Tiền sử dụng đất tăng, lại phập phồng vì hệ số K

Mở rộng đối tượng áp dụng giảm tiền sử dụng đất

Đơn cử tại TP.HCM, sau khi bảng giá đất được ban hành, là căn cứ để tính tiền sử dụng đất (SDĐ), tiền thuê đất…, chính quyền thành phố đang gấp rút xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để kịp ban hành và áp dụng trước ngày 1.7. Đây cũng là công việc mà các địa phương còn lại trên cả nước đang thực hiện để áp dụng vào một số trường hợp, trong đó có việc tính tiền SDĐ, tiền thuê đất.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, bày tỏ lo lắng, bảng giá đất ở các địa phương hiện đã bị cho là quá cao, khiến tiền SDĐ của người dân, tiền thuê đất của doanh nghiệp (DN) tăng đột biến so với trước. Nay nếu phải nhân thêm hệ số K khi tính tiền SDĐ, tiền thuê đất thì gánh nặng sẽ càng trở nên nặng hơn. "Trước đây khi xây dựng bảng giá đất, các địa phương đã nhân hệ số K vào trong giá đất. Nay tính thêm một lần nữa sẽ làm cho tiền SDĐ, tiền thuê đất tăng thêm từ 1 - 1,5 lần", ông Thuận giải thích.

Chính vì vậy TS Phạm Viết Thuận kiến nghị đối với các hộ gia đình cá nhân, hệ số K nên áp dụng bằng 1, nghĩa là không tăng, không giảm so với bảng giá đất. Trong khi đối với các dự án, các khu vực có thể dùng hệ số K khác nhau để điều chỉnh cho phù hợp thực tế.

"Luật quy định áp dụng hệ số K khi tính tiền SDĐ, tiền thuê đất, nhưng luật cũng giao cho các địa phương tự quyết hệ số K cao hay thấp và áp dụng như thế nào. Chính vì vậy, HĐND các tỉnh, thành phố hoàn toàn có thể thông qua một hệ số phù hợp làm sao không làm tăng thêm nữa tiền SDĐ, tiền thuê đất của người dân và DN", TS Thuận đề xuất.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty luật TNHH TMC Lawyers, cũng cho rằng tiền SDĐ, tiền thuê đất thời gian qua đã quá cao. Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1.1.2026 của các địa phương cũng gần như đồng loạt tăng so với trước. Nên tới đây khi tính tiền SDĐ, tiền thuê đất mà nhân thêm hệ số K sẽ làm cho tiền SDĐ, tiền thuê đất đội thêm lên, gây khó khăn thêm cho người dân và DN. Để giảm áp lực, luật sư Cường đề xuất, đối với người dân khi chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp lên đất ở đều được áp dụng quy định giảm 70% đối với đất trong hạn mức và 50% đối với đất ngoài hạn mức thay vì chỉ áp dụng cho đất vườn, ao có liền thửa với đất ở như nghị quyết của Quốc hội mới ban hành.

"Nhiều người dân hiện nay mua đất nông nghiệp cũng theo giá thị trường, không theo giá trong bảng đất. Khi chuyển mục đích phải đóng thêm một lần theo giá thị trường, và nếu theo quy định mới hiện nay phải nhân thêm hệ số K nữa là rất cao, không khác gì phải mua lại đất của chính mình đến 3 lần. Do vậy cần mở rộng đối tượng được áp dụng chính sách giảm tiền SDĐ cho người tạo lập đất nông nghiệp lần đầu khi chuyển lên đất ở để xây nhà, an cư lập nghiệp", luật sư Cường kiến nghị.

Đề xuất hệ số K nhỏ hơn 1

Đối với các dự án bất động sản (BĐS), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng nếu chỉ áp dụng giá đất của bảng giá đất nhân với hệ số K thì tiền SDĐ tại các dự án BĐS phải nộp rất cao, không hợp lý. Do vậy rất cần thiết phải xây dựng hệ số K áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (hay còn gọi là K2) để áp dụng cho các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất một nền nhà, lô đất nhỏ. Mỗi dự án thường có hệ số SDĐ khác nhau, nên không thể áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số K, mà cần phải quy định hệ số điều chỉnh giá đất (K2) áp dụng cho từng dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị. Hệ số K để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (K3) thì các địa phương đã có kinh nghiệm thực hiện theo quy trình, thủ tục, cơ chế đã từng áp dụng theo cách làm trước đây theo quy định của luật Đất đai 2013, như Quyết định số 56/2023 của UBND TP.HCM.

Điển hình như một miếng đất nông nghiệp 100 m2 ở xã Hóc Môn, TP.HCM có giá đất là 20 triệu đồng/m2 và hệ số K bằng 1 thì tiền SDĐ cũng là 2 tỉ đồng. Hay một miếng đất 100 m2 ở đường Nguyễn Xiển (TP.HCM) có giá là 56 triệu đồng/m2, khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất ở, nếu nhân hệ số K bằng 1 thì số tiền sử dụng đất là 5,6 tỉ đồng. Đây là con số "khổng lồ" so với sức chịu đựng của người dân và DN. Do vậy ông Châu đề xuất hệ số K cho từng khu vực phải nhỏ hơn 1.

"Bảng giá đất vừa ban hành cách đây mấy ngày mà giờ ban hành thêm hệ số K lớn hơn 1 là vô lý. Do vậy cần có một hệ số K hợp lý để tính tiền SDĐ cho cả người dân và DN để không làm tăng thêm gánh nặng cho xã hội. Nếu cứ chạy theo đuôi thị trường mà giá thị trường có yếu tố đầu cơ làm nền kinh tế, DN mất sức cạnh tranh, khó thu hút đầu tư khi giá đất quá cao", ông Châu nêu quan điểm.