCM) lại cho rằng chính việc bồi thường theo giá thị trường có thể dẫn tới những dự án treo, kéo dài vì kiện tụng.

Khi thực hiện dự án, phải công khai, minh bạch, người dân phải biết rõ mình ở đâu trong phần đền bù, giải tỏa, phần ranh đất nào dùng cho làm hạ tầng là bao nhiêu và phần đất thương mại là bao nhiêu. PGS-TS Nguyễn Minh Hòa

Ông Hùng phân tích: Hiện nay có 3 khung giá mà TP.HCM có thể lựa chọn làm giá bồi thường. Thứ nhất là theo bảng giá đất. Đây là mức giá không cập nhật thường xuyên, từ trước đến nay khi sử dụng làm giá đền bù thì luôn không hiệu quả, thường xuyên dẫn đến khiếu kiện. Đó là lý do phải chuyển sang mô hình khác. Thứ hai, giá thị trường tại thời điểm bồi thường. Mô hình này tốt hơn việc lấy giá sổ sách theo bảng giá đất nhưng việc xác định rất khó. Giá giao dịch cho 1 lô nhỏ cũng khác giá 1 lô lớn, chưa kể tình trạng “cò” đất, đầu nậu gây nhiễu rất nhiều, dẫn đến không công bằng, tiếp tục phát sinh khiếu kiện.

Với chủ trương mới, TP sẽ phải lên dự án, quy hoạch cụ thể tất cả các khu vực lân cận rồi mới đem đất đi đấu giá, bán lại cho các chủ đầu tư có nhu cầu. Giá đất sau khi đem đấu giá mới đúng nghĩa là giá thị trường. Đây là giá trong tương lai, nên sẽ lấy làm tham chiếu, trừ những chi phí cần để phát triển dự án, sau đó có công thức minh bạch để lấy làm giá đền bù cho người dân. Trong trường hợp này, giá đền bù sẽ linh động theo từng dự án vì chi phí phát triển dự án khác nhau, vị trí khác nhau.

PGS-TS Nguyễn Minh Hòa, nguyên Trưởng khoa Đô thị học - Trường ĐH KHXH-NV (ĐHQG TP.HCM) cho rằng khi thực hiện cần phải phân biệt hai loại đất, đất giải tỏa dự án công ích và đất giải tỏa để đấu giá làm thương mại. Nếu trong phạm vi dự án làm đường công ích, người dân có thể chịu thiệt thòi với giá theo phương án đền bù nhà nước đưa ra, còn đất mở rộng có thể giá khác, bằng hoặc thậm chí cao hơn giá thị trường vì nhà nước cũng kinh doanh, có lãi nên người dân phải được hưởng phần chênh lệch này cùng với nhà nước.