Cấp bách vực dậy thị trường bất động sản

Bức tranh toàn cảnh về  thị trường bất động sản (BĐS) đã được các đại biểu, chuyên gia phân tích từ tổng quan đến chi tiết tại Hội thảo "Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng qua (27.4).

ĐÌNH SƠN

Nguồn vốn khổng lồ "đóng cứng"

Phát biểu đề dẫn, nhà báo Lâm Hiếu Dũng, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, khẳng định BĐS là ngành kinh tế tổng hợp, đầu vào và đầu ra của nhiều lĩnh vực khác nhau. Thế nên, việc BĐS tê liệt suốt từ quý 4/2022 đến nay kéo theo sự đình đốn của sản xuất vật liệu xây dựng, thiết kế, nội thất... 

Đơn cử, 156 dự án hiện bị tắc tại TP.HCM mà sau rất nhiều nỗ lực, đến nay mới chỉ có 5 dự án được tháo gỡ. Nếu tính bình quân mỗi dự án trị giá 2.000 tỉ đồng thì đã có tới hơn 310.000 tỉ đồng bị chôn vào đây mà không tạo ra giá trị gì cho nền kinh tế. Với hàng ngàn dự án bị tắc trên cả nước mà Chính phủ đang lập các tổ công tác để xử lý, đồng nghĩa với một nguồn lực khổng lồ bị đóng cứng, hệ quả tất yếu là tăng trưởng kinh tế bị ảnh hưởng. Minh chứng, kết quả tăng trưởng của nhiều tỉnh/thành trên cả nước trong quý 1 không đạt mục tiêu. 

Đặc biệt, TP.HCM được mệnh danh là đầu tàu kinh tế của cả nước lại có mức tăng trưởng gần "đội sổ". Mặt khác, dù thời gian qua đã có rất nhiều cuộc gặp gỡ trực tiếp giữa Thủ tướng Chính phủ và chính quyền địa phương với doanh nghiệp (DN) BĐS cùng một loạt các chính sách được ban hành để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, trái phiếu DN, tín dụng, thủ tục hành chính... nhưng đến thời điểm này, bức tranh BĐS vẫn chưa thể khởi sắc. "

Vực dậy thị trường BĐS đồng nghĩa với hồi sinh rất nhiều lĩnh vực liên quan, giải quyết công ăn việc làm cho hàng triệu lao động, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế các quý tiếp theo của năm 2023. Đó cũng chính là góc tiếp cận thôi thúc Báo Thanh Niên tổ chức cuộc hội thảo này", ông Dũng nói.

Phân tích rõ hơn vai trò của BĐS đối với nền kinh tế, TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, cho biết theo số liệu tính toán, thị trường BĐS đóng góp trực tiếp khoảng 12% GDP, nhưng thực tế, đóng góp gián tiếp tới 20 - 25% tăng trưởng kinh tế vì BĐS liên quan tới ít nhất 50 ngành kinh tế khác. Riêng tại TP.HCM, đây là ngành đứng thứ 4 trong 9 nhóm ngành dịch vụ chủ lực, có tác động rất lớn. Tăng trưởng kinh tế quý 1 của TP.HCM chỉ đạt 0,7%, trong đó, nhóm ngành công nghiệp xây dựng ghi nhận giảm rất mạnh dù phần công nghiệp chỉ giảm 0,8%. Nguyên nhân, ngành xây dựng âm gần 20%, hệ lụy từ thị trường BĐS tăng trưởng âm hơn 16%. 

"Dẫn vậy để thấy, thị trường BĐS tác động rất mạnh tới tăng trưởng các ngành kinh tế. Về mặt vĩ mô, nếu BĐS có vấn đề lớn nữa thì sẽ kéo theo thị trường tài chính khủng hoảng, thậm chí là sụp đổ. Trên thế giới, trong vòng 50 năm qua, mọi khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ khủng hoảng BĐS. Bởi vậy, tôi không đặt vấn đề giải cứu thị trường BĐS mà đặt trong bài toán giải quyết đồng bộ cùng thị trường tài chính, mục tiêu lớn nhất là ổn định kinh tế vĩ mô", TS Lịch nhấn mạnh.

Không thể để BĐS "chết" cũng là quan điểm được TS Huỳnh Thanh Điền - Trường ĐH Nguyễn Tất Thành nêu tại hội thảo. Bởi theo ông, những sản phẩm BĐS là chi phí đầu vào của rất nhiều lĩnh vực. Thời gian trước, dòng tín dụng chạy vào BĐS quá nhiều, dẫn đến giao dịch mạnh. Người có ít tiền vay ngân hàng, chờ giá lên sẽ bán ra nên đẩy giá lên cao. Từ đó, càng có nhiều người tham gia đầu cơ vào BĐS. Nhà phát triển dự án cũng vay ngân hàng, phát hành trái phiếu ồ ạt để đẩy mạnh dự án, góp phần đẩy giá lên cao khiến nguy cơ lạm phát tăng... 

"Thế nhưng, hiện nay đọc báo cáo tài chính của các DN đều thấy dòng tiền bị âm vì không bán được hàng, đầu tư không thu hồi được, huy động vốn không có... Nếu không vực dậy BĐS thì hệ lụy cho rất nhiều lĩnh vực, trong đó có cả ngân hàng và nhà đầu tư", ông Điền nói.

ĐÌNH SƠN

Cắt lời tới giá "âm" vẫn không có người mua

Là người hiểu rõ nhất những khó khăn của DN, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đánh giá khó nhất của DN BĐS lúc này là vướng pháp lý, chiếm 70% dự án. Đơn cử, HoREA đã 9 lần gửi kiến nghị lên các cấp về 156  dự án vướng pháp lý tại TP.HCM nhưng dù T.Ư và TP đã nỗ lực rất lớn, quyết liệt tháo gỡ cũng mới chỉ gỡ được cho vài dự án. Liên quan đến người dân thì tình trạng "tắc" đóng tiền sử dụng đất, cấp sổ hồng còn lớn.

"Chính phủ đã thành lập 2 tổ công tác tháo gỡ cho thị trường BĐS, đến nay giải quyết cho 5 dự án được huy động vốn. Trong đó, 4 dự án chỉ huy động được 50% và 1 dự án 100%. Tổng số căn hộ của 5 dự án này gần 5.432 căn trong đợt 1. Nếu tiếp tục hoàn chỉnh pháp lý, từ nay đến cuối năm, sẽ có hơn 5.000 căn hộ được đưa ra thị trường", ông Châu dẫn chứng.

Là một trong những DN cũng đang trầy trật vì dự án vướng pháp lý, bà Nguyễn Thái Hà, Tổng giám đốc Công ty CP địa ốc Thăng Long, cho rằng vấn đề không phải không có khung cơ chế mà cái khó nhất hiện nay là ở tâm lý của những người thực thi pháp luật. Dẫn 1 dự án của chính công ty đã hoàn thiện thủ tục đất đai, hoàn thành công tác đền bù cho người dân, đã đóng thuế cho nhà nước, hoàn toàn không có sai phạm, được cấp giấy phép xây dựng và đã cất nóc. 

Tuy nhiên, dự án đang triển khai thì hết hạn nhưng nộp hồ sơ đã 3 năm chưa được gia hạn. Hồ sơ nộp lên bị đẩy đi khắp nơi, trình hết sở này tới ban kia. Trong thời gian dự án đứng bánh, công trình vẫn phải xây dựng nếu không sẽ hết hạn cấp phép, còn DN thì vẫn phải vay ngân hàng với lãi vay trung hạn 14 - 15%, có những tháng lên tới 16%. 

"DN phải trả lãi ngân hàng cao như thế, khi bán ra phải tính vào giá vốn nên BĐS không thể có giá rẻ, giá thấp. DN gánh đủ chi phí nên không bán giá thấp được, trong khi người mua thì chỉ tìm sản phẩm giá rẻ, không sẵn sàng xuống tiền cho những sản phẩm giá cao. Bởi vậy, quý 1 vừa qua thị trường BĐS gần như không có giao dịch, cung không gặp cầu. Từ giữa tháng 4 đến nay, nhờ một số chính sách hỗ trợ tài chính nên bắt đầu có khách hàng quay lại tìm hiểu nhưng tỷ lệ xuống tiền vẫn đang rất thấp vì tâm lý chờ chính sách hỗ trợ thiết thực hơn", bà Nguyễn Thái Hà nêu thực trạng.

ĐỘC LẬP

Thị trường sụt giảm thê thảm tới mức các DN BĐS sẵn sàng bán không lợi nhuận, giảm giá "âm" vào lợi nhuận tích lũy cả thập kỷ chỉ để nhà đầu tư "xuống tiền", theo lời Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh Trần Quốc Dũng. Ông Dũng chia sẻ, lâu nay nhiều người đã có cái nhìn không mấy thiện cảm đối với ngành BĐS vì cho rằng DN mua rẻ bán mắc, lợi nhuận rất lớn. Nhưng thực tế, các DN BĐS phải nỗ lực quản trị tài chính, kiểm soát cân đối thu chi rất rõ ràng minh bạch. Nếu quản lý giỏi lắm thì lợi nhuận của các DN cũng rất khiêm tốn. Những khoản chênh lệch lớn, nếu có, thì nằm trong các thành phần tham gia khác như các nhà đầu tư thứ cấp, những người mua sau bán sang tay đẩy giá lên cao để hưởng lợi. Thực chất đây không phải là lợi nhuận của chủ đầu tư.

Ngay cả đối với phân khúc nhà ở xã hội đang được chủ trương ưu tiên khuyến khích, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết cũng rất khó khăn. Cụ thể, từ 2016 đến nay không có gói tín dụng nào cho nhà ở xã hội. Gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỉ đồng ban hành rồi nhưng khó đi vào thực tiễn bởi hiện không có dự án để triển khai. Trong khi đó, DN triển khai lại không được hưởng. 

Đơn cử, Lê Thành vay ngân hàng 6 năm, trả được 3 năm, còn lại 3 năm. Ngày 25.4 vừa rồi, ngân hàng thông báo lãi suất vay nhà ở xã hội là 14%/năm do thời điểm vay không có gói tín dụng nào hỗ trợ lãi suất, phải vay gói thương mại. Chưa kể, chi phí trả lại cho DN khi bồi thường đất cho người dân không những thấp hơn mà còn không được trả bằng tiền mặt mà trừ vào nghĩa vụ thuế trong tương lai. DN lỗ nên không ai muốn làm. Người dân thì vừa phải vay lãi suất cao, vừa vướng nhiều thủ tục xác nhận thu nhập tại địa phương.

BĐS cần cơ chế để phát triển bền vững

Hoạt động ở một trong những ngành chịu tác động trực tiếp từ sự kiệt quệ của thị trường BĐS, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình, cho rằng cần có thái độ phù hợp với DN BĐS để có giải pháp hiệu quả vực dậy thị trường này. Ông Hải phân tích một phần rất lớn các DN BĐS khó khăn hiện nay nằm ở phân khúc BĐS du lịch. Thời gian qua, nhiều DN BĐS chuyển hướng đầu tư sang BĐS du lịch để ủng hộ Nghị quyết của 08 của Bộ Chính trị. Xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn là chủ trương rất đúng đắn của T.Ư nên được các DN ủng hộ nhiệt tình nhưng chúng ta thiếu may mắn vì toàn cầu bị ảnh hưởng đại dịch Covid-19 và xung đột quân sự. Trong 3 năm liên tiếp 2021, 2022 và 2023, ngành du lịch tăng trưởng âm, lần lượt là 79%, 99% và 80%. Đây là biến cố rất lớn và không ai lường trước được.

"Khi phát triển một lĩnh vực mới, những năm đầu tiên rất quan trọng nhưng lại vướng vào đại dịch. Khách hàng của Hòa Bình đều là những DN hàng đầu VN như: Sun Group, Vin Group, Hưng Thịnh… nhưng cũng vướng vào tình trạng đó. Chúng ta cần xác định phải hỗ trợ, giúp đỡ các DN BĐS nói chung và DN BĐS du lịch nói riêng. Hầu hết các DN có hệ thống quản lý và phát triển BĐS rất tốt. Làm 1 cái nhà đã rất khó, nay một DN làm ra cả ngàn căn là sự đóng góp rất lớn cho xã hội, cho nền kinh tế, nếu để họ khó khăn đến mất thanh khoản là rất đáng tiếc và lãng phí nguồn lực của đất nước", ông Hải nhấn mạnh và kiến nghị cần phải xử lý thật nhanh chóng tính pháp lý cho các dự án BĐS. Nếu tính thuế thấp một chút cũng không có vấn đề gì vì sau đó chúng ta có thể thu lại ở chỗ khác.

Thúc cho vay bất động sản

ĐỘC LẬP

Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản chỉ đạo các ngân hàng tăng cường nguồn vốn tốt nhất cho DN BĐS. Cụ thể, đối với các dự án có đầy đủ pháp lý thì đảm bảo vốn vay khi DN có nhu cầu. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng chủ động phân loại DN, dự án BĐS theo từng phân khúc để từ đó có giải pháp cho vay. 4 ngân hàng thương mại quốc doanh cũng đang thực hiện triển khai gói cho vay 120.000 tỉ đồng từ nguồn vốn chủ động của mình để cho vay. Gói tín dụng này dành cho chủ đầu tư với lãi suất 8,7%/năm và người mua nhà xã hội 8,2%/năm. Đây cũng là mức lãi suất mềm cho kỳ hạn vay trung dài hạn. Nhưng mấu chốt là phải có nguồn cung, phải có dự án nhà ở xã hội hay chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ thì ngân hàng mới có thể cho vay theo gói 120.000 tỉ đồng như đã nêu.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM

TP đã triển khai quyết liệt các giải pháp tháo gỡ cho thị trường BĐS

TP đã triển khai quyết liệt những giải pháp đối với thị trường BĐS trong thời gian qua. Vừa qua, sở vừa công bố danh sách những dự án BĐS cấp sổ, dự án vướng mắc về pháp lý, tài chính. Có 5 danh mục đã được công bố trên website của sở để cho người dân tham khảo. Cùng với biện pháp đó, sở đang phối hợp với sở ngành tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của DN trên địa bàn.

Ông Chu Vĩnh Lăng, Trưởng phòng Pháp chế (Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM)

Có cả vướng pháp lý và vướng tâm lý

Vướng mắc có nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là hệ thống pháp lý, trong đó có luật Đất đai. Trong quá trình thực thi luật này cũng có cái sai của một số DN, khi gặp khó thay vì gỡ vướng lại thích "đi qua cửa khác, đi tắt" cho nhanh nhưng vô tình chạy đường vòng rất mất thời gian. Thứ hai là "vướng tâm lý" của người thực thi pháp luật. Đây cũng là cái vướng chung ở các địa phương. Có nhiều vấn đề pháp lý không hẳn vướng mà do các địa phương e ngại không dám triển khai. Các sở ngành cứ ngồi với nhau bàn mà không dám quyết. Hôm qua, tôi họp cả ngày với Sở Xây dựng TP.HCM, có nhiều dự án cả năm vẫn đứng yên. Địa phương cũng phải tham gia giải quyết cho DN, không nên trông đợi vào bộ ngành T.Ư. Có những cái vướng cứ kêu đến cấp cao nhất là Thủ tướng Chính phủ nhưng trong khi trách nhiệm giải quyết theo luật lại nằm ở UBND cấp tỉnh. Các tổ công tác cũng vậy, chúng tôi chỉ xem xét việc vướng đó nằm ở đâu và chỉ ra trách nhiệm thuộc về ai để đúng người đúng việc. Thứ ba là vướng về nguồn vốn mà đặc biệt lãi suất vay cao, DN không thể "chịu đựng" được với lãi suất hiện nay. Tuy nhiên, ngược lại, nguyên nhân sâu xa của các vướng mắc hiện nay vẫn có một phần lỗi của DN khi chỉ phát triển sản phẩm đơn thuần dựa trên sự kỳ vọng vào thị trường.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng)

Thu thuế BĐS giảm, nợ tiền sử dụng đất tăng

Tất cả các khoản thu, kể cả thuế thu nhập cá nhân và thuế DN từ BĐS trong quý đầu năm giảm rất sâu. Thu ngân sách từ thị trường BĐS giảm sâu ảnh hưởng đến tình hình thu ngân sách chung của TP.

Ngoài ra, khó khăn của DN dẫn đến tình trạng nợ tiền thuê đất và tiền sử dụng đất rất lớn. Thống kê hết 31.12.2022, nợ 2 loại thuế trên là hơn 13.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 30% tổng số nợ. Nếu tính đến hết 31.3 vừa qua, số nợ thuế sử dụng đất còn cao hơn. Để hỗ trợ DN vượt khó khăn, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, cục đã tích cực triển khai, giảm 30% tiền thuê đất; gia hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thu nhập DN. Ước tính số gia hạn thuế tiền thuê đất trên địa bàn khoảng 15.700 tỉ đồng; thuế giá trị gia tăng khoảng 8.000 tỉ đồng, thuế thu nhập DN khoảng 7.000 tỉ đồng, tiền thuê đất khoảng 500 tỉ đồng và gia hạn thuế cho hộ kinh doanh khoảng 200 tỉ đồng.

Ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM

Tránh tình trạng sau khủng hoảng lại tái khủng hoảng

Chưa bao giờ Chính phủ và các địa phương thể hiện nỗ lực phục hồi và củng cố thị trường BĐS như hiện nay. Về vốn, trái phiếu, tín dụng, các giải pháp hiện nay đang theo hướng gỡ. Tuy nhiên, không thể sửa luật kiểu như hiện nay mà phải sửa toàn bộ hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS từ khi bắt đầu dự án cho tới triển khai. Luật tài chính, tín dụng, trái phiếu, luật BĐS, luật kinh doanh nhà ở... đang chồng chéo, phải đặt trên tổng thể sửa trên hệ thống. Làm từng cái thì gỡ cái này lại vướng cái khác. Phải cố gắng có những chính sách không để thị trường BĐS kéo theo bất ổn thị trường tài chính. Đây cũng là cơ hội để củng cố, phát triển bền vững BĐS, tránh tình trạng sau khủng hoảng lại tái khủng hoảng, không phải chỉ vực lên rồi cuối năm lại lo vực tiếp.

TS Trần Du Lịch

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS VN, Chủ tịch Tập đoàn DKRA, nhận định vấn đề quan trọng nhất hiện nay là củng cố niềm tin cho người mua. Trước đây, có gói 30.000 tỉ đồng đã ngay lập tức rõ ràng, rất đơn giản và lãi suất thấp nên khi đó đã kích hoạt phân khúc nhà ở xã hội và lan tỏa giúp thị trường BĐS hồi phục nhanh chóng. Trong khi đó, hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang "tung" gói 120.000 tỉ đồng nhưng "không ăn thua" vì lãi suất còn cao so với thu nhập của người dân đang giảm sút thê thảm. Chính vì vậy, cần giảm lãi suất về mức 5 - 6% cho cả nhà ở xã hội và nhà thương mại như trước để "kéo" người dân tham gia thị trường. 

"Hiện hàng tồn kho rất nhiều, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Cần làm sao để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, giúp thị trường vận động, nhất là kích cầu tiêu dùng. Cần gói tín dụng tiếp cận cụ thể đến khách hàng mới khơi thông được thị trường. Ngoài ra phải có chính sách để các DN hiện đang tồn tại phát triển bền vững, bởi đây là những DN có năng lực", ông Phạm Lâm đề xuất.

Nhấn mạnh khái niệm "phát triển bền vững", TS Trần Du Lịch lưu ý cần thẳng thắn nhìn nhận rằng thị trường BĐS của VN hiện vẫn méo mó, kích thích đầu cơ, hướng tới thị trường tiền tệ thay vì thị trường thật nên luôn dẫn tới mất cân đối cung - cầu. Các sản phẩm BĐS hiện nay phục vụ cho đầu cơ là chính, không đáp ứng nhu cầu người sử dụng. Giá đất bị đẩy lên cao. Trong khi đó, các nhà kinh doanh BĐS sử dụng công cụ tài chính thái quá, không kiểm soát được rủi ro, gây hệ quả. Với quan điểm như vậy, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch đề nghị các DN BĐS lớn phải tự tái cơ cấu trước để tạo  môi trường kinh doanh lành mạnh. Chức năng nhà nước phải làm tròn, điều chỉnh các chính sách bất lợi để thị trường phát triển.