Bất động sản vẫn chưa thể phục hồi

Đói nguồn cung, nghèo thanh khoản

Theo khảo sát của Thanh Niên, thị trường bất động sản (BĐS) ở Hà Nội và một số tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hòa Bình, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Hà Nam… vẫn ảm đạm suốt 6 tháng đầu năm do nguồn cung mới eo hẹp. Hầu như không có dự án mở bán mới, thanh khoản lao dốc trầm trọng. Từ đầu quý 3, sau khi lãi suất ngân hàng liên tục giảm, thị trường thứ cấp mới phát sinh một số giao dịch nhỏ lẻ. Biểu hiện rõ nhất là ở phía đông Hà Nội. 

Vin cớ lãi suất ngân hàng giảm, người dân có khả năng rút tiền để mua nhà đất làm tài sản tích lũy, một số môi giới hùa nhau tăng giá biệt thự, nhà liền kề, nhà đất, đất nền. Cụ thể, tại dự án khu đô thị mới Geleximco Lê Trọng Tấn (H.Hoài Đức, Hà Nội), một số căn biệt thự song lập có diện tích 200 - 240 m² được rao 17 - 18 tỉ đồng/căn dù trước đó không lâu giá chỉ 15 - 16 tỉ đồng. Nhiều căn liền kề có diện tích từ 120 - 160 m² cũng được đẩy giá từ 9,5 - 10 tỉ đồng lên 11 - 12 tỉ đồng/căn tùy vị trí. Tương tự, một số dự án mới ở H.Hoài Đức khác như An Lạc Green Symphony, Hà Đô Charm Villas, Hinode Royal Park, Lideco… môi giới cũng đẩy giá rao bán lên.

LÊ QUÂN

"Do ế ẩm nên nhân dịp lãi suất ngân hàng giảm, chủ nhà và môi giới bắt tay tăng giá để kích thích dòng tiền vào bắt đáy. Gần đây cũng có một số giao dịch đưa ra công chứng, nhưng để xác minh giao dịch mua bán thật hay giả thì rất khó bởi họ sẵn sàng diễn trò tay trái bán sang tay phải để tạo thanh khoản ảo, kích thích thị trường", bà Nguyễn Hoài Thu (38 tuổi), chủ một văn phòng môi giới BĐS hoạt động ở Hà Nội, thừa nhận.

Khảo sát qua nhiều môi giới hoạt động ở phía tây và phía bắc Hà Nội đều có chung kết quả: thị trường BĐS ảm đạm, giao dịch thành công rất ít. Số lượng người quan tâm đi xem nhà đất cũng giảm mạnh. Lực lượng môi giới chỉ còn số ít duy trì bám nghề, một số khác chuyển hẳn việc hoặc hoạt động kiểu cầm chừng, tranh thủ kết hợp dẫn khách đi xem. Điều này cũng tương đồng với vùng trung tâm thủ đô. Sản phẩm tăng giá mạnh nhất là căn hộ chung cư phân khúc bình dân, trung cấp do nhu cầu ở thực lớn nhưng nguồn cung mới gần như không có.

Tại khu vực miền Nam, giao dịch cũng đông cứng. Chủ đầu tư một dự án tại Q.Bình Tân (TP.HCM) cho biết đã xây đến tầng 7 nhưng không dám mở bán vì thị trường vẫn chưa khởi sắc. Nếu mở bán không thành công, dự án sẽ bị "dớp" và sau này rất khó để bán hàng trở lại. Lo lắng này là có cơ sở bởi trước đó một số dự án đã không thành công khi tung hàng ra thị trường, bất chấp chủ đầu tư nỗ lực đưa ra các chế độ thanh toán linh hoạt. "Có dự án nằm trên đường Lương Định Của (TP.Thủ Đức) dù đã giao nhà, khách hàng thanh toán 95% được chiết khấu 20% nhưng từ tháng 6 đến nay bán được… 3 căn. Dù chính sách bán hàng tốt khi được hỗ trợ lãi suất nhưng khách vẫn chỉ thăm dò, chưa mạnh dạn xuống tiền. Những dự án mới mở bán, thanh toán dài hạn được mua nhiều, còn dự án đã giao nhà, khách bỏ ra 5 - 7 tỉ đồng thì chưa ai sẵn sàng", vị này thở dài ngao ngán.

Chủ đầu tư một dự án ở H.Nhơn Trạch (Đồng Nai) đang mở bán các căn hộ với giá bán khoảng 30 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT), thanh toán theo tiến độ hoặc mua trả góp, mỗi tháng chỉ cần thanh toán 5 triệu đồng. Dù chính sách bán hàng tốt là vậy nhưng kết quả thu về vẫn không được như kỳ vọng. Doanh số không đủ để trang trải chi phí. Do vậy, hiện công ty cũng chỉ dám chạy bán cầm chừng. Một số dự án đất nền sổ hồng, đặc biệt là gần sân bay Đồng Nai, có mức giá khoảng 1 tỉ đồng/nền 100 m² nhưng cũng bán hàng khá chật vật.

Tương tự, tại Bình Dương một số dự án vẫn đang mở bán nhưng tín hiệu cũng không mấy lạc quan. Nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, thị trường BĐS không phải khó mà quá khó.

Pháp lý chưa thông làm sao tiếp cận vốn tín dụng?

Ông Tôn Thất Khiêm, Thành viên HĐQT Tập đoàn Kim Oanh, nhận xét: Thị trường BĐS đang bị vướng lớn nhất là các vấn đề liên quan đến pháp lý và vốn tín dụng. Một dự án làm mấy năm mới xong pháp lý sẽ khiến giá bị đẩy lên cao, vượt quá thu nhập của người dân. Do đó cần đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các DN, giúp tăng thêm nguồn cung và hạ giá bán. Tương tự, dù lãi suất giảm nhưng điều kiện vay vốn vẫn quá khó khăn nên Ngân hàng Nhà nước phải làm sao hạ lãi suất và nới điều kiện cho vay. Gỡ được 2 vấn đề này thị trường sẽ nhanh chóng hồi phục.

"Để thị trường BĐS có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa. Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề được giải quyết hết mới thôi. Tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất", ông Khiêm kiến nghị.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng VN (VACC), thì cho rằng BĐS VN rất hấp dẫn với khoảng 100 triệu dân, tốc độ đô thị hóa cao… Nhưng thời gian qua thị trường gặp không ít khó khăn vướng mắc, có tới 70% các vướng mắc xuất phát từ pháp lý. Đó là sự chồng chéo về luật pháp, khi có tới 12 luật tác động trực tiếp, nới rộng ra là 20 luật chi phối thị trường này. Do đó, muốn gỡ khó thì cần phải có giải pháp đồng bộ. Cụ thể là cần cơ chế thống nhất giữa các bộ, ngành làm luật, tăng cường tiếp thu ý kiến đóng góp để luật hoàn thiện hơn, có sức sống lâu bền hơn. Theo ông Hiệp, có 4 vướng mắc lớn nhất mà thị trường BĐS thường gặp là giải phóng mặt bằng, quy hoạch, định giá đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật cần tập trung tháo gỡ 4 nút thắt này bên cạnh việc giảm thiểu các thủ tục hành chính gây khó cho DN. Nếu khắc phục triệt để sẽ hỗ trợ cho DN, thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN (VARS), cho biết khảo sát của VARS về mức độ tác động của cơ chế, chính sách với hơn 500 doanh nghiệp BĐS cho thấy có tới 50% xác nhận cơ quan quản lý tại địa phương đã triển khai tổ chức thực hiện tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS; 14% cho rằng các hoạt động mang lại kết quả cụ thể, một số dự án cơ bản xác định được hướng giải quyết, điển hình như ở Hà Nội, TP.HCM, Bình Thuận… Tuy nhiên, chỉ có gần 15% DN được khảo sát đánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ tiếp cận đất đai, bao gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất... đạt mức độ hiệu quả, rất hiệu quả; 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi, các chương trình hỗ trợ xúc tiến, kết nối là không hiệu quả hoặc rất không hiệu quả.

"Sự thiếu quyết tâm của chính quyền các địa phương đã tạo nên áp lực cho việc tháo gỡ vướng mắc thị trường, khó đẩy BĐS phục hồi mạnh. Thời điểm này đến cuối năm, dù ngân hàng nói là đang phải chữa bệnh thừa tiền nhưng thực tế DN nói chung và DN BĐS nói riêng chưa dễ tiếp cận vốn tín dụng do chuẩn cho vay vẫn chưa được nới. Để tiếp cận được vốn tín dụng, DN BĐS cần có hồ sơ đẹp, pháp lý dự án đủ điều kiện. Trong khi đó, phần lớn vướng mắc của các dự án là về pháp lý, như vậy làm sao đủ điều kiện tiếp cận vốn tín dụng? Nếu vòng luẩn quẩn này không sớm được tháo gỡ thì chưa biết khi nào thị trường BĐS mới ra được hàng mới", ông Đính nói.