Băn khoăn nghĩa vụ nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Thông tin Sở Xây dựng TP.HCM đang nghiên cứu, tham mưu TP ban hành chế tài buộc doanh nghiệp tuân thủ nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) trong quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại khiến vấn đề này lại nóng lên.

Tạo nguồn cung ổn định nhưng nhiều bất cập

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, phân tích chính sách này có nhiều điểm tích cực. Đầu tiên là tạo nguồn cung đất ổn định cho NƠXH thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách nhà nước. Khi NƠXH được tích hợp ngay trong các dự án thương mại, người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận hạ tầng, dịch vụ đô thị tốt hơn. Thứ 2 là giúp giảm xu hướng phân hóa giàu - nghèo theo không gian, tránh việc NƠXH bị đẩy ra các khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng, từ đó hình thành các "vùng trũng xã hội". Về dài hạn, đây là một cách để chia sẻ trách nhiệm phát triển đô thị giữa nhà nước và doanh nghiệp, thay vì dồn gánh nặng hoàn toàn lên ngân sách.

Tuy nhiên, TS Trần Việt Anh nhìn nhận quy định này khi triển khai trên thực tế cũng bộc lộ không ít hạn chế. Trước hết, việc áp dụng cứng nhắc tỷ lệ 20% cho mọi dự án là chưa phù hợp. Với các dự án quy mô nhỏ hoặc dự án ở khu vực có giá đất cao, việc "cắt" 20% quỹ đất để làm NƠXH khiến bài toán tài chính của dự án bị méo mó, kéo dài thời gian triển khai, thậm chí làm doanh nghiệp né tránh đầu tư. Nhiều dự án bố trí NƠXH theo hướng tách biệt, vị trí kém thuận lợi, chất lượng hạ tầng thấp hơn khu thương mại, vô hình trung làm giảm giá trị sống và đi ngược mục tiêu hòa nhập xã hội.

Ảnh: Đình Sơn

TS Đỗ Thị Loan, nguyên Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nói thẳng việc buộc xây dựng NƠXH xen cài trong các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, cao cấp gây nhiều hệ lụy. Đầu tiên là xung đột về chi phí quản lý vận hành. Với tiêu chuẩn cao cấp, phí quản lý vận hành dự kiến của các dự án nhà ở thương mại vượt quá khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng NƠXH. Việc duy trì 2 chế độ quản lý vận hành trong cùng một phân khu sẽ gây ra sự phân biệt về chất lượng dịch vụ dẫn đến nguy cơ xung đột cộng đồng và không đảm bảo mục tiêu bình đẳng xã hội.

Đặc biệt là sẽ tạo ra áp lực sinh hoạt đối với người thu nhập thấp khi hệ sinh thái dịch vụ (trường học, y tế, thương mại, vui chơi giải trí…) tại dự án được thiết kế cho cộng đồng cư dân có thu nhập cao và rất cao. Do đó, bố trí người thu nhập thấp và rất thấp vào sinh sống cùng trong các dự án nhà ở thương mại hạng sang và siêu sang dẫn đến áp lực chi phí sinh hoạt vượt xa khả năng tài chính của họ. Những người có thu nhập thấp phải gánh chịu chi phí sinh hoạt quá cao, khiến mục tiêu an cư lâu dài và bền vững khó đạt được. Điều này dẫn đến tình trạng cộng đồng cư dân NƠXH tự "biệt lập" ngay trong không gian sống do không thể tiếp cận các tiện ích chung có chi phí vận hành cao.

Ngoài ra, hiệu quả an sinh xã hội thấp khi việc phân bổ cư dân có thu nhập thấp sống cùng trong các phân khu của các dự án nhà ở thương mại cao cấp đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và thực tế đã được xây dựng, bán hàng và nhiều chủ sở hữu có thu nhập cao và rất cao đã về đây sinh sống sau khi nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư. Liệu những người có thu nhập thấp sẽ tồn tại ở đây được bao lâu?

Cho chọn phương án linh hoạt

Để dung hòa các vấn đề phát sinh từ quy định nói trên, TS Trần Việt Anh đề nghị cho phép chủ đầu tư được lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ NƠXH linh hoạt như bố trí quỹ đất trong dự án, hoán đổi bằng quỹ đất khác phù hợp hơn hoặc nộp tiền tương đương để nhà nước chủ động phát triển NƠXH tập trung. "Cải cách chính sách NƠXH cần đi theo hướng thực chất, linh hoạt và lấy khả năng chi trả của người dân làm trung tâm, thay vì chỉ dừng ở các chỉ tiêu mang tính cơ học. Việc thay đổi phương thức thực hiện nghĩa vụ NƠXH từ ép buộc tại chỗ sang linh hoạt là bước đi cần thiết để phát triển TP.HCM văn minh, hiện đại, nghĩa tình, hạnh phúc, công bằng và nhân văn", TS Trần Việt Anh nói.

Đồng quan điểm, ông Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) chỉ rõ theo quy định của luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể thực hiện nghĩa vụ phát triển NƠXH theo 3 hình thức khác nhau, bao gồm: dành quỹ đất trong phạm vi dự án, bố trí quỹ đất khác hoặc nộp tiền tương đương. Cả ba giải pháp trên đều có những ưu điểm riêng và đều phát huy hiệu quả trong bối cảnh nhất định. Đầu tiên, dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH có ưu điểm nổi bật về mặt chính sách xã hội, giúp người thu nhập thấp được tiếp cận trực tiếp hệ thống hạ tầng và tiện ích đô thị đồng bộ, góp phần thúc đẩy sự hòa nhập xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy quy định bắt buộc này bộc lộ nhiều bất cập, bởi các dự án thương mại và NƠXH hướng đến những nhóm đối tượng khác nhau, gây khó khăn trong tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật và quản lý, vận hành sau đầu tư, nhất là đối với các dự án quy mô nhỏ hoặc nằm tại khu trung tâm có chi phí cao.

Bố trí quỹ đất khác được xem là giải pháp linh hoạt hơn. Phương án này cho phép chính quyền địa phương chủ động quy hoạch các khu NƠXH tập trung tại vị trí phù hợp về giao thông, hạ tầng xã hội và dịch vụ công cộng. Song song, giúp đảm bảo hiệu quả sử dụng đất và tổ chức không gian đô thị hơn so với việc phân tán NƠXH ngay trong các dự án thương mại. Tuy nhiên, đóng tiền có lẽ là phương án có tính khả thi cao nhất và dễ thực hiện nhất trong thực tế. Nguồn tiền thu được có thể được sử dụng để Nhà nước xây các khu NƠXH quy mô lớn hoặc hỗ trợ tài chính cho người mua NƠXH.

Về vấn đề sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% tương đương thì luật cũng đã quy định. Cụ thể, số tiền chủ đầu tư nộp phải được đưa vào ngân sách địa phương và quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật về Quỹ nhà ở quốc gia. Vì vậy, cần coi đây là nguồn thu có mục tiêu, hạch toán riêng và chỉ được chi cho các chương trình, dự án NƠXH đã được phê duyệt. Đồng thời ràng buộc trách nhiệm UBND cấp tỉnh phải xác định rõ kế hoạch, địa điểm và tiến độ sử dụng nguồn tiền ngay khi cho phép chủ đầu tư nộp tiền, kèm theo cơ chế giám sát, báo cáo công khai để bảo đảm khoản thu này thực sự được chuyển hóa thành NƠXH.