Doanh nghiệp bất động sản vẫn phát hành trái phiếu nhiều nhất

Vốn cho bất động sản từ chứng khoán đang phục hồi

Phát biểu tại hội thảo, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho biết thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Có ít nhất 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản, đặc biệt là các ngành xây dựng, du lịch, lưu trú - ăn uống, tài chính ngân hàng.

LÊ QUÂN

Đồng thời, bất động sản cũng xếp thứ 2 về thu hút nguồn vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Quan trọng hơn là sự liên thông mật thiết giữa 4 thị trường: bất động sản - ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm, nếu một trong 4 lĩnh vực này gặp trắc trở sẽ ảnh hưởng đến 3 lĩnh vực còn lại và cả nền kinh tế.

Đáng lo ngại, thị trường địa ốc đang có nhiều vướng mắc: vướng mắc pháp lý là vấn đề lớn nhất; vướng mắc về cung cầu và giá cả (thiếu nguồn cung, nhất là nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội…); vướng mắc về nguồn vốn chưa thực sự được khơi thông.

Về nguồn vốn, ông Lực dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, quý 1/2023 nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2 khoảng 2,6 triệu tỉ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay mua nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33%.

Vốn tư nhân đầu tư vào bất động sản giảm mạnh khi số doanh nghiệp thành lập mới trong quý 1 là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỉ đồng (giảm 60,5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại, giảm 2,6% so với cùng kỳ 2022.

Nguồn vốn thứ ba là FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản quý 1/2023 đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài; giải ngân FDI cho bất động sản đạt 228,5 triệu USD (chiếm 5,3%).

Cũng theo ông Lực, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường đạt gần 28.000 tỉ đồng trong quý 1/2023, trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.300 tỉ đồng, xếp thứ nhất các ngành (chiếm 83,2% tổng lượng phát hành).

Cơ quan quản lý cần có quyết sách mạnh mẽ hơn

Để gỡ vướng cho thị trường địa ốc, ông Lực cho rằng Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 - 1 triệu tỉ đồng vốn trung, dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.

LÊ QUÂN

Cũng theo ông Lực, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel… Đồng thời, tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công.

Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài... Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Theo ông Lực, với doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là giai đoạn 2023 - 2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính, M & A... để tài trợ cho dự án hoặc làm vốn lưu động).

Các doanh nghiệp đưa ra kế hoạch huy động vốn cần gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư...; quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính)…

LÊ QUÂN

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng cơ quan quản lý cần tập trung vào 2 vấn đề. Thứ nhất, phải giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng nếu giải quyết được sẽ có tác động lan tỏa.

Thứ 2, nếu các dự án đang chậm lại vì thủ tục chưa phù hợp, đòi hỏi nhanh hơn thì cần đơn giản hoá các chính sách trùng lặp, chồng chéo để tiết kiệm thời gian. Sắp tới sửa 3 luật, nhưng chắc chắn cần thêm thời gian. Vì vậy, có thể bổ sung thêm các quy định để gia tăng cơ hội cho thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết trong khoảng từ 2011 - 2013 thị trường địa ốc xảy ra khủng hoảng thừa. Thời điểm này lại quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường… Các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách… Để giải quyết triệt để, cần xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội.

TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho rằng doanh nghiệp không thể chỉ ngồi im chờ đợi mà cần tự vận động, thậm chí phải chấp nhận thanh lý tài sản để xử lý nợ cũng như các vướng mắc của mình.

Về phía nhà nước cần có những động thái mạnh mẽ hơn nữa, yêu cầu các địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường địa ốc và giải quyết dứt điểm các vấn đề về thủ tục cho các dự án: định giá đền bù giải phóng mặt bằng, định giá thuế quyền sử dụng đất, đấu thầu… cần làm nhanh để các dự án được khởi công xây dựng.