Băn khoăn với thu hồi, xác định giá đất

Đề nghị không thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại

Đại biểu (ĐB) Phạm Khánh Phong Lan (đoàn TP.HCM) từng là ĐB Quốc hội (QH) khóa XIII bấm thông qua luật Đất đai, bà và nhiều ĐB khi đó đã kiến nghị việc thu hồi đất chỉ nên tập trung vào mục đích an ninh quốc phòng.

Việc định giá đất có nhiều ý kiến khác nhau

Đình Sơn

“Thực tế chứng minh đa số vụ khiếu kiện, ảnh hưởng an ninh, trật tự xã hội, làm mất niềm tin của người dân đều do thu hồi đất làm KT-XH”, bà Lan nói và một lần nữa đề nghị chỉ nên ưu tiên trưng dụng với các dự án an ninh quốc phòng cần thiết, còn các dự án phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng thì rất khó minh định, nếu liệt kê ra trong dự luật thì “biết bao nhiêu cho vừa”.

ĐB TP.HCM đề nghị nhà nước không nên can thiệp vào giá đền bù mà trên nguyên tắc “thuận mua vừa bán”. Doanh nghiệp (DN) muốn thu hồi đất để làm các công trình thương mại thì phải thuyết phục được người dân đồng thuận đền bù mới “êm đẹp, không phát sinh tranh chấp”. Đối với các trường hợp nhà nước thu hồi vẫn phải trả giá thị trường, người bị thu hồi phải thỏa mãn, tránh phát sinh tiêu cực.

Ông Nguyễn Văn Thuận, Giám đốc Công an TP.Cần Thơ, cũng đề nghị bỏ nội dung quy định thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, làm nhà ở thương mại (NƠTM). Theo ông, đây là hoạt động kinh tế đơn thuần, do chủ đầu tư (CĐT) và DN bất động sản thực hiện. Việc nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho CĐT thực hiện dự án có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, tác động đến người sử dụng đất.

ĐB Thuận kiến nghị với các dự án khu đô thị và NƠTM cần quy định theo hướng CĐT phải thực hiện thỏa thuận với người sử dụng đất theo hình thức nhận chuyển nhượng; phê duyệt sử dụng đất hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. “Tranh chấp đất đai thời gian qua chủ yếu liên quan thu hồi đất để xây khu đô thị, NƠTM, nhiều dự án gây mất an ninh trật tự”, ông Thuận nêu.

Khuyến khích cơ chế tự thỏa thuận

ĐB Trần Quốc Tuấn (đoàn Trà Vinh) cũng đề nghị cơ quan soạn thảo hết sức cân nhắc việc quy định thu hồi đất để thực hiện dự án NƠTM. Theo ĐB Tuấn, việc thực hiện dự án NƠTM, mục tiêu đầu tiên mà CĐT hướng tới là lợi nhuận. Trong khi đó, dự thảo lại cho thu hồi để thực hiện dự án loại này có “nguy cơ dẫn đến DN lợi dụng, kéo theo khiếu nại, khiếu kiện”. Ông đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, quán triệt tinh thần của Nghị quyết 18 khóa XIII, thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án NƠTM.

ĐB Tuấn đề nghị các dự án có nguồn vốn tư nhân phải có quy định đánh giá tác động về mặt xã hội khi thu hồi đất của người dân, đảm bảo minh bạch, tránh lạm dụng gây bức xúc đối với người bị thu hồi đất. Ông cũng đề nghị dự luật quy định rõ ràng hơn điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

“Tránh trường hợp hôm nay thu hồi đất của người dân để xây chợ dân sinh nhưng ngày mai trong khu chợ lại mọc ra nhà, khu phố nằm trong khu chợ vừa xây dựng”, ông Tuấn nói và cho biết thực trạng này đã xảy ra ở một số địa phương thời gian qua.

Khác với nhiều ĐB, ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho biết hiện có 2 cách thu hồi đất là nhà nước thu hồi và DN tự thỏa thuận với người dân, nhà nước ra quyết định công nhận. Tuy nhiên, nếu để DN và người dân tự thỏa thuận, “nghe chừng rất dân chủ, đảm bảo lợi ích người dân, nhưng khi đặt cạnh nhau sẽ thấy bất cập”.

Đại biểu Quốc hội đặt ra nhiều vấn đề xung quanh các quy định về thu hồi đất

ĐỘC LẬP

“Trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh thì giá đất bình thường, nhưng bên cạnh đó là dự án do DN tự thỏa thuận thì trả giá cao, gây bất bình đẳng”, ông Cường phân tích và cho rằng đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu để thực hiện quyền quản lý, nên khi chuyển đất đai từ người này sang người khác cần đưa vào diện nhà nước đứng ra thu hồi, không nên giao cho CĐT tự thỏa thuận. Chỉ cho tự thỏa thuận trong trường hợp nhiều người dân góp chung vốn, hoặc tự chuyển dịch, điều chỉnh đất đai.

Trong khi đó, ĐB Lương Quốc Đoàn (đoàn An Giang), Chủ tịch Hội Nông dân VN, cho rằng luật quy định phải đảm bảo hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đảm bảo khả thi để DN hoạt động được, nhất là DN bất động sản. Ông Đoàn đề nghị tiếp tục quy định nếu có 80% người dân đồng ý thì nhà nước có thể đứng ra thu hồi. “Dự thảo trước đó có quy định nhưng sau nhiều ý kiến quá nên bỏ đi. Nhưng tôi nghĩ nhất thiết phải quy định cái này”, ông Đoàn nêu.

Rất khó xác định giá đất phù hợp giá thị trường

Một vấn đề “khó” của luật Đất đai là xác định giá đất theo nguyên tắc giá thị trường quy định tại dự thảo cũng nhận được nhiều ý kiến của các ĐBQH.

ĐB Lê Quang Mạnh (Bí thư Thành ủy Cần Thơ) cho biết vướng mắc lớn nhất ở địa phương là xác định giá đất. Do đó, luật Đất đai sửa đổi lần này cần tiến thêm một bước về phương pháp xác định giá đất. Ông dẫn chứng ở địa phương việc định giá các lô đất phục vụ cho các dự án trong mấy năm không xác định nổi giá đất là bao nhiêu. Do đó, nếu để cho UBND tỉnh quyết định mà không có giải pháp căn cơ thì khó thực hiện.

“Tại sao việc định giá đất lại khó khăn như vậy?”, ông Mạnh đặt câu hỏi và cho biết lý do là vì giá trị đất quá lớn. “Nếu thẩm định giá khu đất 10 ha, chỉ sai lệch 1% thôi đã gây thiệt hại tài sản và đủ bị xem xét theo quy định của bộ luật Hình sự rồi. Do đó, nếu không nhìn thẳng vào bản chất của giá đất luật sẽ khó thực hiện”, ông Mạnh nói.

Xây dựng bảng giá đất hằng năm khó khả thi

Cũng quan tâm về xây dựng bảng giá đất, ĐB Trần Chí Cường (đoàn Đà Nẵng) cho rằng việc dự luật quy định bảng giá đất phải xây dựng định kỳ hằng năm, công khai từ ngày 1.1 ở địa phương là “không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong quá trình triển khai ở địa phương”.

Ông Cường lý giải để thực hiện một bảng giá đất đòi hỏi rất nhiều thủ tục, từ lập hồ sơ dự án, đấu thầu, thuê tư vấn, qua các bước đến thẩm định giá rồi đến HĐND đánh giá, chuyển cho UBND ban hành. Nếu quy trình này “năm nào cũng thực hiện thì rất khó để làm và cũng không điều chỉnh kịp thời cùng với thị trường khi tính giá”.

“Nếu địa phương không công bố được bảng giá đất kịp vào ngày 1.1 thì sai mà nếu công bố nhưng không đáp ứng yêu cầu thì có thể dẫn đến tình trạng thất thoát nhất là khi giá đất của thị trường liên tục biến động”, ông Cường nêu quan điểm.

Bộ trưởng TN-MT Trần Hồng Hà tham dự và giải trình tại tổ TP.HCM

Gia Hân

Tham dự phiên thảo luận tại tổ TP.HCM, Bộ trưởng TN-MT Trần Hồng Hà khẳng định “các phương pháp định giá đất không bao giờ sai, thế giới cũng áp dụng”. Tuy nhiên, quan trọng nhất là giá thị trường chưa có, giá sơ cấp là chủ yếu nhà nước giao đất và tính giá theo khung, bảng; không theo thị trường. “Đây là bất cập rất lớn”, ông Hà nói.

Để khắc phục các bất cập này, phương pháp mới nhất là định giá theo khu vực, theo vùng giá trị. Đây là phương pháp thế giới đã làm được, nhưng với điều kiện phải có bản đồ địa chính số, thiết lập được mạng lưới và thu được thông tin về giá đất hằng ngày và chuẩn. Dự báo 5 năm có khả năng thực hiện được phương pháp này.

“Giá thị trường sẽ không mang tính chất ý chí của chúng ta, mà toàn bộ giá trên các thửa đất chuẩn, ở vùng định giá chính. Có thể không cần 1 triệu thửa đất chuẩn mà cần khoảng 300.000 thửa đất chuẩn, để quy đổi theo phương pháp thống kê có giá đất ổn định tương đối. Còn thực tế không thể có giá thị trường đúng nhất”, Bộ trưởng TN-MT nêu.

Xây dựng bảng giá đất theo chu kỳ 3 hoặc 5 năm

ĐB Trần Chí Cường (Đà Nẵng) đề xuất việc xây dựng bảng giá đất nên làm theo chu kỳ 3 năm hoặc 5 năm như hiện tại. Tùy thuộc vào tình hình cụ thể, địa phương có thể đưa ra biên độ điều chỉnh giá đất không quá 20%; thời hạn điều chỉnh có thể là 180 ngày. Ông cho rằng việc này phù hợp hơn đối với điều chỉnh ở cơ sở, tránh các lãng phí không cần thiết và áp lực cho các cơ quan quản lý ở địa phương.

Đề nghị lập thêm 1 cơ quan ở T.Ư

Theo ĐB Lê Quang Mạnh (Bí thư Thành ủy Cần Thơ), dự thảo luật Đất đai sửa đổi quy định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, song trong điều kiện bình thường giá đất đã luôn thay đổi. Ông ví dụ như ở Cần Thơ, nếu đất bình thường thì giá 180.000 đồng/m² là rất cao rồi. Nhưng chỉ cần có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất kinh doanh thì giá đất đã tăng lên. Rồi nếu có nhà đầu tư ra dự án thì đất lại lên giá tiếp.

Thực tiễn nhà đầu tư hiện nay triển khai hình thức mua gom, mua từ khi chưa có gì, sau này có quy hoạch thì triển khai. “Vậy giá đất phù hợp với thị trường trong điều kiện bình thường ở đây là bao nhiêu? Rất khó để biết”, ông Mạnh nêu và đề nghị nên lập thêm một cơ quan ở T.Ư chuyên lo về vấn đề này để giúp 63 địa phương.