Gỡ khó cho thị trường bất động sản

Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp

Ngày 21.4, Trường ĐH Kinh tế quốc dân phối hợp cùng Ban Kinh tế T.Ư, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức hội thảo "Kinh tế VN năm 2022 và triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản (BĐS)".

GS-TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế quốc dân, nhận định từ khoảng 1994 đến nay, tăng trưởng kinh tế chung và tăng trưởng của thị trường BĐS thường song hành do BĐS là ngành có động lực giúp tăng trưởng kinh tế, lan tỏa trực tiếp đến hơn 40 ngành khác. Tuy nhiên, giai đoạn 2020 - 2022, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, dòng tiền bị nghẽn ở nhiều ngành kinh tế khác, dồn sang BĐS dẫn đến thực trạng nền kinh tế suy giảm nhưng BĐS lại tăng trưởng nóng.

ĐP

Dù vậy, về quy mô so với đợt khủng hoảng của BĐS vào năm 2011 thì dòng tiền vào BĐS ở giai đoạn 2020 - 2022 vẫn nhỏ hơn. Trong đó, dư nợ của người dân mua chiếm đa số, dư nợ tín dụng BĐS của các doanh nghiệp (DN) không lớn như giai đoạn 2011 nhưng lại dồn vào thị trường trái phiếu DN (TPDN). TPDN của BĐS chiếm khoảng 34% tổng dư nợ TPDN.

Theo ông Chương, 2021 là năm DN BĐS phát hành trái phiếu rất nhiều, lên đến hơn 200.000 tỉ đồng, đa số đáo hạn vào năm 2023 nhưng họ lại không phát hành được trái phiếu nữa để có vốn đáo hạn. Điều này dẫn đến sức ép về đáo hạn TPDN của DN BĐS là rất lớn trong năm 2023 - 2024, khoảng 110.000 tỉ đồng/năm. Trong bối cảnh đó, ngân hàng không nới room tín dụng cho BĐS, dẫn đến DN BĐS khó khăn chồng chất.

Phát biểu tại hội thảo, GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, nói: "Thị trường BĐS hiện khó khăn cả về tài chính, nguồn cung và vướng mắc pháp lý. Vướng mắc pháp lý là vấn đề muôn thuở nhưng giai đoạn 2011 thì cán bộ còn vận dụng, sáng tạo để có nguồn cung mới cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, trước thực trạng nhiều cán bộ, lãnh đạo DN bị xử lý vì sai phạm nên không ở đâu dám vận dụng, sáng tạo như giai đoạn trước khiến nguồn cung BĐS bị bóp nghẹt. Thanh khoản trên thị trường giảm mạnh kéo theo chuỗi: DN BĐS, nhà đầu tư, tổ chức tài chính cho BĐS… cũng không còn hăng hái đầu tư, ảnh hưởng đến nền kinh tế đang khó khăn".

Nới tín dụng cho dự án tốt

Về giải pháp tháo gỡ tài chính cho thị trường BĐS, ông Cường cho rằng cần giải quyết áp lực đáo hạn TPDN. Hiện mới có quy định mang tính giải vây cho TPDN là giãn, hoãn nợ, hoán đổi tài sản. "Nhưng, cần thiết cho phép chuyển TPDN thành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm. Tức là người mua trái phiếu của DN BĐS phát hành, trong tương lai có thể chuyển sang hưởng quyền lợi từ việc đầu tư vào dự án (DA) của chính DN BĐS đó. Thực chất, đây cũng là hình thức có thể thu hút vốn đầu tư phát triển BĐS của các nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi. Nếu làm tốt phát hành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm này có thể phát triển thêm một kênh huy động vốn cho BĐS", ông Cường nói.

Cũng theo ông Cường, hiện ngân hàng đã mở room tín dụng cho BĐS nhưng cần kiểm soát đầu cơ mua BĐS để hạn chế rủi ro, hướng dòng tiền vào nhu cầu ở thực. Kiểm soát thật kỹ với những khoản vay mua BĐS trên 50% giá trị. Tín dụng cho BĐS cần đi vào cho vay ở những DA có pháp lý, thanh khoản tốt. 

"DA tốt của DN chưa tốt tín dụng cũng nên xem xét cho vay và kiểm soát đảm bảo dòng tiền đi đúng hướng thì cũng góp phần thúc đẩy cho thị trường BĐS phát triển. Không nên vì DN chưa tốt mà khước từ cơ hội phát triển của DA tốt", ông Cường nói và cho biết, thực tế có nhiều DA tại vị trí đẹp, nhưng chủ đầu tư khó khăn về vốn, có thể phải bán "lúa non", nguy cơ DA tốt lọt vào tay nhà đầu tư nước ngoài, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường, an ninh kinh tế. Không loại trừ trường hợp Chính phủ phải mua lại trái phiếu của DA này, bán lại cho các công ty quản lý nợ để tiếp tục có nguồn vốn đầu tư phát triển DA, thúc đẩy thị trường.

Về pháp lý, ông Cường cho rằng hiện nhiều bộ luật liên quan đến BĐS còn chồng chéo, chưa đồng nhất nên đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung. Để hoàn thiện và thời gian luật đi vào cuộc sống cũng phải cần 2 - 3 năm nữa. Trong khi thị trường, DN, nền kinh tế, người dân không thể chờ đợi lâu được. Do vậy, cần có nghị quyết tức thời, lựa chọn quy định pháp luật phù hợp để cho phép thực hiện ngay những biện pháp cấp bách để giải quyết tình huống, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển.

Về phía DN, ông Cường cho rằng không nên thụ động trông chờ vào nỗ lực tháo gỡ của cơ quan quản lý mà cần chủ động triển khai kế hoạch cấu trúc lại DN, DA, giảm giá bán để tạo ra thanh khoản, có dòng tiền duy trì. Giai đoạn này cần ưu tiên tồn tại trước mới chờ cơ hội phát triển.