Tín dụng bất động sản tránh 'cào bằng'

Bài học từ Trung Quốc

Theo VARS IRE, bất động sản có tính liên thông cao với nền kinh tế thông qua nhiều bảng cân đối tài sản và dòng tiền: Từ giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng ngân hàng, tài sản lớn của hộ gia đình, dòng vốn trái phiếu, tiền ứng trước của người mua đến hoạt động của chuỗi xây dựng, vật liệu và nội thất. 

Vì vậy, điều đáng quan tâm không chỉ là một nhịp điều chỉnh giá bất động sản, mà là tình trạng dự án đình trệ kéo dài, không phân định được dự án nào còn khả năng phục hồi, cũng như rủi ro và tổn thất cuối cùng sẽ được phân bổ cho chủ thể nào.

Trong thực tế, tín dụng bất động sản có cơ cấu rất đa dạng, từ tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng bất động sản đến tín dụng phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác.

Các nhóm tín dụng này có đặc điểm khác nhau về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro.

Do đó, thay vì áp dụng một cách tiếp cận chung cho toàn bộ tín dụng bất động sản, chính sách tín dụng cần từng bước phân loại theo tính chất tài sản, mục đích sử dụng vốn, đối tượng vay, uy tín chủ đầu tư và mức độ rủi ro.

Vì thế, vừa kiểm soát dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, vừa duy trì nguồn vốn cho nhu cầu nhà ở thực và các dự án có đủ điều kiện, có khả năng hoàn thành và tạo thêm nguồn cung cho thị trường.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

VARS IRE dẫn kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy, từ năm 2022 quốc gia này bắt đầu chuyển trọng tâm từ hỗ trợ doanh nghiệp sang ưu tiên hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà cho khách hàng. Do vậy, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ thị trường, trong đó có việc mở lại các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp tư nhân và các chương trình tín dụng hỗ trợ bàn giao nhà đã bán.

Sau đó, cơ chế "danh sách trắng" được triển khai khi địa phương rà soát các dự án đủ điều kiện, ngân hàng thực hiện thẩm định và dòng vốn được ưu tiên cho những dự án có khả năng hoàn thành.

Đây là thay đổi quan trọng về tư duy chính sách. Mục tiêu của chính sách không duy trì các doanh nghiệp bằng mọi giá, mà bảo đảm các dự án có khả năng hoàn thành, bảo vệ người mua và hạn chế lan truyền rủi ro sang hệ thống tài chính.

Cách làm này có tác dụng trong việc hỗ trợ hoàn thành dự án. Kết quả theo số liệu được dẫn từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, đến cuối quý 1/2026, hơn 7.000 tỉ nhân dân tệ đã được dẫn vào các dự án thuộc danh sách trắng và khoảng 7,5 triệu căn nhà đã được hỗ trợ bàn giao đến cuối năm 2025.

Cào bằng sẽ làm mất động lực tăng trưởng

Tại Việt Nam, VARS IRE cho rằng, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Thứ nhất, phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi.

VARS IRE đề xuất nghiên cứu ba nhóm:

Nhóm A: Dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.

Nhóm B: Dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C: Dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.

Việc phân loại nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn, nhưng quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng. 

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Thứ hai, chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.

Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.

Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Cơ cấu lại nợ chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi; những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định.

Thứ tư, từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Tuy nhiên, việc mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Không nên tạo thêm một kênh huy động nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách.

Thứ năm, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá không chỉ qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ. Trong giai đoạn trước mắt, có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án; việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro.

TS Nguyễn Văn Đính, Viện trưởng VARS IRE cho rằng, việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản vốn đang trong giai đoạn phân hóa ngày càng cao giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và các dự án "treo" để huy động vốn của người mua.

Do đó, tín dụng bất động sản cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý để thúc đẩy thị trường hồi phục, tránh gây ra các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế.

Tín dụng bất động sản chỉ thực sự phát huy vai trò đối với tăng trưởng khi dòng vốn được phân bổ đúng vào các dự án có khả năng triển khai, tạo ra nguồn cung nhà ở và dòng tiền đủ để trả nợ.

"Yêu cầu đặt ra không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng một cách cơ học, mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn, bảo đảm dòng vốn đến đúng dự án, đúng nhu cầu và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Song song với đó, cần kiểm soát mức độ tập trung tín dụng và khả năng trả nợ để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, hạn chế tích tụ rủi ro và ngăn ngừa rủi ro từ thị trường bất động sản lan truyền sang hệ thống tài chính", TS Nguyễn Văn Đính cho hay.