Cao ốc ngàn tỉ bán hoài vẫn ế

Là tài sản đầu tiên bị thu hồi theo Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng, dự án Saigon One Tower (tên cũ là Saigon M&C Tower) tọa lạc tại Q.1 cho đến nay vẫn như một khối sắt vụn giữa trung tâm TP.HCM. Dự án gồm 41 tầng cao và 5 tầng hầm, cao 195,3 m, diện tích sàn 6.800 m2. Khởi công xây dựng từ năm 2007 nhưng đến năm 2011, khi đang trong giai đoạn hoàn thiện, bất ngờ bị “trùm mền”. Giữa năm 2017, Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng VN (VAMC) tiến hành thu giữ dự án làm tài sản đảm bảo cho khoản  nợ xấu hơn 7.000 tỉ đồng. Đầu năm 2018, VAMC thông báo lựa chọn tổ chức bán đấu giá dự án này với giá khởi điểm là 6.110 tỉ đồng. Tuy nhiên, cuộc đấu giá không thành công và đến đầu năm 2019, VAMC cho biết đã bàn giao lại tài sản khoản nợ cho phía ngân hàng (NH) xử lý. Lãnh đạo TP.HCM đánh giá đây là một trong những dự án làm xấu mặt thành phố.

Tương tự, dự án Kenton Node (H.Nhà Bè, TP.HCM) vốn được dự kiến hoàn thành vào năm 2011 nhưng đến nay vẫn bỏ hoang. Vào năm 2017, dự án này được đổi tên và khởi động lại với sự hậu thuẫn cho vay từ các NH để tiếp tục triển khai, đi kèm là nhiều hạng mục mới sẽ được đầu tư như khu nhạc nước 500 triệu USD. Tuy nhiên vào giữa năm 2018, dự án lại một lần nữa nằm bất động cho đến nay. Trong năm 2020, NH TMCP Đầu tư và phát triển VN (BIDV) đã rao bán đấu giá quyền sử dụng đất (SDĐ) và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án này với giá hơn 4.000 tỉ đồng nhưng vẫn chưa thành công.

Ngoài 2 dự án nêu trên tại TP.HCM, các NH cũng liên tiếp rao bán nhiều dự án liên quan đến các khoản nợ xấu nhưng hầu như đều thất bại. Chẳng hạn, BIDV nhiều lần rao bán khối tài sản của Công ty cổ phần Thuận Thảo với giá khởi điểm 370 tỉ đồng, gồm khách sạn 5 sao Cendeluxe 17 tầng; khu Trung tâm hội nghị, triển lãm và dịch vụ du lịch Thuận Thảo có diện tích đất 36.768 m2; khu mở rộng Trung tâm hội nghị, triển lãm và dịch vụ du lịch Thuận Thảo tại Phú Yên... Hay NH TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) cũng rao bán khách sạn 2 sao Kiều Kiều tại số 41 - 45 đường 281 Lý Thường Kiệt (P.15, Q.11, TP.HCM) với giá khởi điểm là 122 tỉ đồng...

Nói về những dự án bất động sản đắc địa nhưng vẫn khó bán, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định những dự án này đã mang tiếng liên quan đến nợ xấu khiến tâm lý nhà đầu tư không phấn khởi để tham gia. Thứ hai là việc đưa ra giá khởi điểm không phù hợp với thị trường. Những chủ nợ dường như không dám đưa ra giá thấp vì sợ trách nhiệm và điều đó khiến dự án thiếu tính hấp dẫn. Ông Châu ví dụ, khi bán đấu giá dự án tại số 23 Lê Duẩn (Q.1, TP.HCM) có giá khởi điểm là 550 tỉ đồng với diện tích 3.000 m². Đợt bán đấu giá đã thu hút 13 nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia. Kết quả sau 16 vòng đấu, lô đất vàng được bán với giá 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm. Do đó nếu dự án đưa ra giá khởi điểm hấp dẫn sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và giá bán cuối cùng cũng không thấp.

Để ngăn ngừa những trường hợp tương tự có thể xảy ra trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản, VN cần sớm cho thành lập các quỹ tín thác bất động sản như ở nhiều nước. Các quỹ này thông thường sẽ cùng tham gia với các chủ đầu tư ngay từ đầu để đảm bảo hoàn thành dự án nhanh nhất. Thậm chí các quỹ đầu tư đó cũng sẽ có khả năng tìm được người mới tham gia khi chủ đầu tư cũ gặp khó khăn về tài chính... Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty GIBC

Thứ ba, quy định của luật Đất đai là tính thời hạn SDĐ từ khi có quyết định giao đất cũng gây khó cho các dự án dang dở. Ví dụ dự án Saigon One Tower đã có quyết định giao đất từ năm 2008. Như vậy thời hạn SDĐ là 50 năm thì đến nay chỉ còn lại 37 năm. Điều đó cũng sẽ khiến người mua phải suy nghĩ và cân nhắc. Do đó theo ông Châu, với những dự án liên quan đến nợ xấu thì nên xem xét tính thời gian SDĐ. Chẳng hạn khi doanh nghiệp mua lại thì cần phải có thời gian sửa chữa, cải tạo hoặc tiếp tục xây dựng nên cũng mất thời gian khá lâu. Vì vậy chỉ nên tính thời gian SDĐ kể từ khi công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng. “Nếu chi ra hơn 6.000 tỉ đồng để mua dự án, chưa tính các chi phí tiếp tục phải bỏ ra để hoàn thành thì thời hạn SDĐ chỉ còn lại 37 năm thay vì 50 năm cũng khiến người mua không mặn mà. Vì vậy cần phải có hướng giải quyết riêng và cộng thêm việc định giá hợp lý theo thị trường mới kỳ vọng có người mua”, ông Châu nhấn mạnh.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty GIBC, lại cho rằng giá bán là một yếu tố quan trọng nhất trong việc bán các khoản nợ xấu như trên. Ông từng được mời tư vấn cho người mua khi họ được chào một dự án khách sạn 35 tầng nhưng đã xây đến 5 tầng thì họ cũng không mấy hào hứng. Người mua thì xem phần đầu tư cũ là rác, thậm chí phải tốn tiền để xử lý khoản rác đó. Chẳng hạn cao ốc Saigon One Tower với một khối lượng bê tông đồ sộ thì để xử lý không phải dễ. Còn nếu tiếp tục hoàn thiện thì nhà đầu tư phải xem xét khả năng sinh lời như thế nào, dự án còn phù hợp với thị trường hay không... Vì vậy các chủ nợ cần phải có một đơn vị trung gian định giá đầy kinh nghiệm để tư vấn đưa ra mức giá phù hợp cho người bán.