Lãi vay mua nhà diễn biến thế nào?

Giật mình với lãi suất vay gần 19%/năm

Hình ảnh chụp màn hình tin nhắn từ ngân hàng gửi cho khách hàng thông báo lãi suất cho vay lên 18,8%/năm lan truyền trên các diễn đàn ngân hàng khiến nhiều người không khỏi giật mình. Theo nội dung màn hình thể hiện Ngân hàng V. thông báo từ ngày 10.3, dư nợ hơn 313 triệu đồng sẽ áp dụng lãi suất 18,8%/năm, lãi suất quy đổi 18,8%/năm. Mang thông tin này hỏi nhà băng V. , đại diện ngân hàng cho biết sẽ xem lại trường hợp này trên hệ thống. Tuy nhiên phía nhà băng này phân trần, chi phí vốn huy động hiện nay cao nên đối với những hợp đồng cũ, đến thời điểm tính lại lãi suất vay thì sẽ tăng lên hơn trước. Ngoài ra, lãi suất cho vay thả nổi cộng với vi phạm về một số điều khoản khi vay vốn cũng sẽ ảnh hưởng đến lãi suất vay tăng lên.

ẢNH: ĐÀO NGỌC THẠCH

Trên các diễn đàn, một số thành viên mời chào lãi suất cho vay đều tăng khoảng 3%/năm so với cùng kỳ năm ngoái. Chẳng hạn, BIDV áp dụng lãi suất 9,5% trong 6 tháng vay đầu tiên, 9,9%/năm trong 12 tháng đầu tiên, 13,3%/năm trong 18 tháng. Mức lãi suất cho vay này giảm nhẹ 0,2%/năm so với trước đó nhưng nếu so với cùng kỳ năm ngoái thì đã tăng từ 1,3 - 4,3%/năm. ShinhanBank tăng lãi suất cho vay ưu đãi mua nhà từ 1 - 1,5%/năm so với trước đó, lãi suất cho vay ưu đãi gói 1 lên 8,95%/năm cố định trong 12 tháng, gói 2 lãi lên 9,6%/năm trong 24 tháng. MB áp dụng lãi suất cho vay 8,5%/năm đối với 12 tháng đầu, 9%/năm đối với 18 tháng vay đầu và 9,5%/năm trong 24 tháng.

Nhân viên tín dụng Vietinbank tên Thành (chi nhánh tại TP.HCM) cho biết mức lãi suất cho vay ưu đãi của ngân hàng này ở mức 9 - 9,5%/năm, lãi suất cho vay sàn là 14%/năm. "Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản (BĐS) trên thị trường đã tăng cao. Nhưng vay cũng không dễ bởi hạn mức tín dụng hiện nay khó, khách hàng thủ tục hồ sơ vay xong, nhân viên đăng ký, nếu được phê duyệt thì mới được giải ngân. Khi khách hàng cũ trả nợ thì chi nhánh cân đối để cấp tín dụng cho khách hàng mới vay", Thành chia sẻ.

Theo Công ty CP chứng khoán SSI, sau khi duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp 5,5 - 6%/năm trong năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà hiện nay tăng quanh mức 10%/năm. Nhóm ngân hàng quốc doanh dẫn đầu xu hướng tăng này, kéo theo các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đưa lãi suất lên vùng 9 - 10%. Công ty này nhận định, việc lãi suất cho vay tăng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng lĩnh vực này thời gian tới. "Nếu chu kỳ tăng lãi suất huy động tiếp diễn trong những tháng tới, lãi suất cho vay có thể sẽ tiếp tục tăng thêm khoảng 1 - 3%, đưa lãi suất cho vay phổ biến vượt mức 8%/năm. Và dù được điều chỉnh tăng, mức độ tăng của lãi suất cho vay vẫn thấp hơn đà tăng của lãi suất tiền gửi, khiến biên lợi nhuận (NIM) toàn ngành tiếp tục gặp áp lực", phía Công ty SSI nhận định.

Áp lực lãi suất vay tăng lên

Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến 31.12.2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt khoảng 2,16 triệu tỉ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng BĐS, tăng 49,55% so với cuối năm 2024, tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng, sử dụng BĐS. Tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS nhanh nên trong quý 1/2026 NHNN đưa ra quy định kiểm soát tín dụng không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường BĐS có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Quy định hạn chế tăng trưởng tín dụng, nhất là vào lĩnh vực BĐS đã khiến một số ngân hàng hết hạn mức chỉ trong 2 tháng đầu năm. Hiện nay chỉ còn 2 tuần nữa kết thúc quý 1/2026 nên thị trường đang chờ chính sách hạn mức tín dụng của quý mới với hy vọng sẽ có điều chỉnh.

Trong công bố mới đây, Hội Môi giới BĐS VN (VARS IRE) cho rằng lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về "sức chịu đựng" của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Giai đoạn tiền "rẻ" khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường BĐS, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định, chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro, từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.

Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023 - 2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027 - 2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn.

Theo VARS IRE, sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thật lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%. Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn như sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.